房地產企業資金管理問題及對策

羅業輝

一、引言

根據數據顯示，2018年房地產業占我國總GDP的比重達到16.7%，國家經濟的穩定還需要房地產業。從大環境的角度觀察，房地產對資金的管理就決定了房地產企業對國家GDP貢獻的程度，對資金管理得當，使企業資金運轉效率最大化，也就可以為企業創造更多的價值；相反，如果對資金管理不到位，就會使資金鏈斷裂，很有可能會使企業破產，工程項目無法正常進行，留下“爛尾樓”給社會造成麻煩。房地產企業是一個資金需求量大，資金運轉周期長、資金流動風險大的企業，在實體經濟管理方面，已經引起了房地產企業的重視，如何管理好企業資金是現階段需要共同探討的問題。

二、探析房地產企業關于資金管理方面的不足

（一）房地產企業對資金管理意識淡薄

房地產企業對資金管理不到位的原因有很多，但企業對資金管理意識淡薄是根本原因。房地產企業雖然知道資金對企業很重要，通過多種渠道聚集到很多資金，在投入工程項目之后，缺乏足夠的管理意識，使資金的使用、管理不到位。房地產企業對資金管理意識淡薄是資金利用率低、資金運轉周期長、資金創造價值低的主要原因，企業把焦點聚集在營銷、工程進度、銷售業績等數據上，忽視了對資金的管理。

（二）房地產企業資金來源渠道單一

房地產企業對資金的需求，在置地、繳納保險金、采購工程建設材料、人員工資等各個方面都需要大量的資金，所以房地產企業對資金需求大，資金流動大，但是其資金變現周期卻很長，少則兩三年，多則不知道什么時候才能重新變成流動資金。企業在籌集資金這方面不可能全部由企業負擔，需要向外籌集資金，但大部分企業沒有私自募集資金的權力，需要向銀行貸款。所以，這就使企業的資金來源過于單一，房地產企業在運營過程中出現資金鏈斷裂，銀行又不愿意在承擔過多的風險，就會導致房地產企業因缺少資金而陷入深淵，所以房地產企業資金來源單一是企業潛在的一個巨大風險。

（三）房地產企業未形成對資金風險管控意識

房地產企業對資金需求量大，就會存在一些資金風險，企業未建立資金風險管控意識就會使企業陷入深淵。房地產企業獲取資金的方式大多是從銀行貸款，銀行也承擔著巨大的風險，房地產企業缺乏足夠的風險管控意識，對資金的使用缺少預算、管理，將資金投入工程項目建設之后，該項目的未來收益情況一無所知，一旦未來效益不好就造成資金無法回流，制約企業發展。

（四）房地產企業對資金的監管、激勵未落地

房地產企業將資金投資到下面的工程項目之后，未落實對資金的監管、激勵工作，沒有定期對工程資金進行審計、檢查，沒有對工程資金進行全面檢查，在對項目工程管理過程中，未將工程資金回收效率和工程部人員獎金掛鉤，未形成有效的激勵制度。缺乏對資金的后期監管機制，使部分員工有機可乘，損害企業的整體利益，所以現階段對資金的監管、激勵制度迫切需要“落地”。

三、關于房地產企業資金管理不足的解決辦法

（一）增強資金管理意識，完善資金管理制度

房地產企業對企業資金的管理是企業在市場競爭中必不可少的一項管理，如果想在市場競爭中脫穎而出就需要做好資金的管理工作。現階段，對部分房地產企業來講，意識不到高效管理企業資金的重要性，像這類房地產企業需要增強資金管理意識，建立相關資金管理制度。首先需要從領導層入手，通過學習專業財務知識，了解企業資金管理的重要性，世界上任何一家有實力的企業都不可能不重視資金管理；還可以讓他們去其他完善資金管理制度的企業進行參觀、學習。其次是建立企業資金管理制度，尤其是底層資金的管理方式，需要從細微處入手，逐步建立資金管理體系，包括對企業資金的來源、企業資金的流向、投資的項目調查、貸款的利率分析、資金周轉情況的了解。房地產企業建立相關資金管理制度，定期對企業的資金進行統計處理，重點在于對資金的使用情況的統計，清楚了解企業資金流向并關注后期收獲情況是保證企業可持續發展的基本需求。

（二）創新融資方式、擴寬資金來源

房地產企業的資金來源一般比較單一，在風險失控的情況下，房地產企業無法獲得新的資金，而使企業資金鏈斷裂，造成不可挽回的損失。房地產企業保證資金順利周轉是企業發展的基本需求。創新融資方式、擴寬資金來源就是要創新融資方法，通過向多家銀行貸款的方式進行融資，或者是和其他企業共同合作，共同建造，共同分享利潤的方法，還可以在簽訂采購建材合同的時候，和供應材料的企業商量延后結賬日期，還可以通過多家企業合作建立企業資金合作社，在現行財稅法規框架內進行資金融通。

（三）強化房地產企業資金風險管控意識

房地產企業資金需求量大的同時也存在資金風險，在房地產企業向各個銀行貸款的時候，銀行會根據房地產企業的項目資料進行風險評估，只有在風險評估合格的情況下才會將資金發放給房地產企業。對于房地產企業而言，具有較強的資金風險管控意識是房地產企業“防患于未然”的有效方法，企業應該在資金流入階段建立風險管控機制，時刻排出資金存在的風險。例如：在資金進行項目投資的時候，計劃中該項目的銷售情況會很好，結果工程建設過程中對資金使用存在貪污腐敗，使用低等建筑材料，降低了工程質量，在后期銷售過程中，因質量低而無法銷售出去，就會造成企業巨額虧損，甚至面臨破產的境地，所以企業需要強化資金風險管控意識，對資金進行嚴格預算、管理、跟蹤。

（四）堅持落實房地產企業對資金管理的監督、激勵工作

資金管理對房地產企業至關重要，對資金管理的監督、激勵工作也同樣重要。若房地產企業在資金管理的監督、激勵工作中存在漏洞，就會降低企業資金的利用率，阻礙企業的發展。在房地產企業建立對資金的監督、激勵等有效制度中，需要細化到每一個環節。對資金的監督工作，可以每天對項目部做一次“日總結”，每周對全部項目資金進行總結，每月對整個企業資金動態進行分析，觀察哪些地方存在波動點，還需要對房產項目的營銷情況進行分析，分析資金回流效率，并制定出下一步調整方法。

四、總結

房地產企業是資金需求量大的企業，在資金管理過程中會出現其他企業不會出現的情況，當遇到問題的時候，要從根源上分析問題，從而盡快解決問題。房地產企業對資金管理也是一項復雜的工作，需要企業高度重視對資金的管理，落實相關的制度，鼓勵員工共同為企業的發展而管理資金，同時房地產企業更需要擴寬融資渠道，通過多種方式獲取建設資金，房地產企業還可以通過縮短資金運轉周期，從而獲取足夠的資金。隨著時代的發展，人們對住房的需求也在不斷提高，建造科學、合理的房屋才是房地產企業縮短資金周期的方法，只有人們愿意購買，資金才會注入房地產企業。