我國房地產稅征收背景的若干特性與改革策略

柳德榮

(湖南商學院 經濟與貿易學院， 湖南 長沙 410205)

一、引言

相對于其他國家，特別是與房地產稅作為地方政府主體稅種的國家相比，我國房地產稅征收背景具有一系列的特性，在房地產稅改革時應予以充分考慮。我國現行房地產稅收分布體現出“重開發流轉、輕持有”的特征，房地產開發流轉環節稅負重，在持有環節增稅的同時應減少開發流轉環節的稅負[1]。土地出讓金是我國城市房地產價格的重要構成部分，是房地產購買者支付的土地租金，持有環節的房地產稅是政府憑借其政治權力、作為社會管理者向納稅人征收的，主要用于地方公共服務支出，兩者之間不存在替代關系[2]；土地出讓金與房地產稅呈此消彼長的關系[3]；土地公有制下征收土地出讓金、房地產稅不是中國內地特有的情況[4]；房地產稅是針對土地使用權和房屋的所有權征稅[5]。我國存在大量的小產權房，小產權房購買者沒有向政府繳納土地出讓金，但享用了政府提供的各種公共設施以及由此帶來的物業增值，應當征收房產稅[6]；對小產權房征收房地產稅是城鎮居民權利、義務一致性的要求[7]；我國房產稅的開征應從小產權房開始[8]；對小產權房比普通商品住房適用更高的房地產稅稅率，讓購買者通過繳納更多房地產稅的方式把未支付的土地出讓金補繳回來[9]。總的來說，已有研究對我國房地產稅改革具有重要的指導作用，但我國房地產稅征收背景的一些特性仍然沒有得到關注，這些特性對房地產稅的功能定位和制度要素設計具有非常重要的影響。本文主要對這些特性進行分析，在此基礎上提出我國房地產稅改革的策略。

二、我國房地產稅征收背景的若干特性

(一) 基于稅負公平性視角的分析

1. 基于市場價值(評估值)征收房地產稅將導致稅負不公

我國國有土地使用權到期后如何續期的政策尚未建立，續期方式和成本存在著巨大的不確定性。這一問題雖已引起中央高層關注并由國務院國土資源部做出了過渡性的安排，但續期政策何時能出臺仍未可知。即使續期政策得以出臺，實施過程仍可能滋生諸多的不確定性，因為我國大多數城鎮住房屬于不同家庭(個人)聚居的多層和高層樓房，土地使用權續期并不是業主個人可以決定的私事，涉及全體業主的利益，而不同業主的續期意愿可能不同。土地使用權尚未到期時因故(如房屋垮塌)不得不將土地使用權歸還給地方政府，關于地方政府如何對土地使用權人進行補償沒有明確的規定。《中華人民共和國物權法》規定城市住房的土地使用權到期后自動續期，本身存在漏洞，比方說，住房已經成了沒有修護價值的危房，顯然就不能續期了，否則，出了安全事故政府是要擔責的。按照我國現行的《建筑結構可靠度設計統一標準》，普通房屋和構筑物設計使用年限為50年。我國城鎮住宅用地最長的使用期為70 年，土地使用權到期時必然會有部分住房在安全性等方面達不到應有的要求。關于什么樣的住房土地使用權能夠續期、什么樣的住房不能續期以及如何進行評估，目前也沒有明確的規定。土地制度的設計涉及不同利益相關者之間的利益博弈和協調，其完善必然是一個長期的過程。市場價值(評估值)是世界范圍內被采用得最為廣泛的房地產稅計稅依據，多數學者也認為，我國房地產稅應基于房地產的市場價值(評估值)征收[10-13]。土地制度不完善和實施過程存在不確定性背景下，我國房地產的市場價值(評估值)將無法正確地反映其真實價值。當市場價值的評估值低于真實價值時，基于市場價值(評估值)課征房地產稅會導致納稅人少納稅；當市場價值的評估值高于真實價值時，基于市場價值(評估值)課征房地產稅會導致納稅人多納稅[14]。

