基于社會工作視角下老舊社區物業管理應用探析

(宿州學院 安徽 宿州 234000)

一、研究現狀

社區是我國目前社會治理的最小單位，社區治理是我國目前打造全面小康的重要陣地。隨著我國社會體制的不斷改革與發展，深深地影響城市的政治、經濟、文化等社會多個方面。其中，社區治理與物業管理服務模式也隨之產生了劇烈的變化，新興的專業物業管理模式與無物業服務企業介入的自治模式成為當代城鎮住宅小區的大致管理模型，目前可以看到，物業管理服務企業的專業化管理模式出現在城鎮大部分新建住宅小區，社區管理的難點與物業服務企業的痛點便是單位體制時期遺留的老舊職工住宅小區，眾多的小區自身問題造成了它無法承擔專業物業服務企業的運營成本，而歷史遺留問題也成為物業服務企業不愿接手主要原因。

二、社區物業管理

(一)現狀

在基層社區建設中，物業管理作為一種高度自治的商品性質的社區治理模式，起著相當重要的基礎性作用，同時也是目前迎合我國住房體制改革和市場經濟不斷發展的需要。物業服務企業在運行其主營業務的同時，能夠組織和帶動起城鎮社區居民的積極性，其中包括基層政治參與與基層文化建設等基層社區的社會職能，并不斷完善社區管理過程的社會化和市場化。老舊小區的物業管理目前很大程度上存在無人監管，管理現象差，社區自治度低，基層政治意識不高等現象。

(二)存在的問題

(1)主體責任缺失，在多數老舊小區中，物業問題產生的主要原因是小區居民不愿意主動積極參與自治進程過度渴求行政干預的實際窘境。 從社區服務的福利性到物業服務的市場化付費機制，居民還未形成完整的社區自治意識和付費意識，從依靠單位到依賴強政府，由單位買單到由基層社區委 員會承擔開支，居民對物業服務有根深蒂固的依賴心理，長期不花錢就有服務的常識慣性導致居民不愿自我買單，作為社區物業服務的享受者，缺乏主體責任意識。

(2)服務供需不平衡，老舊小區物業缺位，這些小區在投入開發建設的初期，規劃上存在較為理想化、簡單化，小區基礎設施比較薄弱且相應配套設施設備相對欠缺，產權形式復雜，管理涉及多個部門。老舊小區的居民大致狀況為進城務工的城市外來流動人口，這些居民大都缺乏收入穩定的職業職業，社會背景構成復雜，收入也普遍偏低。

三、社會工作

目前我國社區社會工作與物業管理的實踐仍不成熟，自管物業模式的物業管理中發展更是緩慢。缺少對具體社區工作高度職業化、專業化。雖然受到我國現有體制的限制以及居民傳統文化的影響，社區工作在內地的專業化進程緩慢而步履維艱，但不少學者仍堅信社區工作在城鎮居民主體意識強化、社區居民能力建設強化、調節城鎮居民人際關系、保障維護社區弱勢群體權益、社區居民文化生活多元化等五個方面仍有大展身手的樂觀前景，因此社區工作將是社區建設與社區發展的重要途徑。

四、物業服務與社區社會工作

(一)目標的一致性

社區社會工作與物業服務企業都是以全體社區成員為對象，促進居民生活水平的提高，社區社會工作通過整合及協調社區成員之間的利益關系，促進社區公平，實現社區生活水平提升，物業服務通過提供具體的服務，減輕居民生活壓力，集體化解決業主居住環境的問題，改 善業主的生活質量。因此，物業服務與社區社會工作可以相互促進相互協調，物業服務從微觀領域著手，增加業主福利，而社區社會工作則從社區整體出發，解決社區問題，促進社區公平，物業服務的良好實現有助于社區工作的順利開展。

(二)價值觀的共同點

社會工作是以利他主義為核心的專業的助人工作，實現社會多方面的平等的助人性工作，增加社會全體人員尤其是弱勢群體的福利，社會工作價值觀作為靈魂和指導是社會工作者在實踐中內心的一根準繩，行為的約束力量。社區社會工作中，通過社會工作的感染和號召，使居民在享受基本權力的同時，履行社區義務，包括遵守社會公德、愛護公共設施，保護公共環境等實現個人利益和社區利益的統一。

五、結論

社會工作與物業服務的服務本質一致。社會工作是一種科學的助人服務活動，社會工作是充分考慮到受助人的需要及其主體性，物業服務本質是為業 主提供良好的服務，社會工作介入有助于物業服務本質屬性的回歸社會工作處理 的問題和事項對于促進社區和諧發展，對維護社會的穩定是積極有效的。一方面，社會工作通過社區倡導和呼吁，協助制定符合公眾利益的合理社會政策，通過完善的社區評估，發現需求及矛盾，號召小區居民開展自治服務，并且在實施援助過程中提供科學合理的介入方案和具體的介入方式，制定完善的物業服務制度，使物業服務管理費用合理合規，促進城市社區管理費用支出在微觀層面的公平合理性。另一方面，社會工作可以介入物業管理的矛盾糾紛，發揮中介和橋梁的作用，促進業主與物業服務企業的溝通，幫助物業服務回歸正軌。