淺析財務報表分析方法在房地產行業的應用

李文慧

摘要：21世紀以來，房地產行業逐漸成為我國國民經濟發展的領頭羊，房價瘋漲，高利潤率引來了眾多投資者。同時，面對近年來畸形的房價收入比，國家開始進行調控。2017年，房地產行業歷經了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統調控政策持續加碼，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調，行業常態化、差異化調控不會放松，并將保持一定的穩定性和連續性，這意味著房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮，對企業的運營能力提出了更高要求。借助財務報表分析方法，對企業的財務狀況、經營成果、現金流量進行全面分析，可以為各房地產公司的相關決策提供信息支持。文章在分析房地產行業應用財務報表分析方法的重要性基礎上，選取在2018中國房地產開發企業500強中的十家房地產上市公司作為分析對象，結合房地產行業的特點，運用比較分析，比率分析、因素分析及趨勢分析，從企業規模、運營能力、償債能力、盈利能力和發展能力五個方面展開財務分析，并通過分析標桿企業的財務情況，探討當前房地產行業存在的問題，以及發展機遇，同時為其他房地產公司提供對比、借鑒的依據。

關鍵詞：房地產行業;財務報表分析;案例分析

一、引言

21世紀以來，房地產行業逐漸成為國民經濟發展的領頭羊，房價瘋漲，高利潤率引來了眾多投資者。同時，近年面對畸形的房價收入比，國家開始進行調控，2017年，房地產行業歷經了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統調控政策持續加碼，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調，行業常態化、差異化調控不會放松，并將保持一定的穩定性和連續性，這意味著房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮，對企業的運營能力提出了更高要求。這時候財務分析的重要性不言而喻，我們要以企業財務報表為主要依據，結合一定的標準，運用科學系統的方法，對企業的財務狀況、經營成果、現金流量進行全面分析，為相關決策提供信息支持。

二、房地產行業財務報表分析方法體系

房地產行業普遍使用的財務報表分析方法主要包括以下四種。

（一）比較分析法

該方法是通過計算主要項目或指標數值之間的差異額，發現不同企業同一指標的差距，從而反映出不同企業的特點和問題。當然比較的形式可以多元化，可以橫向比較，也可以縱向比較，可以用相對數比較，也可以用絕對數比較，各公司可以根據不同的分析目的，合理的進行選擇，如本文案例分析部分的規模分析，采用的就是橫向的絕對數比較。

（二）比率分析法

該方法是把財務報表中某些相互關聯的項目以相對數的形式做對比，從而反映出一定的經濟意義，如下文將用到的存貨周轉率、資產負債率、毛利率、凈利率等，都是比率分析法的應用。

（三）趨勢分析法

該方法是將財務報告中相同指標不同時期的數據做對比，從而描繪出該項指標的歷史變動趨勢，可以為將來的發展預測提供依據。該方法在實際應有中也有兩種不同方式：定基比率和環比比率，定基比率是以某一時期的數據作為固定基期數據，環比比率是以每一分析期前期的數據作為基期數據。如下文第五部分分析企業發展能力時，采用的就是環比比率分析法。

（四）因素分析法

該方法是依據某一財務指標不同驅動因素之間的關系，通過連環替代的方式計算各因素對指標影響程度，從而可以更深入的分析出導致該項財務指標變化的具體原因，能夠更直接的為決策服務，如下文第四部分分析凈資產收益率時，就對該指標進行了進一步的分解。

三、財務報表分析方法在房地產行業應用的案例分析

根據由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院及中國房地產測評中心聯合發布的《2018中國房地產開發企業500強測評研究報告》，從企業綜合實力前二十強中選取十家房地產上市公司作為分析對象，具體見表1所示，沒有選擇綠地控股（6名），華夏幸福（9名），是因為綠地控股近年才上市，之前年度相關財務數據無法從公開信息中獲取，華夏幸福主要以產業發展、一級開發為主，和其他各家以二級開發為主的企業有所不同。

本研究從企業規模、運營能力、償債能力、盈利能力和發展能力五個方面展開對比分析，相關指標數據來源于其2017年年度報告披露數據，其中在港交所上市的公司，為加強與其他企業的可比性，對其資產負債表項目按照期末匯率進行折算，對其利潤表及現金流量表項目按照加權平均匯率進行折算。本文涉及資產負債表相關項目的數據是指2017年12月31日的余額，利潤表及現金流量表相關項目的數據是指2017年度發生額。

（一）企業規模分析

主要從最能反映企業規模的指標進行對比分析，包括營業收入、利潤總額、凈利潤（歸屬于母公司所有者的凈利潤）、總資產、凈資產（歸屬于母公司所有者的凈資產）。

從企業規模的五項指標可以看出，以上企業均為千億資產企業，平均總資產7185億元。恒大地產資產規模已超過17000億元，碧桂園、萬科也已突破10000億元。十家企業營業收入均值為1409億元，有六家收入規模超千億，分別為恒大地產、碧桂園、萬科、保利地產、中海發展和華潤置地，其中華潤置地本年新加入營收千億企業陣營。