2.現行土地公有制度和物業服務制度限制了房地產稅的受益性

關于房地產稅的屬性存在兩種競爭的觀點。受益論認為房地產稅本質上是用戶費(User Fee)，用于為納稅人提供地方性服務(Local Services)，對資本配置與收入分配沒有扭曲作用[15]。新論認為房地產稅屬于資本稅，征稅會導致資本由高稅率地區向低稅率地區流動[16]。房地產稅有時偏向于受益稅的屬性，有時則偏向于資本稅的屬性[17-19]。多數學者將我國未來的房地產稅設想為受益稅[20-21]。全球范圍內絕大多數國家以土地私有制為主體，雖然各級政府可能擁有一定數量的土地。在土地私有制為主體的國家，房地產稅能夠成為地方政府重要收入來源的重要原因之一是房地產稅主要用來為納稅人提供公共服務，公共服務的提供反過來又會促進住房的保值和增值，住房的增值主要為納稅人所獲得。我國城市土地主要為國家所有，城市住房隨時間發展增值的是土地，房屋所有者只擁有一定期限的名義上的土地使用權，隨時間發展房屋的價值呈下降趨勢，隨著土地使用權到期、房屋變舊和功能的退化，給定住房的私有價值終將歸零。也就是說，相對于土地私有制為主體的國家來說，我國房地產稅的受益性注定是有限的。目前我國城市物業在持有環節需要交納物業服務費，以換取來自物業服務企業的、以交費者為直接受益者的公共服務，具體包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。由此可見，我國物業服務費的用途類似于國外的受益性房地產稅。與業主生活最為密切相關的日常公共服務已由物業服務企業提供，限制了房地產稅受益性的發展空間。

(二)基于計稅依據可評估性視角的分析

1.城市房地產的市場價值評估易引發系列問題

我國城市土地為國家所有，房主只擁有一定時限的土地使用權，主要的住房形態不是獨戶住房，而是眾多家庭(個人)聚居的多層或高層樓房，每一套住房的價值受到諸多因素的影響，包括住房的坐落位置、面積、類型(普通商品住房、房改房、經濟適用房、棚改房、共有產權房等)，住房的品質和剩余的壽命、空間結構、所處樓層及采光性、年齡、剩余的土地使用權年限和續期方案，小區的建筑容積率及綠化情況、公共設施狀況等。不同類型的住房評估時應區別對待，如何區別對待本身就可能充滿爭議。對給定住房的價值進行評估時，為了找到具有可比性的銷售數據需要進行大量的挑選和比對，即使這樣，找出來的具有“可比性”的住房未必真正具有可比性。因為住房價格的影響因素多而復雜，一些因素本身存在巨大的不確定性、無法預先得知，如住房的剩余壽命、土地使用權到期后能否續期以及續期的成本等。因此，住房的評估價值會常常得不到納稅人的認可，進而引發大量的申訴，這些申訴又由于影響因素的復雜性和不確定性而難以得到圓滿解決，最終導致房地產稅征、納成本居高不下，征稅者和納稅者均不滿意。Bahl在研究轉型國家和發展中國家財產稅改革時認為，在中國、古巴等私有部門沒有土地所有權的國家，基于市場價值(評估值)征收房地產稅是不可行的[22]。

2.農村房地產市場價值評估面臨困境

城鄉一體化加快背景下對農村房地產如何征收房地產稅目前已成為一個不容回避的問題。地處城市范圍內的“城中村”，村民享受著城市基礎設施帶來的便利和人流、物流及資源聚集帶來的好處，集體土地大幅增值，傳統的農業被經濟回報水平更高的第二、第三產業所代替，村民的富裕程度大大超過一般的市民。由此可見，“城中村”的村民既有繳納房地產稅的義務、又有繳納房地產稅的能力，其房地產應與城市房地產同步納入征稅范圍。如果基于市場價值(評估值)對城中村的住房征收房地產稅，評估將面臨困境。農村住房的買賣涉及宅基地使用權的轉讓，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，農村住房只有在集體經濟組織內部符合條件的家庭之間才可以買賣，而且住房出售后就不能再申請新的宅基地。對于購買者來說，享有宅基地是其基本權利，愿意支付的價格主要是房屋建設的成本；對于出售者來說，失去的不僅是房屋，而且包括宅基地及其申請權，得不償失。因此，實際發生的交易非常之少，導致缺乏交易數據作為評估參考。另一方面，我國建有大量的小產權房，全國小產權房面積高達70億平方米，按每套住房100平方米計算，相當于7000萬套，按每套住3人計算，意味著可以居住2.1億人口，全部拆除小產權房是不可能的。由于房地產開發者沒有繳納土地出讓金，開發過程中沒有繳納相關的稅費，購買者也無需繳納契稅及相關費用，小產權房購買和擁有的成本大大低于普通商品房，小產權房的存在本身對那些高價商品住房購買者來說形成了極大的不公。對小產權房不征收房地產稅顯然對那些通過合法渠道購買房地產的人們不公平，必然會帶來一系列負面的社會影響。如果基于市場價值征收房地產稅，如何對“小產權房”的市場價值進行評估將是一個嚴峻的挑戰，因為評估方式和評估結果可能被理解為政府對其價值的認定以及合法性的認可。

