地方保障性住房建設(shè)對策研究

卓艷芳

摘 要：在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，人們的生活質(zhì)量不斷提高，國家相關(guān)政策和法規(guī)對保障性住房做出了相應的規(guī)定。保障性住房能夠為中低收入住房困難的家庭所提供的限定標準、限定價格或租金，促進社會的穩(wěn)定和諧。本文對加快地方保障性住房的建設(shè)的意義、存在的問題等進行了分析，并提出了具有針對性的措施，能夠提供一些有益的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；資金；監(jiān)管

保障性住房是政府為低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格、租金的住房，其中包括廉租住房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、公共租賃房。保障性住房作為在保障性制度在住房領(lǐng)域的延伸，從而保障性住房的建設(shè)對經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、人民生活的提高具有重大意義。近幾年來，對民生問題的高度關(guān)注，國家出臺了不少關(guān)于加強保障性住房建設(shè)的措施。但由于我國是發(fā)展中國家，低收入比重較大，保障性住房一直供不應求。所以在目前情況下，加強保障性住房建設(shè)是十分必要的。

1 加快保障性住房建設(shè)的重大意義

1）是促進社會和諧的重要途徑。住房問題，是基本的民生問題，是國家的戰(zhàn)略問題，是科學發(fā)展的重要問題，是和諧社會建設(shè)的重大問題。近些年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是高房價始終困擾著人們，住房問題也曾被喻為壓在老百姓頭上的三座大山之一。保障性住房建設(shè)的加快，能夠解決困難群體最基本的生存問題，在一定程度上緩解當前的社會矛盾，促進社會和諧。

2）是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，擴大內(nèi)需的重大舉措。擴大內(nèi)需是我國經(jīng)濟發(fā)展的基本立足點和長期戰(zhàn)略方針，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、提高增長質(zhì)量效益的內(nèi)在要求。政府增加保障性住房建設(shè)支出，可以發(fā)揮乘數(shù)效應，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)鏈條長的作用。近年來，我國不少城市通過實施保障性安居工程特別是推進棚戶區(qū)改造，既解決了貧困人口集中成片居住的問題，促進了社會結(jié)構(gòu)優(yōu)化，又改善了城市環(huán)境和形象，吸引各類生產(chǎn)要素集聚，有利于實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再造和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，起到“建設(shè)改造一片、帶動提升一方”的作用。

3）有利于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。我國自古以來堅持居者有其屋的傳統(tǒng)觀念，安居樂業(yè)這一詞也充分體現(xiàn)了房產(chǎn)對于一個家庭的重要性，這些使得房地產(chǎn)業(yè)在人口膨脹和城市化進程不斷加快的過程中承受了最多的關(guān)注。政府開始采取行政手段干預房價，但卻掉進了“越調(diào)控越漲價”的怪圈，房產(chǎn)稅、限購、廉租房等賺足了人們的眼球，房地產(chǎn)再次成為了百姓生活中的熱門話題。保障性住房的建設(shè)，能夠穩(wěn)定居民住房消費預期，抑制投機性購房，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序，使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2 目前我國保障性住房存在的問題

1）保障性住房建設(shè)資金缺乏。資金瓶頸約束是我國保障性住房建設(shè)推進的一大障礙。當前，保障性住房的資金來源除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，住房公積金增值余額、地方政府財政資金等均存在漏洞。廉租房是政府提供的公共品，政府不僅是責任主體，也應是出資主體。從地方政府的角度來看，根據(jù)目前的分稅制財政體制，地方財政收入大大小于中央財政收入的增長，而地方政府所對應的事權(quán)卻不斷增加，目前地方政府的財政收入主要依靠于土地出讓金，而建設(shè)廉租住房是撥讓而非出讓土地，這使得政府更加難以拿出資金進行廉租房的建設(shè)。

2）保障性住房的選址和質(zhì)量方面存在問題。地方政府從經(jīng)濟利益的角度考慮，常常把位置優(yōu)越的土地進行公開出讓以獲得足額的財政資金，而位置偏遠的地段則用于保障性住房的建設(shè)。政府出于對成本的考慮，常常忽略了當前保障群體對周圍環(huán)境的重視和社會的影響，給用戶的出行、居住、教育帶來極大的不便。在房屋質(zhì)量方面，因為保障性住房大多都是對中低收入家庭提供住房福利保障功能，開發(fā)商很難在此項目上獲利，進而將導致他們?yōu)榱斯?jié)約成本而采取如偷工減料，為增加住戶而不考慮房屋的結(jié)構(gòu)等等行為，這給地區(qū)的保障群體帶來房屋居住的質(zhì)量問題，如：墻面滲水，混凝土脫落、小區(qū)路面不平，沒有物業(yè)管理等等。

