房地產金融創新發展的對策建議

費立明

【摘要】在房地產行業中，房地產金融對市場的發展具有重要的調控作用，如何實現房地產金融行業的持續化發展是目前的一大難點，也是探討的熱點。想要實現房地產金融行業的持續進步，對癥下藥，提出有針對性的對策以及建議，是驅動房地產金融業創新發展迫在眉睫的任務。

【關鍵詞】房地產? 金融創新? 對策建議

一、中國房地產金融創新發展的意義

中國房地產金融體系與歐美發達國家相比還很不完善，但中國正處于城鎮化建設快速推進時期，房地產高速發展的潛力與大趨勢短期內不會改變，急需房地產金融業的支持。但以規模擴張與簡單的業務創新為特征的房地產金融創新正處于從金融抑制狀態向金融深化狀態過渡的金融創新階段，因此，加大中國房地產金融創新力度，將是中國在較長時間內的必然選擇。然而，理論與實證研究表明，房地產金融創新是一把“雙刃劍”，創新積極效應釋放過程中如果不注意創新的適度性，即使像美國這樣金融監管非常嚴格的國家，也會由于房地產金融衍生產品的過度開發而帶來金融危機。

因此，對尚處于房地產金融市場發展初級階段的中國，要實事求是地認清自己、評估自己，并根據自身能力，設計出適合本國國情的房地產金融創新之路。在金融體制還不完善、房地產金融人才和實踐經驗都相對匱乏的情況下，對房地產金融進行適當支持和風險可控的適度創新應當是房地產金融發展的戰略選擇。推進房地產金融適度創新要尊重房地產金融創新的一般規律，有計劃推進房地產金融產品、機構、市場與政策制度等四個層面的創新，合理配置房地產金融資源，在充分發揮房地產金融資源對房地產促進作用的同時，將房地產金融對房地產泡沫和金融危機的催生作用降低到最小限度，避免因過度創新而引發金融風險甚至系統風險。

房地產金融產品創新對于房地產金融創新領域來說，是非常重要的。只有產品的創新才能夠讓更多的投資者選擇房地產金融創新的產品，使得整個行業得以發展。想要讓房地產金融產品創新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業務中去。除此之外，要設計出更多的產品，讓現在的投資者能夠通過房地產金融創新產品能夠避免一定的風險。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結合起來，這樣就能夠將銀行的風險降低，還能夠為房地產金擴充更多的資金流通渠道。

二、房地產金融創新發展的對策

（一）促進資源的合理配置，培養高素質人才

一方面，由于在金融市場的兩級市場中，一級市場的信譽較差，二級市場的發展速度較慢，所以在對金融市場進行資源配置的時候，首先需要從基礎領域提升，即放開一級市場，提高一級市場的信譽;適當加大二級市場開發，讓二級市場與一級市場共同進步，持續優化。確保其繁榮長遠發展，實現兩個市場的完善，確保作為國民經濟支柱的房地產業穩步前進。

另一方面，由于我國的教育支出較少，所以國家可以在一定程度上加大對教育方面的支出，國家應改善目前中國教育支出占比遠低于西方國家的現狀。另外，通過開展校企合作、定向培養等新模式，培養企業需求的人才。對于學校來說，需要為了培養優秀人才，加強對教師的選拔，選擇專業水平高、知識儲備豐富，能力品質高的教師進行教學;學習的教材需要與時代接軌，進行及時的更新與完善，讓學生接觸最前沿的東西。企業也需要對職員進行定期的培訓，使員工不斷充電，對房地產金融創新有一定的了解，激發大家的智慧，創造性地推進房地產金融創新行業發展。

（二）建立多元的房地產金融機構體系。

（1）注意發揮政策性房地產金融機構的作用。政策性房地產金融機構的發展在房地產金融創新中扮演著非常重要的角色。政策性房地產金融機構可以彌補商業性房地產金融機構的不足，為低收入群體提供附有優惠條件的融通資金服務。政策性房地產金融機構的基本職能主要體現在兩個方面：其一，為保障性房地產發展提供資金保障。其二，重點支持中低等收入群體，注重堅持公平分配原則。為更好發揮政策性房地產金融機構的作用，可以采取以下對策：第一，鼓勵現有的政策性房地產金融機構發展壯大。新世紀以來，中國政策性房地產金融發展較快。如2004年中國建設銀行便與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立了中德住房儲蓄銀行，這是中國成立較早的一家住房儲蓄銀行。但由于多方面原因這家銀行并沒有形成規模。為了能夠將更多的閑余資金通過住房儲蓄形式集聚起來，拓寬房地產資金來源渠道，對類似住房儲蓄銀行性質的政策性房地產金融機構，政府還要出臺政策，支持其快速發展，并形成規模。第二，加大政策性房地產金融機構組建的力度，在房地產保險公司、房地產貸款擔保機構等機構建設方面提供政策條件，為保障房的建設提供新支持。第三，加強政策性房地產金融機構在保障性房地產供給與需求方面的支持力度，在生產層面為保障房開發企業提供低息貸款，在消費層面向中低收入階層發放低息貸款。

