“營改增”對房地產企業財務的影響

羅天為

在改革開放進程不斷深化的過程中，我國市場經濟的發展與國際接軌，市場化程度越來越高，對于房地產企業來說，時代的變化雖然帶來了更多的發展機遇，但是在實際發展中也存在重復征收營業稅、稅收不合理等稅收問題。為了更好的規范房地產企業的發展，為其發展創造更好的外部環境，政府針對稅收政策進行了相應的調整，開始實行營業稅改增值稅的稅收改革，并且在實際應用中根據需要不斷調整優化。營改增稅收政策的變化是政府運用稅收政策進行的宏觀財務調控手段，能夠有效減輕企業稅收負擔，有利于企業經營管理成本控制，真正促進了房地產企業的發展。

一、營改增內涵概述

營改增指的是將營業稅轉換成增值稅，換句話說，就是將企業過去需要繳納的營業稅在應稅項目上變成增值稅，從宏觀上來說，這種征稅方式的實施有效解決了過往房地產企業納稅過程中存在的注入重復征稅等問題，企業納稅壓力減輕，大大降低了企業經營管理成本，同時還能夠間接影響到企業的商品定價，起到間接促進市場消費的作用，大力促進我國經濟的快速發展，實現對企業整體結構的優化。從微觀上來說，我國營業稅的征收在稅制改革進行之前主要針對的是國內商品勞務費征收的，具體來說涉及到非常多的征稅對象，不管是無形資產轉讓還是應稅勞務流轉，只要出現增值額的發生，都需要根據規定進行計稅。而與營業稅相比，增值稅作為流轉稅的一種，主要是依據商品與應稅勞務流轉中發生的增值額來計稅的，包括銷項稅與進項稅兩種，其中進項稅主要是應用于稅收抵扣。

二、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

營改增是一種稅務改革，對房地產企業財務管理影響最為明顯，主要變化為以下幾個方面：

（一）對房地產企業財務負債表的影響

固定資產是房地產企業最重要的資產，一旦發生資產變動，房地產企業的整體經濟結構都會發生非常大程度的變化，而資產的變動又會在企業的資產負債表上得到直接體現。分析已經開展營改增試點的相關房地產企業負債表可以發現，增值稅的出現在不同程度上減少了房地產企業原值入賬資金數額與累計折舊，在排除房地產企業需要繳納的營業稅后得到的期末余額發生大幅度的降低。當房地產企業經營一段時間后，企業負債表上的企業資產與負債資金雖然會出現明顯的減少，但是在企業內部流動的資金以及負債比重又會出現大幅度的提升。從短時間來看，營改增的變化必然會給房地產企業財務管理造成很多影響，引起企業財務狀況的混亂，需要相應的進行全方位財務改革，但是從長時間來看，營改增又能夠有效增大企業的規模，促進企業健康有序發展。

（二）對房地產企業財務利潤表的影響

營改增稅務變革對房地產企業利潤造成的影響最為直接，其影響具體來說可以分為長期影響和短期影響兩個部分。短期利潤主要指的是營改增變革后房地產企業被免除了稅改之前產生的稅金，大大降低了企業的稅務壓力以及生產成本，在短時間內都會影響到房地產企業的經濟效益，起到積極作用；長期利潤主要指的是稅改的進行大大降低了房地產企業經營管理中需要承擔的稅務，企業稅務成本減少，從而減少了企業整體的運行成本，企業利潤空間得到進一步的擴大，房地產企業將有更多的資金進行業務拓展開發，投資更多的項目，從長遠來看對企業的未來發展起到積極作用。

（三）對房地產企業財務的現金流量表影響

營改增對房地產企業現金流量表的影響主要表現在三個方面：首先，房地產企業項目開發過程中往往需要進行施工設備采購，營改增使得企業發生的增值稅與進項稅出現相互抵扣，有效降低了企業財務開支，造成稅改后的現金流數據與稅改前相比數據出現明顯降低；其次，營改增能夠降低企業的稅務壓力，為企業出現更多流動資金成為可能，大大提升了企業的流水水平；最后，隨著我國房地產行業的市場化程度不斷加深，房地產企業必然會遇到更激烈的市場競爭，很多企業會選擇增加投資，大面積進行融資，吸引更多的投資者，必然會引起現金流變化，增加房地產企業的負債壓力。

（四）對房地產企業財務管理影響

營改增稅改使得房地產企業財務會計審核也出現相應的變化，需要不斷強化企業財務管理工作，加強財務核算的嚴謹性，對財務工作人員的專業水平要求也相應的更高，不僅需要了解增值稅內容，還要掌握相關的核算方法以及法律政策等，房地產企業需要根據企業的實際情況，結合增值稅帶來的厲害關系，系統的制定一個切實有效的財務管理制度。