(三)基于收入提供能力視角的分析

1.房價過高和物業服務費支出耗損了業主的房地產稅繳納能力

一般認為，一個國家合理的房價收入比在4～6。我國的房價收入比長期偏高。1998年至2003年，我國商品住房房價收入比維持在6.6～6.9，2004年后一路飆升至2007年的8.0，2008年回落到6.9，2009年達到峰值8.1后有所回落，但仍維持在7.0以上，2017年為7.1。一些大中城市房價收入比偏離合理范圍非常突出，2014年深圳、上海、三亞、北京、廈門的房價收入比均超過了20，分別達到了34.9、26.2、25.4、23.0、22.7。在我國，購買住房時必須按一定的稅率繳納契稅，目前的稅率視不同情況為1%～3%；必須繳納一筆數額不小的房屋維修基金，繳費標準2008年由原來的購房款2%～3%上升到5%～8%。由此可見，我國城市家庭住房購買的支付壓力較大。我國城市房地產在持有環節需要交納物業服務費以換取物業服務企業提供的公共服務，物業服務費已成為不少城市家庭沉重的經濟負擔。據統計，美國自住房的房地產稅占家庭收入的比例平均為3%左右。在我國省會城市和副省級以上城市，城鎮居民家庭物業服務費占家庭可支配收入比例基本上都超過了1.5%，天津市、深圳市、成都市分別達到了2.40%、2.21%、2.22%(見表1)。在住房高價購買和物業服務費交納的雙重支出壓力下，業主對房地產稅的繳納能力必然有限。

表1我國部分城市物業服務費支出占家庭收入比例

資料來源：“物業服務費均價”數據來自于中國指數研究院《2017年中國物業服務價格指數研究報告》；“城鎮居民人均住房建筑面積”“城鎮居民人均可支配收入”數據主要來自于各相關城市2017年國民經濟和社會發展統計報告

2.基于市場價值(評估值)征收房地產稅將導致過度的稅基侵蝕

通過享受政府優惠政策或者國有單位內部補貼等形式建設、出售福利性住房(私人以低于市場價格購買或無償獲得)的現象在我國曾長期存在，一些家庭或個人從福利性住房購買中獲得了巨大的利益。住房信息公開化是房地產稅普遍征收的前提，只有這樣才能讓納稅人切實感受到稅收負擔的公平性，減少對房地產稅征收的抵觸心理。基于市場價值(評估值)征稅必然涉及對私人購買的福利性住房市場價值的評估，對福利性住房進行市場價值評估將導致購買者的獲利明確化和公開化，突顯住房資源配置和購買中存在的不公平，一方面將引起部分民眾的不滿，不利于社會的穩定和諧，另一方面將面對來自購買福利性住房獲得高額利益者的巨大阻力。基于市場價值對住房征收房地產稅必然會導致長期實行大范圍的稅基豁免，因為無需納稅背景下多數家庭(個人)對住房資源配置和購買中的不公平性的關注度會顯著降低，來自購買福利性住房獲得高額利益群體的阻力也會隨之減小。一些專家也力主大力度進行稅基豁免，賈康提出房地產稅應從第三套開征[23]，施正文提出在改革初期(10～20年)免征面積不應低于人均60平方米[24]，但大范圍的免稅將導致稅基受到嚴重侵蝕、進而損害房地產稅為地方政府籌集財政收入的能力。

三、我國房地產稅的改革策略

(一)關于房地產稅功能的定位

1.不宜將房地產稅定位為地方政府的主體稅種

從國外的經驗來看，房地產稅可以在籌集財政收入、推進地方公共治理、調控房地產價格、調節社會財富分配、調節社會收入分配等方面發揮重要作用。但具體以哪一種功能為主，取決于稅制要素的設計。在以美國為代表的多數國家中，房地產稅屬于地方政府的主體稅種，在籌集財政收入和促進地方公共治理方面發揮著重要作用，其稅制要素設計的主要特征是稅基寬廣、稅率適中，不存在按套免征的政策，絕大多數有房戶(包括城市和農村)需要繳納房地產稅。在這些國家中，對住房普遍征稅被廣為接受是因為房地產稅的受益性和可承受性。由于房屋的壽命有限(我國普通房屋和構筑物的設計使用年限只有50年)，即使土地使用權到期后可用較低成本續期，對部分城市住房可能會帶來一定的經濟利益，對大多數城市住房來說可能沒有實際意義，也改變不了住房私有價值終究歸零的命運。目前的物業服務如果改由地方政府承擔，服務的質量和效率極有可能比不上物業服務企業，將物業服務費并入房地產稅并不可行。由此可見，我國房地產稅受益性有限的狀況未來難以得到根本改變。進一步考慮到不少城市家庭住房持有環節不輕的物業服務費負擔，對自住房長期實行稅負減免、將中低收入家庭的房地產稅負擔控制在可承受范圍之內是必要的。根據張平的測算，如果對第一套住房免稅，房地產稅收入將減少80%；按35平方米人均價值減稅，房地產收入將減少62%[25]。即使從長遠來看，我國的房地產稅很難像美國為代表的許多國家那樣成為地方政府的主體稅種。

