宏觀調(diào)控對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的影響

徐濱

摘要：隨著居民的收入水平逐漸提高，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也推動了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶來了房價過高的問題。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新一輪調(diào)控。政府如何有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控管理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)至關(guān)重要。本文主要結(jié)合當(dāng)今的發(fā)展現(xiàn)狀分析了房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險以及成因，對目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了分析，也論述了相關(guān)政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響，并結(jié)合實際情況提出了有關(guān)房地產(chǎn)信貸策略及建議，僅供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房貸政策;商業(yè)銀行

近年來，我國一線、二線城市房價過快上漲的問題引起了各界人士的關(guān)注，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，直接受到新規(guī)定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)對商業(yè)銀行信貸的貸款具有一定的風(fēng)險。因此，需要在政府監(jiān)管的背景下，合理利用法律手段對商業(yè)銀行信貸進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理。

1.造成我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險成因分析

房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸密切相關(guān)，二者之間存在利率關(guān)聯(lián)，因此銀行信貸必定會面臨流動性風(fēng)險問題，即資本周轉(zhuǎn)率，而資本周轉(zhuǎn)的存在的短期貸款的客觀規(guī)律，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸受到同樣的信用風(fēng)險影響。

信用風(fēng)險主要是由于信息不對稱和從借貸到還款等環(huán)境變化等因素共同累積的過程。如果貸款人在還款期間因財務(wù)問題而做出負(fù)面變更，貸款很可能無法按時償還，那么商業(yè)銀行可以通過抵押或擔(dān)保合同保證債權(quán)人的權(quán)利。由此可見，信用風(fēng)險是限制商業(yè)銀行經(jīng)營和發(fā)展的最大問題之一。從我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險形成機(jī)制的角度來看，商業(yè)銀行內(nèi)部管理存在缺陷，外部受經(jīng)濟(jì)政策變化和市場運(yùn)行環(huán)境的影響等，所以商業(yè)銀行必須分析和理解信用風(fēng)險，從而最大限度地降低信用風(fēng)險。

1.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險具有不可回避性

商業(yè)房地產(chǎn)銀行的信用風(fēng)險特征不可避免，因此，銀行和房地產(chǎn)都應(yīng)隨時準(zhǔn)備承擔(dān)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴也會給未來的發(fā)展帶來潛在危害。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的基石，銀行信貸是中國的經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)泡沫和銀行信貸危害互相牽制，高利潤分享的同時也伴隨著高風(fēng)險，銀行也需要與房地產(chǎn)共同承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

1.2銀行信貸分享了大部分的房地產(chǎn)利潤

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要依靠融資貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段，無法僅僅依靠融資資金、房地產(chǎn)信托等來源，主要還是依靠銀行信貸，在房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)土地收購和銷售環(huán)節(jié)中，都有銀行信貸干預(yù)，資金投入甚至超過60%。

1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因

1.3.1外部原因。借款人，因為個人資金流動性大，不像房地產(chǎn)業(yè)的收購，每個季度都必須有明確的規(guī)劃，對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險而言，具潛在危害。

1.3.2銀行自身的原因。由于銀行員工的素質(zhì)參差不齊，在進(jìn)行資金評估和貸款人評估借款人還款的能力時無法正確做出判斷，很容易產(chǎn)生決策失誤，導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險上升。而且銀行的工作人員無法確定資金流動中存在大量灰色地帶，如果工作人員進(jìn)行了過度擔(dān)保，那么會給銀行造成無法估計的損失。

1.3.3環(huán)境原因。環(huán)境原因主要是指中國信貸市場的整體秩序和國家相關(guān)的法律法規(guī)。

2.土地法對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的宏觀調(diào)控

2.1通過建立有序的土地市場減少風(fēng)險

土地法是一項通過一定的措施來規(guī)范購買和土地使用管理的法律。如果市場沒有強(qiáng)有力的土地法律保障，那么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是混亂不堪的。建立有組織的土地市場是促進(jìn)有序健康的市場發(fā)展的必需品。通過對第一級土地的管理，從根本上把控對房地產(chǎn)行業(yè)的控制，只有擁有穩(wěn)定資本和良好運(yùn)營評估的房地產(chǎn)開發(fā)商才能接管土地，以確保市場的正常運(yùn)作，從而實現(xiàn)國家對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制。通過直接控制土地供應(yīng)渠道，可以大大降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，從長遠(yuǎn)來看，有序的國家法律可以確保市場的良性循環(huán)，降低資金循環(huán)問題帶來的風(fēng)險。

2.2土地制度的不斷規(guī)范減少風(fēng)險發(fā)生

根據(jù)我國頒布的與土地有關(guān)的法律法規(guī)，可以看到我國對土地房產(chǎn)問題的重視，正在尋求從一系列制度的制定中突出平等和開放。總體而言，宏觀調(diào)控旨在打擊投機(jī)性住房需求，大幅度緩解供需矛盾，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，從而遏制部分城市房價過快上漲的情況。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場的規(guī)范有序發(fā)展對多方都有好處，不僅有利于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，而且還能降低銀行房地產(chǎn)貸款制度的風(fēng)險。目前，我國的宏觀調(diào)控處于關(guān)鍵時期。政府無法容忍住房價格的飛速上漲，尤其是一線城市的房價。隨著政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施和深化，不排除政府出臺進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控政策的可能，預(yù)計一些資質(zhì)較低，實力較弱，資金鏈緊張的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰，未來房地產(chǎn)市場的整體走勢存在較大不確定性，房地產(chǎn)市場集中度將進(jìn)一步提高，結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步改善，也會給房地產(chǎn)貸款帶來一定的潛在風(fēng)險。

