地方保障性住房建設對策研究

卓艷芳

摘 要：在市場經濟快速發(fā)展的過程中，人們的生活質量不斷提高，國家相關政策和法規(guī)對保障性住房做出了相應的規(guī)定。保障性住房能夠為中低收入住房困難的家庭所提供的限定標準、限定價格或租金，促進社會的穩(wěn)定和諧。本文對加快地方保障性住房的建設的意義、存在的問題等進行了分析，并提出了具有針對性的措施，能夠提供一些有益的借鑒和參考。

關鍵詞：保障性住房；資金；監(jiān)管

保障性住房是政府為低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格、租金的住房，其中包括廉租住房、經濟適用房、限價商品房、公共租賃房。保障性住房作為在保障性制度在住房領域的延伸，從而保障性住房的建設對經濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、人民生活的提高具有重大意義。近幾年來，對民生問題的高度關注，國家出臺了不少關于加強保障性住房建設的措施。但由于我國是發(fā)展中國家，低收入比重較大，保障性住房一直供不應求。所以在目前情況下，加強保障性住房建設是十分必要的。

1 加快保障性住房建設的重大意義

1）是促進社會和諧的重要途徑。住房問題，是基本的民生問題，是國家的戰(zhàn)略問題，是科學發(fā)展的重要問題，是和諧社會建設的重大問題。近些年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是高房價始終困擾著人們，住房問題也曾被喻為壓在老百姓頭上的三座大山之一。保障性住房建設的加快，能夠解決困難群體最基本的生存問題，在一定程度上緩解當前的社會矛盾，促進社會和諧。

2）是轉變經濟增長方式，擴大內需的重大舉措。擴大內需是我國經濟發(fā)展的基本立足點和長期戰(zhàn)略方針，也是轉變經濟發(fā)展方式、提高增長質量效益的內在要求。政府增加保障性住房建設支出，可以發(fā)揮乘數效應，發(fā)揮房地產業(yè)鏈條長的作用。近年來，我國不少城市通過實施保障性安居工程特別是推進棚戶區(qū)改造，既解決了貧困人口集中成片居住的問題，促進了社會結構優(yōu)化，又改善了城市環(huán)境和形象，吸引各類生產要素集聚，有利于實現產業(yè)再造和經濟轉型，起到“建設改造一片、帶動提升一方”的作用。

3）有利于整頓和規(guī)范房地產市場秩序。我國自古以來堅持居者有其屋的傳統觀念，安居樂業(yè)這一詞也充分體現了房產對于一個家庭的重要性，這些使得房地產業(yè)在人口膨脹和城市化進程不斷加快的過程中承受了最多的關注。政府開始采取行政手段干預房價，但卻掉進了“越調控越漲價”的怪圈，房產稅、限購、廉租房等賺足了人們的眼球，房地產再次成為了百姓生活中的熱門話題。保障性住房的建設，能夠穩(wěn)定居民住房消費預期，抑制投機性購房，調整住房供應結構，整頓和規(guī)范房地產秩序，使得房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2 目前我國保障性住房存在的問題

1）保障性住房建設資金缺乏。資金瓶頸約束是我國保障性住房建設推進的一大障礙。當前，保障性住房的資金來源除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，住房公積金增值余額、地方政府財政資金等均存在漏洞。廉租房是政府提供的公共品，政府不僅是責任主體，也應是出資主體。從地方政府的角度來看，根據目前的分稅制財政體制，地方財政收入大大小于中央財政收入的增長，而地方政府所對應的事權卻不斷增加，目前地方政府的財政收入主要依靠于土地出讓金，而建設廉租住房是撥讓而非出讓土地，這使得政府更加難以拿出資金進行廉租房的建設。

2）保障性住房的選址和質量方面存在問題。地方政府從經濟利益的角度考慮，常常把位置優(yōu)越的土地進行公開出讓以獲得足額的財政資金，而位置偏遠的地段則用于保障性住房的建設。政府出于對成本的考慮，常常忽略了當前保障群體對周圍環(huán)境的重視和社會的影響，給用戶的出行、居住、教育帶來極大的不便。在房屋質量方面，因為保障性住房大多都是對中低收入家庭提供住房福利保障功能，開發(fā)商很難在此項目上獲利，進而將導致他們?yōu)榱斯?jié)約成本而采取如偷工減料，為增加住戶而不考慮房屋的結構等等行為，這給地區(qū)的保障群體帶來房屋居住的質量問題，如：墻面滲水，混凝土脫落、小區(qū)路面不平，沒有物業(yè)管理等等。