（二）運營能力分析

對于房地產企業，存貨占總資產的比例很大，所以本文從存貨周轉率進行分析。存貨周轉率是分析企業營運能力時一個廣泛應用的指標，該指標是銷售成本與平均存貨余額的占比。用于反映存貨的周轉速度，即評價存貨流動性及其資金占用量是否合理，促使企業在保證生產經營連續性的同時，提高資金的使用效率，增強企業的短期償債能力。存貨周轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

由于房地產項目開發具有周期長、資金密集等特點，且存貨占資產總額的比例較大，所以存貨周轉率和其他行業相比相對較低。通過2017年年報相關數據計算得出，十家企業存貨周轉率均值為0.32，其中碧桂園存貨周轉率最高，為0.52，融創中國存貨周轉率最低，為0.24，碧桂園的存貨周轉速度為融創中國的2倍多。

（三）償債能力分析

主要從資產負債率和現金流動負債比率兩方面進行分析。

1. 資產負債率分析

資產負債率是負債總額占資產總額的比重，是衡量公司長期償債能力指標之一，同時也反映公司利用負債融資、利用財務杠桿的程度。

通過2017年年報相關數據計算得出，十家企業平均資產負債率為77.54%，且此數據較2016年75.41%，增加了3%，這說明隨著龍頭企業均在追求規模擴張的環境下，資產負債率提升無可避免，面對當下較為緊張的融資渠道，對于高資產負債率的企業來說，能否按時履行償債義務，是個需要著重考慮的問題，尤其是融創中國，本身存貨周轉速度不快，說明存貨變現能力較弱，同時資產負債率又在十家企業中最高，財務風險很大。

2. 現金流動負債比率分析

現金流動負債比率，是企業經營活動現金流量與流動負債的比率，從現金流量角度反映企業當期償還短期負債的能力。

通過2017年年報相關數據計算得出，十家企業有超過五家此指標為負，分別為富力地產、金地集團、保利地產、恒大地產和中海發展，說明本年龍頭企業經營性現金流出較多，反映當前各大房企拼規模，追行業集中度的形勢，其中龍湖地產的現金流動負債比率最高，為40.2%，經營性現金流十分充裕。

（四）盈利能力分析

主要從毛利率、凈利率、凈資產收益率三方面進行分析。

1. 毛利率分析

毛利率是公司營業毛利（營業收入減去營業成本）與營業收入的比率，反映公司主營業務的盈利水平，同時反映企業營業成本管控水平的高低。

通過2017年年報相關數據計算得出，十家企業毛利率基本趨同，大部分在30%以上，說明房地產行業市場已經比較成熟，行業毛利率已經比較穩定，同時也看出，融創中國、碧桂園毛利率較低，和均值差距較大。

2. 凈利率分析

凈利率是歸屬于母公司所有者的凈利潤與營業收入的比率。該指標是衡量企業經營效率的指標之一。

通過2017年年報相關數據計算得出，各家凈利率差異較大，均值為17.36%，其中萬科，碧桂園、保利地產、恒大地產低于均值，尤其是保利地產和恒大地產，毛利率在均值之上，但凈利率下降卻較多，這說明這兩家公司期間費用占比較高。

3. 凈資產收益率分析

凈資產收益率又稱股東權益收益率，反映股東權益的收益水平。

通過2017年年報相關數據計算得出，十家企業凈資產收益率均值為24.60%，其中恒大地產、碧桂園、融創中國、富力地產收益率高于均值。凈資產收益率與總資產周轉率、凈利率和權益乘數正相關，恒大地產雖然凈利率不高，但凈資產收益率高，原因為權益乘數較高;碧桂園此指標較高原因為資產周轉率較高。

（五）發展能力分析

主要從五年營業收入平均增長率、五年資產平均增長率兩個方面進行分析。

1. 五年營業收入平均增長率

從圖1看出，十家企業近五年收入增長率均值相對較為平穩，整體呈下降趨勢。

2. 五年資產平均增長率

從圖2看出，十家企業近五年收入增長率均值平緩上升，尤其是2017年整體資產增長較快，這也反映了強者恒強格局持續，市場集中度顯著提高。

四、總結

本文利用圖表，結合上述提到的財務分析方法，對于排名靠前的十家房地產龍頭企業進行的綜合分析后，可以看出，整體房地產行業的毛利率已經趨同，凈利率在目前土地供應不足，地價節節攀升，部分城市限價的情況下開始下降，高凈利率的時代已經過去，營業收入增長放緩，但企業規模仍在擴大，行業集中度越發凸顯，在當下資金整體緊張的情況下，各家開始尋求其他發展途徑，如并購、合作開發，部分龍頭企業開始瞄準城市更新以及養老、教育、長租等新型市場。

參考文獻：

李剛.關于房地產企業財務分析的特殊性[J].當代經濟，2018（08）.

（作者單位：中交地產股份有限公司）