從項目總角度談房地產項目管理基本要點

包 兵 （鎮江寶龍置業發展有限公司，江蘇 鎮江 212100）

0 前言

房產具有必需性和投資性的雙層屬性，但隨著國家一系列調控政策，房地產暴利時代已經宣告結束，“地王”隨之銷聲匿跡，底價成交、多方合作已成為常態，房地產市場不斷朝著健康穩定的方向發展，微利時代越發突出房地產管理的重要性，文章對現階段房地產項目管理控制要點進行總結如下。

1 事前控制

1.1 市場調研

市場調研很重要，不僅要求內容全面，同時市調深度也要滿足決策要求；一旦市調不準確或流于形式，往往項目一開始就注定失敗，出現虧本。

①宏觀環境調研，包括自然環境、經濟環境、社會環境、人口數量、政策法規等。

②城市房地產現狀調研，包括市場的需求量、飽和度、庫存壓力、居民消費趨勢、購買力、居民喜好、生活習慣、樓盤分布、產品特征、土地供應等。

③項目競爭者調研，主要是同類產品競爭者（含潛在競爭者）的數量、規模、設計、服務、價格、利潤、營銷策略等。

1.2 項目的投資決策（競拍）

在市場調研充分基礎上，對競拍土地的位置、性質、用途、規劃要求、地質條件及其他相關條件充分了解，對盈利性不高，經濟效益、社會效益不明顯，特別是經濟效益不明顯，要慎重決策。項目經濟效益不明顯，抗風險能力也就差，很容易發生虧損。當然，一旦發現優質地塊，要毫不猶豫參與競拍，爭取摘牌或者參與合作。

1.3 方案比選

取得土地后，在項目方案決策階段對不同項目進行多方案比選，選擇科學合理、經濟可行的方案，充分合理利用規劃指標資源，堅持效益最大化原則，同時根據選擇的最優、最佳方案，落實工程設計。對設計產品要求指標，既要符合當地（市調）標準和需求，同時也要符合產品的時代要求，準確定位產品，包括產品整體概念、規劃指標、面積、戶型比例、得房率等，以及智能化、綠化、配套等相關設計，保持整體性、一致性。在選擇設計院時，也要通過比選確定，對樁基類型、基礎形式、單方含鋼量、混凝土量等主要指標限額設計，同時對圖紙深度、進度要求以及階段性成果要有時間限制，主要是及時報規報建、審圖，及時組織現場施工，盡早實現預售進度，快速回籠資金，增加資金使用率。所謂3-6-9項目、258項目，原理都是一樣，目的就是規避政策風險，提高資金周轉，實現項目效益最大化。

至此，一個項目的事前控制基本完成，事前控制占著投資總額很大部分比例，決定著項目成敗，事前工作的把握和控制對項目的成功起著至關重要的作用。

2 事中控制

2.1 工程項目策劃

項目開始前，一定要做好項目的實施策劃，根據收集資料、開發大綱，對項目進行科學合理的整體策劃，包括開竣工時間、標段劃分、工程節點、整體開發進度、項目融資（資金回籠、還款計劃）、目標成本、合約規劃、交付與運營等各方面。遵循6個原則：整體規劃原則、客觀現實原則、切實可行原則、靈活機動原則、講求時效原則、群體意識原則。

2.2 招投標和設備招采管理等成本控制

一是從戰略品牌庫中選擇優質合作伙伴參與項目投標，堅持合理價中標原則，實現雙贏，杜絕低價中標，或者低進高出；二是招標工作遵循公平、公開、公正、誠信的原則，注重招標文件的編制質量，招標文件應結合往年已建項目經驗進行完善并優化，根據項目實際情況將風險提示盡量標明，并要求投標單位踏勘現場，了解當地市場減少誤判，結合項目現場實際情況及圖紙考慮相應的材料損耗、運輸周轉及措施費用、環保停工等；三是采取有效措施防止投標單位串標、圍標。四是做好甲供材的采購與供應，真正做到物美價廉。實行全過程成本管理工作，編制合約規劃，嚴控成本指標，規范變更與簽證，加強審核與付款，包括項目結束及時結算等工作。

