中國房地產去庫存政策研究

張尹杰 張瑤玉/文

受到國內外經濟環境的影響，我國經濟增長逐步放緩。作為中國經濟發展的頂梁柱，房地產經濟從以前的過熱、不健康的發展，漸漸冷卻，有進入冷靜期的態勢。尤其隨著國家的調控，限購令等相關房地產政策的收緊，范圍不斷擴張，強度不斷加大，使得現下房地產行業的發展遠不如前幾年猛烈。并且我國三、四線城市由于人口外流，房屋空置率明顯升高。為防止出現重大市場危機，穩定房價，我國從2016年提出了房地產去庫存政策。

一、國外房地產去庫存政策背景及對經濟產生的影響

（一）房地產去庫存對日本的影響

從20世紀70年代開始，日本的房地產市場發展迅速，國內經濟的高速發展使得越來越多的外來資金流入日本，為了滿足資金借貸的需求，市場利率的下調、發行房產抵押貸款等措施將房地產泡沫越吹越大。

由于房地產行業泡沫凸顯，日本政府采取一系列緊縮的貨幣政策，例如：提高貸款利率、減少貸款的發放等。為增強資產流動性，越來越多的房屋持有者拋售土地與房屋，直接導致房地產泡沫被戳破，給當時日本的經濟帶來重大打擊，連鎖經濟效果更加速了經濟的全面崩盤。

在全面實施房地產去庫存政策以后，日本的經濟發展十分緩慢。從房地產行業的房屋價格、投資總額到國民生產總值，都沒有明顯的增長。經濟的衰退，不論是就業機會還是整體效用，都大大降低了民眾的幸福指數。

（二）房地產去庫存對美國的影響

為了刺激經濟的發展，美聯儲采取了連續降息的擴張性貨幣政策。1986年美國開始推行利率市場化，央行的貨幣政策導致市場中流動性過多，使更多的通貨流入房地產市場，住房不斷升值，房地產市場泡沫逐漸累積。

隨后金融危機的爆發，美國金融行業頂梁柱雷曼兄弟的倒臺加劇了次貸危機，使得美國經濟急速下滑，房地產行業泡沫破滅。緊接著從經濟危機轉移到實體經濟，各行各業都受到不小的影響，對美國經濟的打擊是全面的。

在接下來的幾年里，房地產行業產能過剩對美國經濟造成了很大損害，產能過剩的清理經歷了漫長的過程。房地產去庫存政策的推出不僅使得美國自身房地產行業以及整體經濟受到重創，甚至對全球經濟都是一個不小的沖擊[1]。

二、我國房地產去庫存政策的實施

（一）房地產去庫存實施過程

自中央提出“加強供給側結構性改革，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”后，2018年總體來說我國房地產去庫存效果顯著。但存在產品結構和區域結構上的分化，部分市場產品類別和部分區域房地產去庫存形勢仍然比較嚴峻。國家的調控目標是既要防止市場過熱，同時也要防止快速下跌，使得房地產行業穩定健康的可持續發展。

（二）政策實施出現的問題

截至2018年7月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比下降14.3%。毫無疑問，去庫存政策的效果是顯著的。但是隨之而來的是房地產去庫存的速度太快，成交量一路放大，房地產投資額卻無法放大，房屋供給跟不上，造成供不應求，如果再繼續盲目執行政策，可能會導致房價再次上漲。

（三）我國房屋存量調查數據描述

附圖展示的是我國2012年6月到2017年12月商品房待售面積的變化和狹義庫存去化周期。可以看出，我國商品房待售面積自2016年6月提出房地產去庫存政策后逐漸下降。截至2017年年末，狹義庫存去化周期同比下降約12.2個百分點。總體呈現先上升后下降的趨勢。

雖然狹義庫存去化周期以較快的速度下降，但商品房待售面積卻以較緩慢的速度減少。房地產庫存量依舊居高難下，要想房地產去庫存效果顯著，可能還需一段時間。

附圖 中國房屋空置面積與庫存去化周期

三、房地產去庫存政策風險分析

日本房地產泡沫距今已有二十余年，但是至今日本房地產價格水平依然沒有恢復到原來的水平，從美、日房地產泡沫形成與去庫存的過程可以看到，房地產政策的調整很容易引起金融體系出現較大的變動，必須要根據經濟發展水平和金融體系運行狀況進行房地產政策的調整，否則房地產泡沫刺激容易治理難。房地產去庫存政策的潛在風險較多，尤其是近期應高度警惕去庫存過程中可能帶來的風險。