3.商業(yè)銀行采取的措施

由于房地產(chǎn)占商業(yè)銀行信貸活動的很大比例，所以商業(yè)銀行應(yīng)該做好風(fēng)險防范工作。

3.1 高度重視調(diào)控政策

商業(yè)銀行要從全局出發(fā)，維護(hù)社會穩(wěn)定，以增進(jìn)人民生活為最終目的來進(jìn)行投資分析，認(rèn)真學(xué)習(xí)和深化政策精神，準(zhǔn)確認(rèn)識當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場狀況，制定適合當(dāng)?shù)氐木唧w措施，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院頒布的房地產(chǎn)信貸額度，做好風(fēng)險防范工作。除此之外商業(yè)銀行還應(yīng)密切關(guān)注部分地區(qū)房屋交易量大幅下降，以及當(dāng)前階段交易價格調(diào)整所帶來的潛在風(fēng)險，對于優(yōu)質(zhì)住房貸款高房價時期，需要采取措施有效實施風(fēng)險防范和資產(chǎn)保值。

3.2 把握貸款投放節(jié)奏及投向

政府需要實施房地產(chǎn)貸款梯度促進(jìn)策略，鞏固一線、二線城市房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，并且要結(jié)合有關(guān)部門繼續(xù)支持一線城市普通商品住房項目貸款，鼓勵進(jìn)行棚戶區(qū)改造。同時將貸款資源轉(zhuǎn)向為重點支持普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房以及城市棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)。

3.3 嚴(yán)格貸款用途管理

所有銀行都需要嚴(yán)格管理貸款的使用，不符合國家購房政策的借款人不得發(fā)放貸款。在按照國家政策實施限制購房的措施的城市，必須嚴(yán)格遵守相關(guān)購房資歷審查。

3.4 加強(qiáng)抵押物風(fēng)險管理

將房地產(chǎn)批準(zhǔn)的概念從抵押品轉(zhuǎn)移到償付能力，要保證預(yù)期現(xiàn)金的流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要落實銷售收益，對于個人住房貸款而言，應(yīng)該側(cè)重預(yù)期的收入。

貸款發(fā)放后，有必要建立房地產(chǎn)項目貸款全程監(jiān)控系統(tǒng);一是嚴(yán)格禁止房地產(chǎn)貸款資金的濫用、盜用、挪用;二是注意對其還款能力的研究，即現(xiàn)金流量監(jiān)測;三是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款抵押管理，時刻注意房地產(chǎn)市場價格變動和房地產(chǎn)市場走勢，對于某些房價大幅波動的地區(qū)，需要重估其對應(yīng)的價值。

3.5 提高銀行的議價能力

嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策，保證首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對于二套房貸款或者三套房貸款，應(yīng)該增加預(yù)付款金額，增強(qiáng)覆蓋率抵押貸款的保障力度。各行可根據(jù)客戶的實際風(fēng)險確定貸款利率，提高貸款定價能力與風(fēng)險管理水平，同時上調(diào)二套房貸款利率也有助于提高個人貸款收益水平。

3.6 密切關(guān)注開發(fā)企業(yè)違規(guī)風(fēng)險

各商業(yè)銀行需要加強(qiáng)與政府部門之間的溝通，保證信息的流通，密切關(guān)注違反政府主管部門對違規(guī)進(jìn)行操作的房地產(chǎn)開發(fā)公司的處罰，對于存在閑置土地，哄抬房價等違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，商業(yè)銀行應(yīng)立即將其納入黑名單，禁止新融資，盡快收集已有的貸款，或制定保全措施。

3.7進(jìn)一步加強(qiáng)對集團(tuán)性客戶的風(fēng)險管理

一是各行要建立集團(tuán)客戶風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，明確客戶管理鏈中各管理者的預(yù)警責(zé)任，同時建立應(yīng)急響應(yīng)小組，應(yīng)對緊急情況。二是根據(jù)項目的進(jìn)度實行貸款資金封閉管理，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)集團(tuán)客戶各資金的流動，不得在集團(tuán)內(nèi)部非法轉(zhuǎn)移。三是嚴(yán)格控制集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保，優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔(dān)保（質(zhì)量）抵押擔(dān)保，認(rèn)真審查產(chǎn)權(quán)，合理確定抵押貸款利率。對于貸款集中度高的集團(tuán)客戶，適當(dāng)減少貸款規(guī)模，切實防范風(fēng)險，加強(qiáng)抵押物價值管理。各商業(yè)銀行必須建立專業(yè)的房地產(chǎn)信貸團(tuán)隊，要求團(tuán)隊內(nèi)的工作人員不僅要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識和政策，還要具備項目評估的技能，確保房地產(chǎn)抵押足值，同時做好房地產(chǎn)信貸管理工作。

總結(jié)與建議

本文認(rèn)為，政府可以通過制定土地法、財產(chǎn)政策等法律法規(guī)來進(jìn)行宏觀調(diào)控，適當(dāng)提高利息對貸款的監(jiān)管效果顯著，通過利息稅來控制財產(chǎn)信貸的規(guī)模，有效刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使信貸市場和房地產(chǎn)市場在有序穩(wěn)定的控制之下運(yùn)行，同時，金融監(jiān)管部門必須通過監(jiān)管促進(jìn)商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

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