（2）建立與完善專業房地產金融機構。住房儲蓄機構、住房合作社等專業性質的非銀行房地產金融機構是房地產金融機構的重要組成部分，其合作性質使其成為解決內部成員住房問題的有效渠道。多年來，中國嘗試并建立了一些如住房儲蓄銀行等專業性質的房地產金融機構，但這些金融機構尚不具備金融功能，有些雖具有金融功能但業務范圍有限、發展緩慢，并沒有形成規模。伴隨中國房地產市場日益成熟，亟需逐步建立專業性的房地產金融機構，并逐漸使其成為房地產金融業的主力。首先，有效推動現有專業性質房地產金融組織機構積極、穩健、健康發展，并形成一定規模。其次，鼓勵和支持新的專業性房地產金融機構建設。重點是要加強專業性質的房地產保險公司、房地產投資基金公司以及房地產財務公司的建設，并在降低房地產金融風險、拓展融資渠道、提供咨詢服務方面發揮更大的作用。此外，還要支持房地產信托投資公司、住房儲蓄機構、住房合作社、信用評級機構等各類專業性質的房地產金融組織的創建和發展，共同推動中國房地產金融市場的繁榮發展。再次，創新專業性質的房地產金融機構的運營方式，實行股份制改制，突出互助性，以安全性、流動性為原則，實現獨立核算、自主經營與自負盈虧。最后，加強政府的宏觀調控，通過行政手段、參股控股等形式規范管理，降低其運行中的金融風險。

（三）拓寬房地產融資渠道，分擔房地產信貸風險

房地產融資渠道的多元化，對于增加房地產資金投入的可能性，健全、優化房地產融資結構具有重要的意義。首先，積極推動資本市場的發育，鼓勵房地產開發企業和與房地產開發有關的企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集房地產開發資金，鼓勵這些企業通過證券市場實施資產重組。其次，加快制定出規范的房地產基金管理辦法，促使房地產基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優勢使蓄勢已久的房地產基金成為我國房地產業重要的資金來源。最后，加快推進房地產金融證券化進程，將房地產抵押貸款轉化為證券形式，以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道

（四）強化銀行金融管理，提高信貸資金的安全性

金融機構要嚴格遵守國家信貸管理原則與規定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產業的貸款資金的安全，防范信貸危機，在經濟上支持房地產業的健康有序、可持續的發展。一是所有金融機構都要努力改善金融服務，增強信貸審查力度，嚴格把關，提高信貸準入的質量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產投資上，利用信貸政策引導房地產投資和市場結構的調整。要通過增加信貸投入，鼓勵滿足低收入人群經濟承受能力要求的經濟適用房項目的開發建設。三是金融機構要嚴格執行貸款“三查”制度，認真履行貸前調查，貸時審查，貸后檢查等信貸業務環節的職責，對項目進行全程介入和全程監督，以保證房地產信貸資金專款專用，防范和化解金融風險。

（五）健全相關的法律法規，合理設置和完善房地產融資機構

為了給房地產金融體系的實行提供法制保障，實現多渠道融資，確保房地產金融各項工作的順利開展，必須有效實施落實房地產金融立法體系的健全。房地產金融立法工作應做到：對于現有房地產的法律法規，應盡快完善與落實，同時要將現有立法體系中已不再符合當前房地產金融發展要求的部分予以修改，使其與時俱進;對于尚缺失的法律法規，應通過收集意見與調查情況，盡快給出具體的出臺方案，如涉及金融信用監管的法律制度等，促進房地產金融的健康發展。總之，只有建設相對完善的法律體系，給房地產金融的發展與創新提供保障，才能使房地產市場向更好更成熟的方向發展。

房地產融資機構的合理設置和不斷完善，是開展房地產融資務的前提條件。針對我國的實際情況，推進房地產金融機構的展與創新。一是要加快組建具有財政和金融雙重功能的政策性房銀行，在政府新生市場運行原則的基礎上，干預房地產金融運行，實現住房政治、社會的雙重目標。二是要建設專業的住儲蓄貸款機構，對其實行企業化經營，資金自求平衡，并自覺受中央銀行、銀監會和政府房地產金融機構的管理與監督，并逐漸地把它作為經營住房金融業的主要力量，以發揮其業務精、市場情況熟的專長。三是鼓勵金融機構開設專門的商業性房地產金融業務，將房地產融資從一般融資業務中分離出來，并且支持集團內部融資，使開發商、信貸機構可以最大限度多渠道地獲取穩定的資金來源。

參考文獻：

[1]王曉霞.我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策[J].時代金融，2017，（2）.

[2]張耀珊，曲連宇，曹宇，等.國內外房地產金融創新的探索及對我國的啟示[J].住宅與房地產，2016，（3）.

[3]李宛聰.房地產金融創新面臨的突出問題與對策探討[J].住宅與房地產，2016，（18）.