（一）房地產去庫存政策偏離

隨著房貸首付比例降低、公積金存款利率上調、房地產交易的契稅及營業稅減免等一系列“去庫存”政策的實施，在杭州等城市相繼出現了房價上漲的局面。分析其原因主要是因為房地產去庫存政策會被很多投資者認為是政府鼓勵房屋交易，誤解為政府的“救市”行為，購房群體中會逐漸出現房地產的漲價預期。這雖然達到了去庫存的效果，但是違背了房地產去庫存的最終目的，反而使房地產泡沫進一步加劇。

（二）銀行杠桿率加劇

由于房地產去庫存的政策是有利于居民進行房屋購買的，在促進房屋出售的同時，這會導致房市由原來的供過于求轉變為供不應求。由此會引起兩方面的影響：第一，居民的購房需求會進一步增長；在政策鼓勵的背景下，觀望者會利用政策便利進行貸款買房，在去庫存的同時增加了銀行對個人的貸款。第二，房地產開發商也會順應市場需求，增加在銀行的貸款額進行開發新樓盤。這樣進行下去，其實并沒有真正降低產能。同時，銀行的貸款額也隨之而增加，大大增加了杠桿率，反而加大了金融風險。

（三）去庫存“逆結構”態勢顯現

從當前我國人口分布情況來看，一、二線城市的房地產真實需求量較大，主要的房地產泡沫集中于三、四線城市。大量人口遷移到北上廣深，三、四線人口流失嚴重。雖然政府出臺了公積金貸款等諸多刺激政策，但人口流向問題難以在短期內促使三、四線城市購房需求回升，三、四線城市去庫存依然比較困難，去庫存的救市政策未能起到實質效果，三、四線城市的房地產風險依然得不到解決。

（四）去庫存政策與金融穩定難以平衡

目前來看，我國房地產業杠桿率已超出國際警戒線，無論是開發商還是購房者，均與銀行信貸密切相關，過低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。從目前房地產情況可以推斷，我國過去十多年市場積累的泡沫尚未消化，大量的閑置房屋依然存留于很多投機者手中，政策稍微有逆轉，就會引起這些投機者的恐慌，導致大規模的拋售，房價會隨著急速下降，若房價快速下降難以支撐不斷擴大的高杠桿率，那么就會產生“多米諾骨牌”效應，導致銀行壞賬增加，金融業系統性風險加劇。[2]

四、未來政策路徑推演

（一）居民購房政策

一是要盡快落實到位房地產限購政策，貫徹習近平總書記提出的“房子是用來住的不是用來炒的”的要求，嚴厲制止炒房投機行為。二是加強房產中介的監管，避免很多炒房團利用中介進行低價拋售，引起房地產市場震蕩。三是大力推進租售同權政策，各個省會城市率先施行，帶動其他三、四線城市共同進行，既緩解了房地產庫存量問題，也緩解了年輕一族購房的壓力，有利于社會公平。

（二）房地產商融資管理

針對當前房地產泡沫越來越大的趨勢，應盡快實施限制房地產商融資渠道的政策。由于前幾年我國經濟主要靠房地產拉動增長，使得房地產商拼命拿地蓋樓，但從當前情況來看，前些年已經修好的樓盤基本上可以滿足社會每一戶家庭的正常居住甚至還有富余，一些家庭尚未有自己的住房是因為一部分房屋集中在了炒房團投機者手中。當前在穩定房價的同時，必須要限制房地產商融資渠道和數量，并且針對銀行貸款，應設立一個杠桿率水平，各個房地產商不能超過負債率標準。通過限制房地產商融資，一方面穩定我國房地產市場，另一方面可以促使房產商自身加快轉型，有利于我國整個經濟環境的未來發展。

（三）房地產稅收政策建議

稅務部門應嚴格審查購房者不動產數量，并且針對超量買房者進行較高的征稅，對非房地產開發商和個體賣房者也應收取相應的稅額，目的是防止大量拋售房產的現象發生。其次，應加快出臺房產稅法案，對持有房地產較多的個人進行征稅，倡導人們進行合理的房地產買賣而不是投資或投機。針對不同地區，也應根據不同情況出臺一些稅收條例。去庫存政策在一、二線城市不宜實施過多，尤其是激勵方面的稅收政策，應謹慎施行；而對于三、四線城市，可以實施更加優惠的房地產激勵政策，讓真正需要房屋居住的個人可以較為便利地買到房，降低年輕一代和收入一般的家庭住房問題，同時也可以化解房地產庫存壓力。