限購限貸對于抑制房地產泡沫的理性化分析

摘要：當前實體經濟出現脫實向虛的趨勢，資產價格不斷上漲。通過對房地產價格泡沫產生的原因分析，結合日本的具體案例，研究限購限貸政策對抑制房地產泡沫的作用，最后基于中國的國情背景，從政治經濟學的分析視角提出解決方案。

關鍵詞：限購限貸;房地產泡沫;系統性風險

習近平總書記提出，要深化金融體制改革，增強金融服務實體經濟能力，防范金融領域發生系統性風險。房地產價格與金融領域密切相關，房地產泡沫的破裂將會直接影響國民經濟的健康運行。因此有序推進限購限貸政策實施，能夠抑制我國經濟發展新時期房地產泡沫的擴張，進而增強金融服務實體經濟的能力，保證金融體系的平穩健康發展。

一、房地產泡沫的產生原因

在我國經濟發展新常態下，保持金融體系的穩定性，加強金融監管愈加成為經濟發展和社會穩定中的重要環節，保證金融行業要處于服務于實體經濟的地位。然而在金融行業這個社會性密度極大的領域，往往社會個體因缺乏監管而盲目逐利，導致資產泡沫的不斷擴大。其中房地產市場價格是我國統計的資產價格的重要組成部分，因此有效控制房地產價格將是穩定資產價格，實現金融有效監管，防范金融領域系統性風險的重要舉措。

對于房地產行業的商品類住房，由建筑和土地兩部分組成：建筑是包含勞動者無差別勞動的一般商品，社會性密度較小，不同地域、不同地理位置的差異不大，因此價格相對較低。而土地則屬于不包含勞動的特殊商品，其價格與建筑價格呈現反向變化。在商品房的價值組成中，其土地價格遠遠高于建筑價格，因而商品房的整體價格也被大幅度抬升。我國居民購置長期居住的住房時，一般選擇房地產開發商修筑的商品房，獲得房屋產權。由于土地的稀缺性，其價格具有不斷上升的趨勢，隨著中國城市化的推進和人口的不斷增長，土地資源將愈加緊缺，尤其是國內大城市，常常導致一個地區特定時間段內出現房市的供不應求，在造成房地產的價格不斷上漲，逐漸出現房地產泡沫，即房地產價格畸高，與實際價格嚴重背離。

二、房地產泡沫帶來的影響

（1）房地產開發商供給側。人們的逐利行為在房價攀升時會促使更多房地產開發商進入房地產市場，通過銀行的融資渠道融得大筆資金投向房地產的大規模開發建設。如果長期不對開發商的行為和銀行的融資渠道做出約束，將會導致地產商盲目開發房地產項目遠遠多于人們實際需求，催生房地產泡沫。

（2）消費者需求側。房地產價格上漲將會帶動投資者投資炒房，將住房變為投機工具。房地產本質是作為制造業下行的風險補償商品，因此在制造業下行壓力加大時，投資者將會把大量資金從制造業撤出，投入房地產行業。投資者還可通過向銀行借貸的加杠桿行為，撬動房地產投資的杠桿，進一步擴大對房產的需求，抬升房價，助長房地產泡沫惡化。

（3）系統性危機。房地產泡沫與資本循環息息相關，某一環節出現的任何微小問題都有可能刺穿房地產泡沫，刺破房市虛假的繁榮。當房地產泡沫擴大到一定程度時，一旦銀行提升利率，將會導致貸款者的還款能力降低甚至難以還清貸款，同時企業貸款成本增加，波及實體經濟領域，使得制造業企業融資途徑不暢，造成經濟衰退。

三、政治經濟學視角下的解決方案

1.出臺限購政策，抑制投機炒房行為

限購指限制個人或集體的房產購買數量。由于房地產行業中的土地作為一種特殊商品，相比制造業的長期利潤率下降的特征，住房的價格始終具有上漲趨勢，因而銀行的大量資金更愿意流向房地產領域，與土地掛鉤。同時在我國經濟發展前景良好的態勢下，人們對于未來充滿信心，導致信貸不斷增加，所獲得的貸款抬升了房地產行業的需求，這種被拉升的需求往往是超過剛性需求的，不斷推升房地產泡沫的壯大。

因此限購政策的出臺需滿足居民第一套住房的剛性需求，減少大量的投資炒房需求。通過出臺限購政策，住房需求將逐漸轉向剛性需求，減少投機行為，讓房市回歸滿足居民居住需求的基本特性，使得房價逐漸回落至居民可支付的水平。

2.完善限貸政策，保證銀行信貸資金安全

限貸指從貸款角度調整相應的貸款利率，提升購房者第二套房的首付款比例和房地產開發商的貸款利率，從而提高開發商與購買第二套住房者的還款成本，抑制過度加杠桿的行為，保證貸款者具有足夠的還款能力，確保銀行信貸資金安全，避免金融領域系統性風險的發生。

未來幾年是打好防范化解重大風險攻堅戰的關鍵時期，面臨嚴峻的經濟發展外部環境，我國國內經濟也承受著巨大的發展壓力，尤其是金融領域多年來積累的體制性、周期性矛盾正在經歷陣痛調整期。因此，當前工作重點是加強金融監管，化解金融領域潛在的風險，引導金融領域服務于實體經濟，促進金融與實體經濟、金融與房地產以及金融體系內部的協調發展。做好重點領域風險防范和處置，堅決打擊違法違規金融活動，加強薄弱環節監管制度建設，堅決抑制資產泡沫的出現和擴大。通過限購限貸政策的輔助協調，最終促使住房回歸其價值基本面上，保證房子是用來住的，而不是用來炒的，促進房地產行業與我國經濟協同健康發展。

參考文獻：

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作者簡介：

王逸飛（1998- ?），男，漢族，陜西寶雞人，本科，北京理工大學人文與社會科學學院，研究方向：經濟學。