3）運營管理機構不健全。住房保障工作涉及多個部門，包括收入審查、住房建設、戶籍審查、公示、輪候、配租、退出等多個環(huán)節(jié)，是一項復雜的系統工程，需要建立一套完善的管理運行機制，才能使得住房保障工作的順利實施和高效運行。目前，我國多數地區(qū)在實施住房保障過程中，主要由民政局，房管局，社會保障局共同承擔，條塊分割，缺乏獨立的、專業(yè)的管理運營機構。這就使得保障性住房不能統一管理，科學規(guī)劃，統籌布局；存在建設管理有漏洞；沒有科學的準入及退出機制，保障性住房資源被浪費，尋租；保障性住房銷售價格不能按照政策執(zhí)行，真正需求者不能獲得保障性住房，使住房保障功能打了折扣。

3 關于完善保障性住房的建議

1）建立多種穩(wěn)定的融資渠道。目前地方建設保障性住房的資金主要來自于土地出讓的收入。為了破解地方政府對“土地財政”的局面，政府應該拓寬融資渠道，引導企業(yè)、個人參與到保障性住房的建設上來，調動一切積極因素，以此增強住房融資的可持續(xù)性。一方面，政府要充分利用政策吸引社會資本進入。比如，在公租房的建設上，可以考慮BOT的融資模式，即房地產開發(fā)商利用自己的自有資金建設保障性住房，政府允許其在一定時間范圍內經營并取得收益。到期之后，房地產須將經營權轉交給政府。在建設住房期間，政府需要對該項目質量進行嚴格把關，以達到相關居住標準。同時，政府也可以利用相關稅收優(yōu)惠、商業(yè)貸款優(yōu)先等政策鼓勵大中型企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)保障性住房。

2）建立專業(yè)的運營管理機構。住房保障是一個復雜的系統，實施住房保障職能是一艱巨的任務，單純的依靠某一個部門是不可能完成的，必須有一個相互協調，互相促進的整體，共同發(fā)揮住房保障功能。從香港地區(qū)和北京市的成功經驗來看，一個專業(yè)的運營管理機構在實施住房保障職能中發(fā)揮重大作用。一方面通過決策機構制定宏觀的政策、法律法規(guī)，確保保障工作有序的進行；另一方面通過專業(yè)的管理機構，保障建設質量和強有力的監(jiān)督管理，對違規(guī)操作進行處理。另外，建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，通過制定嚴格的審核機制，實行嚴格的準入機制，確保最需要人群的住房保障需求，避免了權力尋租，防止有限的住房保障資源的浪費，使保障性住房功能得到有效發(fā)揮。

3）完善保障性住房的準入與退出機制。建立嚴格的收入、財產審核制度，以此作為保障住房的準入依據中低收入群體是政府保障性住房的保障對象，需要解決對不同收入家庭進行劃分和公平分配的問題。家庭財產的申報制度的建立，可以考慮借助銀行的個人誠信檔案、以及稅務機關的個人納稅情況等，以此建立家庭收入財產數據庫，并確定合適的保障性住房準入標準，凡是符合標準的群眾才能申請保障性住房。退出機制方面，要實行定期審核的退出制度。如果原來的保障對象因為收入水平的提高而不再屬于保障范圍，則需要借助保障性住房退出機制，使其退出保障性住房，使得新的保障對象能夠入住。

4 結束語

在我國經濟社會快速發(fā)展的今天，需要重視地方保障性住房的建設，解決中低收入家庭的生存生活問題。具體來說，需要打通多種穩(wěn)定的融資渠道，建立專業(yè)的運營管理機構，完善保障性住房的準入與退出機制等，不斷擴大保障性住房的范圍，加快保障性住房的建設進度，為社會的穩(wěn)定團結做出一定的貢獻。

參考文獻

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