三、房地產開發企業“營改增”政策中可能遇到的問題

（一）稅務增加的風險

從性質來看，房地產企業實質上屬于資本密集型產業，利息成本是企業經營管理成本中占據比例最大的成本，但是在抵扣過程中利息成本卻很難進行抵扣處理，如果房地產企業依然保持11%的銷項稅額，但是國家關于土地出讓金的進向稅額抵扣政策沒有出臺，那么等待房地產企業的將是更為繁重的稅務壓力。

（二）難以獲取增值稅專用發票

要想在營改增稅收政策中合理利用政策來減輕房地產企業的稅負壓力，就需要得到相應的增值稅專用發票，但是目前我國增值稅專用發票的獲得卻存在不小的難度，比如營改增政策還在實行階段，相關的政策還不完善，對能夠進行進項稅抵扣的相關憑證還沒有一個明確的規定等等，這些情況都造成房地產企業具體稅負情況的變化的不確定性，稅負降低還存在一定的難度。

四、當前房地產企業財務管理對營改增的具體對策

（一）進一步提高房地產開發企業的財務管理水平

營改增稅改對房地產企業財務管理工作的影響最為明顯，因此要想更好的應對營改增，就需要企業充分重視財務管理效率的提升，不斷提升財務管理水平。房地產企業需要不斷完善財務管理部門建設，確保財務管理部門的作用能夠得到充分發揮，同時要充分把握企業具體業務的運行過程，分析其中存在的風險易發環節，有針對性的制定相關的風險防范措施。與此同時，還要加強對房地產企業現有的財務管理流程的梳理，不斷優化，根據企業實際需求設計出更加合理的管理方案。

（二）全面優化房地產企業稅收籌劃管理工作

營改增稅務改革后，房地產企業需要根據自身的實際納稅能力與納稅情況制定行之有效的營改增方案，有效應對。雖然房地產行業有一部分企業在營改增稅改中贏得了一定的利益，但是還是要提前做好相應的準備，為營改增后企業可能面臨的各種挑戰做準備。營改增對房地產企業財務管理要求更高，需要房地產企業吃透營改增政策，加強納稅籌劃工作，充分利用政策為企業發展服務，提高企業稅務籌劃水平，這是房地產企業在面對營改增政策變動過程中非常重要的一項應對措施，無論是企業管理層還是財務工作人員，都要高度重視稅務籌劃工作，梳理稅務籌劃需要注意的各個事項，制定并實施科學合理的稅務籌劃方案，進行稅費轉移，從而有效減輕房地產企業面臨的稅務壓力。在具體操作過程中，要從更深層面優化稅務籌劃環節，借助流通環節來完成稅費的轉移。比如合理選擇供應商合作，完善財務管理流程，確保能夠開出增值稅發票，達到利用增值稅政策的同時贏得更多的合作機會。營改增是國家為了減輕行業負擔而開展的稅務改革，初衷是好的，但是也要意識到并不是所有的國家政策都能夠完全順應市場的需要，很多房地產企業雖然在營改增后實現了稅負的減低，但是也有部分企業營改增后反而出現稅負的增加。無論如何，營改增的進行為房地產企業稅務籌劃工作提供了更多的選擇方向，需要企業充分把握機會，采用合法的手段合理節稅，不僅能夠實現企業盈利的增加，還能成為企業提升自身市場競爭力的手段。

（三）加強財務核算準備工作

為了借助營改增政策的變化為房地產企業發展服務，避開可能存在的不利因素，需要房地產企業不斷加強財務核算準備工作，根據房地產企業的發展實際情況調整好企業會計賬戶的設置，研究會計業務處理的正確性，加強對增值稅發票的管理水平，有效規避由于不能抵扣進項稅引起的進項稅額抵扣困難的問題。

（四）重視財務工作人員專業技能以及管理水平的提升

企業的發展有賴于人力資源的支撐，對于財務工作來說也是如此，財務工作人員是財務工作開展的基礎。營改增實施后，房地產企業要及時組織全體財務管理部門相關員工開展相關的專項培訓，從財務專業技能、稅務處理水平、財務風險意識等方面開展專門培訓，切實提升工作人員的專業技能，提高財務部門財務管理水平，與此同時，要加強財務部門與其他部門之間的內部溝通與聯系，在營改增過度的關鍵時期定期組織各部門負責人開展專門的座談會，就工作中存在的相關問題進行討論，及時拿出應對措施，不斷健全完善企業的財務管理制度，制定財務風險防范方案，避免可能存在的各種財務風險，減少不必要的損失，實現企業營改增的順利過渡，促進企業健康發展。

營改增稅收政策的變化無異于房地產行業的一場大地震，不僅會影響到房地產企業財務、經營、市場等方面的管理模式，還要求房地產企業能夠根據自身的實際情況，處理好財務以及稅務相關事務，嚴格按照國家的政策法規進行，有針對性的解決其可能帶來的負面影響，想方設法度過難關，在激烈的市場競爭中占據一席之地，實現房地產企業健康可持續發展。