2.3 現場進度、質量、安全工作

抓好現場工作的前提選擇好施工隊伍還不夠，還要加強工程合同管理，盡量要求數據化、明細化，界面劃分清晰，內容標準明確，把容易產生歧義或者含糊的內容細化，如銷售節點時間要求、開竣工時間、付款節點及比例、違約責任、獎懲制度等。工程節點對實現早日銷售和資金回籠起著決定性作用?，F場管理依據圖紙施工，按照規范驗收，上道工序不合格嚴禁進入下道工序，做到樣板先行，加強檢查驗收與評比，定期召開工程例會及各項專題會議，圍繞“PDCA”循環，鼓勵施工單位創優質工程，創省（市）文明工地，同時發揮好監理對工程“三控、兩管、一協調”的作用。

2.4 營銷與財務

營銷工作很關鍵，其中客戶開發管理，銷售策劃、策略，產品定位、包裝、廣告、定價，銷控管理、簽約流程管理、人員培訓、績效管理、三點一線管理、銀行按揭、售后、尾盤管理等，每一個環節都要認真對待。

抓好財務三管理：一是投資管理，包括可行性研究、經濟效益評價、開發成本、費用計劃與控制、開發風險分析；二是籌資管理，包括資金籌集渠道分析、資產成本計算、財務風險與資本結構優化；三是利潤與分配管理，包括利潤最大化目標管理、利潤分配管理。同時抓好財務的核算工作，清楚相關資產負債表、利潤表、現金流量表、財務綜合報表等。

2.5 規避法務風險

加強合同管理，從訂立合同到執行合同做到規范化操作，不僅是工程相關施工合同、設備供應合同、材料供貨合同，尤其是銷售合同。規避合同風險，包括施工方索賠與反索賠方面，對外聯系函（單）語言措辭規范、日常用印流程等都要嚴格控制，遵守制度。

2.6 團隊建設與對外協調

現實中，新項目老團隊的情況極少，大多數都是新項目、新團隊，有的團隊甚至是幾個合作方在項目中各負責一塊，在協調管理上存在一定的難度，員工做事難以改變慣性思維，所以一定要加強團隊建設，打破壁壘形成合力，加強考核與職工能力培養，用人之長，深挖潛力，幫助員工提升能力，規劃職業發展，解決員工困難，努力調動職工工作積極性，增強凝聚力、向心力，使各部門正常有效配合驅動，使項目正常有序推進；項目總負責人要協調好當地相關職能部門關系，包括當地政府、住建局、規劃局、房管局、城管、環保局、消防、自來水、燃氣、電力、銀行等，充分利用社會資源，為順利實現項目目標奠定基礎。

2.7 人事與后勤管理

做好人員招聘、員工崗前培訓，杜絕人員的頻繁流動；做好職工福利、拓展活動等工作，讓員工有歸屬感；加強車輛、保安、保潔、食堂、后勤等日常工作管理。

3 事后控制階段

3.1 移交與運營

項目順利結束并交給客戶，工程管理人員要對物業管理人員進行交底、培訓，確保項目能夠順利運營與使用；必要時請專業設備廠家做專項培訓；將工程所有合同、資料、設備、場地、各專業單位聯系人、聯系方式等，統一辦理移交。

3.2 項目后評估與保修金退還

項目結束后，組織各部門各專業對項目進行后評估，哪些工作達到預期要求，哪些工作超出預期要求，哪些工作出現了失誤，達不到預期，從管理、設計、工程質量、進度、成本多條線進行項目后評估。

②服務期滿，按合同要求與規定及時退還保修金，若有其他問題產生額外費用則按合同規定在保修金中扣除。

4 結束語

項目負責人不僅要有復合型知識結構，還要具備一定人格魅力，不僅要具有堅韌、睿智、果斷、抗壓、冷靜的頭腦和清晰的思維，也要在工作中廉潔、自律、加強學習，不斷提升自己的素質與能力，善于聽取別人的不同意見，在工作中做出榜樣與表率。房地產管理核心理念是“目標—組織—領導—管理”，首先確定好目標，并根據目標建立組織，建立健全公司制度并帶領大家遵照執行，從而實現項目的最大經濟效益和社會效益。