3）運營管理機構(gòu)不健全。住房保障工作涉及多個部門，包括收入審查、住房建設(shè)、戶籍審查、公示、輪候、配租、退出等多個環(huán)節(jié)，是一項復雜的系統(tǒng)工程，需要建立一套完善的管理運行機制，才能使得住房保障工作的順利實施和高效運行。目前，我國多數(shù)地區(qū)在實施住房保障過程中，主要由民政局，房管局，社會保障局共同承擔，條塊分割，缺乏獨立的、專業(yè)的管理運營機構(gòu)。這就使得保障性住房不能統(tǒng)一管理，科學規(guī)劃，統(tǒng)籌布局；存在建設(shè)管理有漏洞；沒有科學的準入及退出機制，保障性住房資源被浪費，尋租；保障性住房銷售價格不能按照政策執(zhí)行，真正需求者不能獲得保障性住房，使住房保障功能打了折扣。

3 關(guān)于完善保障性住房的建議

1）建立多種穩(wěn)定的融資渠道。目前地方建設(shè)保障性住房的資金主要來自于土地出讓的收入。為了破解地方政府對“土地財政”的局面，政府應該拓寬融資渠道，引導企業(yè)、個人參與到保障性住房的建設(shè)上來，調(diào)動一切積極因素，以此增強住房融資的可持續(xù)性。一方面，政府要充分利用政策吸引社會資本進入。比如，在公租房的建設(shè)上，可以考慮BOT的融資模式，即房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的自有資金建設(shè)保障性住房，政府允許其在一定時間范圍內(nèi)經(jīng)營并取得收益。到期之后，房地產(chǎn)須將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)交給政府。在建設(shè)住房期間，政府需要對該項目質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，以達到相關(guān)居住標準。同時，政府也可以利用相關(guān)稅收優(yōu)惠、商業(yè)貸款優(yōu)先等政策鼓勵大中型企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)保障性住房。

2）建立專業(yè)的運營管理機構(gòu)。住房保障是一個復雜的系統(tǒng)，實施住房保障職能是一艱巨的任務，單純的依靠某一個部門是不可能完成的，必須有一個相互協(xié)調(diào)，互相促進的整體，共同發(fā)揮住房保障功能。從香港地區(qū)和北京市的成功經(jīng)驗來看，一個專業(yè)的運營管理機構(gòu)在實施住房保障職能中發(fā)揮重大作用。一方面通過決策機構(gòu)制定宏觀的政策、法律法規(guī)，確保保障工作有序的進行；另一方面通過專業(yè)的管理機構(gòu)，保障建設(shè)質(zhì)量和強有力的監(jiān)督管理，對違規(guī)操作進行處理。另外，建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，通過制定嚴格的審核機制，實行嚴格的準入機制，確保最需要人群的住房保障需求，避免了權(quán)力尋租，防止有限的住房保障資源的浪費，使保障性住房功能得到有效發(fā)揮。

3）完善保障性住房的準入與退出機制。建立嚴格的收入、財產(chǎn)審核制度，以此作為保障住房的準入依據(jù)中低收入群體是政府保障性住房的保障對象，需要解決對不同收入家庭進行劃分和公平分配的問題。家庭財產(chǎn)的申報制度的建立，可以考慮借助銀行的個人誠信檔案、以及稅務機關(guān)的個人納稅情況等，以此建立家庭收入財產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，并確定合適的保障性住房準入標準，凡是符合標準的群眾才能申請保障性住房。退出機制方面，要實行定期審核的退出制度。如果原來的保障對象因為收入水平的提高而不再屬于保障范圍，則需要借助保障性住房退出機制，使其退出保障性住房，使得新的保障對象能夠入住。

4 結(jié)束語

在我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展的今天，需要重視地方保障性住房的建設(shè)，解決中低收入家庭的生存生活問題。具體來說，需要打通多種穩(wěn)定的融資渠道，建立專業(yè)的運營管理機構(gòu)，完善保障性住房的準入與退出機制等，不斷擴大保障性住房的范圍，加快保障性住房的建設(shè)進度，為社會的穩(wěn)定團結(jié)做出一定的貢獻。

參考文獻

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