上海聯明雅苑公租房準入退出路徑探析

摘要：選取上海“螞蟻工房“聯明雅苑小區的公租房建設為案例，確定公租房的準入退出條件，整理準入退出流程，分析公租房的制度建設路徑。

關鍵詞：公租房;準入;退出

一、引言

因廉租住房、經濟適用房和商品房三者之間不能實現對接，突現收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群，公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房概念提出，旨在滿足這部分城市中等收入偏下的家庭的住房需求。而上海閔行區七寶鎮聯明村建立的聯明雅苑小區作為最早一批開展集體建設用地建設租賃住房試點的地區之一，是政府和企業聯合建設的首批集體用地公租房，出租率高，投資回報率高，目前發展情況良好，對了解并滿足“夾心層”人群的住房需求有重要意義。

二、聯明雅苑公租房準入制度

1.政府制度篩選

根據《公共租賃住房管理辦法》第七條申請公共租賃住房，并結合上海地區在2018年的最新政策中的規定，應當符合以下條件：（1）具有本市常住戶口或持有《上海市居住證》兩年以上，并連續繳納社會保險金（含城鎮社會保險）達到一年以上。（2）已與上海市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同。（3）在上海市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米。（4）申請時未享受上海市其他住房保障政策。

2.企業篩選推薦機制

上海聯明雅苑小區周圍集中了上海聯明實業總公司的子公司等多項產業項目，勞動力密集，且大多為外來務工人員，從事第二產業工資水平相對較低，在上海暫無穩定住所。因此，企業在充分了解員工的住房需求后，可以企業的名義承租公租房，將其作為員工宿舍，申請入住的員工同企業簽訂住房協議。同時，可優先推薦本企業的員工，為員工開具介紹信、推薦信，縮短初步審查的時長與步驟，為本企業的員工提供住房優先待遇。

3.自我排查及程序篩選

（1）申請公租房的群體根據相關管理辦法的條件，向社區居委會或所在單位提交相關證明、證件與申請，由社區居委會或所在單位進行初步審核后轉交，或個人直接將材料遞交至區住房保障部門。企業可同時申請多套住房，作為員工宿舍。聯明雅苑公租房附近的企業具有推薦企業員工優先入住的權利，員工持有企業推薦，則可直接進入復審。

（2）區住房保障部門應當自收到或者受理申請之日起30個工作日內，會同區民政、社會保障、工商、公安、稅務等部門以及街道辦事處，對申請人的申請和申報材料以及戶籍、收入、財產和住房狀況等進行審查。

（3）經審查合格的，由區住房保障部門予以公示，公示期不少于15日。

（4）區住房保障部門應當將審查合格的住房保障申請及有關申報材料一并報市住房保障部門，由市住房保障部門會同有關部門進行審核。

（5）經審核符合條件的，由市住房保障部門予以公示，公示期不少于15日。

（6）經公示無異議或者有異議但經核實異議不成立的申請人，按照輪候規則列入輪候冊進行輪候。輪候到位的申請人可以在住房保障部門提供的住房范圍內，自行選定具體的住房，并簽訂租賃協議。

三、聯明雅苑公租房退出制度

公共租賃住房的退出機制有主動退出和被動退出兩種類型：

1.主動退出：到期自動退出。上海市公共租賃住房的租賃期原則上不能超過 6 年，即 6 年租賃期滿，無論什么情況均應退租，即為主動退出。

2.被動退出：指公共租賃住房的承租人的行為符合規定的任何一項退出條件后，承租人按要求退出公共租賃住房的情況。上海市規定“對承租人發生將所承租的公租房出借、轉租或閑置的，擅自改變承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，違反物業管理公約拒不整改的，以及其他違反租賃合同約定情況的，出租單位可與其解除租賃合同”，即被動退出。

要保證退出機制發揮作用，懲罰條款是必不可少的。租賃合同到期后承租人不愿騰退的，各公租房運營公司可以要求其工作單位配合，督促其退出;仍然拒不退出的，可尋求司法途徑解決，并在一定的范圍內予以通報。同時，各級房管部門還應將這種破壞信用的情況作為個人信用記錄的污點予以登記，并以此記錄作為今后 5 年內不給其享受住房保障政策的依據。

上海聯明雅苑小區公租房退出機制的特色之處在于，對于已經符合公共租賃住房退出條件的承租人，從人本主義的角度考慮，在退出機制中設定 “緩沖期”，申請人可在租賃總年限期滿前3個月向公租房運營機構提出按市場化租金過渡居住的申請。經核查住房狀況符合過渡居住申請條件的，運營機構可與其簽訂市場化住房租賃合同，租期1年，租賃價格由運營機構委托房地產估價機構評估后按照市場租金水平確定。合同到期，經運營機構同意并通過住房狀況核查后可續簽1年，租金水平進一步提高;續簽合同期滿應當退出該套住房，不得再續訂。

參考文獻：

[1]武中哲.保障房退出的政府動機、執法成本與制度建構[J].山東財經大學學報，2016，28（6）：26-33.

[2]李寶龍.博弈視角下公租房退出機制研究[J].建筑經濟，2016，37（1）：75-78.

作者簡介：

趙沛琪（1998- ?），女，漢族，浙江紹興人，本科，研究方向：公共事業管理。