2.對房地產稅的功能進行分階段定位

我國房地產稅的開征和完善將是一個長期的發展過程，應當分階段確定相應的功能定位。由于房價收入比偏高，許多住房購買者因購買住房后一段時期內承擔著沉重的房貸(債)償還壓力而納稅能力低，一定時期內地方政府對土地財政仍然存在較強的依賴性、傾向于采取較低的稅率(土地出讓金與房地產稅具有相克性，呈此消彼長的關系)，在房地產稅改革的初期，通過房地產稅征收取得的財政收入必定是有限的。此時房地產稅的功能主要取決于計稅依據的選擇，如果以市場價值作為計稅依據，有利于調控房地產價格、調節社會財富分配，如果以年租價值評估值作為計稅依據，則有利于調節社會收入分配。我國地方政府最重要的職能是為當地居民提供適宜的公共服務，從現代國家治理角度來看，地方政府在這一點上還做得很不夠。房地產稅的推行為提高稅收和預算的透明性、加強公民參與和監督提供了契機[26]。從長遠來看，我國應逐步強化房地產稅的收入功能和推進地方公共治理的重要作用。通過法律法規明確房地產稅主要用于地方性公共開支上，如街道整修，公園建設維護，垃圾清理，消防條件、基礎教育條件、公共交通條件的改善，博物館和圖書館的建設和管理等。房地產稅收入主要用于為納稅人所在區域提供公共服務，從鄉鎮征收的房地產稅主要用于本鄉鎮，從城市征收的主要用于本城市。房地產稅收入的開支應充分聽取本地居民，特別是納稅人的意見，廣泛接受民眾的監督。隨著住房價格逐步回歸到合理水平，購房者的支付壓力減小，可以適度擴大征稅范圍和提高稅率，到那時提升房地產稅的收入功能、發揮其推進地方公共治理的重要作用是完全可能的。

(二)關于房地產稅計稅依據的選擇

1.基于市場價值(評估值)或面積征收房地產稅并不可行

正如前面所述，土地制度不完善背景下房地產的真實價值具有不確定性，基于市場價值(評估值)征收房地產稅可能導致稅負不公；對城中村的房地產和小產權房的市場價值評估面臨困境；城市房地產市場價值影響因素的復雜性和不確定性必然導致納稅人針對評估結果申訴的大量出現，爭議往往難以得到圓滿的解決，進而導致房地產稅征、納成本居高不下；基于市場價值(評估值)征收房地產稅將遭遇購買福利性住房大量獲利人群的阻力，導致過度的稅基侵蝕，降低房地產稅的財政收入籌集能力。由此可見，以市場價值(評估值)作為我國房地產稅的計稅依據并不可行。以面積作為房地產稅的計稅依據在全球范圍內也采用得比較普遍，僅次于市場價值(評估值)[27]。盧珂、李國敏認為，在我國目前狀況下，應借鑒波蘭、捷克、以色列等國家的物業稅經驗選擇建筑面積作為計稅依據，與從價征收相比，以建筑面積作為計稅依據客觀性強分歧少、稅收的穩定性強，同時降低了城市中心區窮人的稅負[28]。Bahl認為，在中國、古巴等私有部門沒有土地所有權的國家，基于面積的課稅體系是唯一可行的選擇[22]。基于土地面積對土地課稅、基于房屋面積對房屋課稅是基于面積征收房地產稅的基本方式。單位面積土地價值、單位面積房屋價值的差異通過將土地位置分區分級、設定差異化的稅率來體現。影響土地和房屋價值的因素十分復雜，土地位置分區分級和差異化的稅率設定不可能準確地反映單位面積土地價值、單位面積房屋價值的真實差異。因此，基于面積課征房地產稅必然會導致稅負不公。在稅率結構相同的地區，土地分攤面積相同、房屋面積相同但價值更高的住房無需繳納更多的稅收。作為其中的特殊情況，只基于土地面積或房屋面積對住房課征房地產稅同樣對單位面積價值更高的住房有利。單位面積價值高的住房通常為高收入人群所擁有，基于面積征收房地產稅不符合量能負擔的稅負公平原則。事實上，只有在房地產市場數據缺乏的發展中國家和轉型國家才基于面積征收房地產稅。

2.選擇基于年租價值的評估值征收房地產稅

根據現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，用于出租的房產以實際租金收入作為房產稅的計稅依據。實際租金收入屬于年租價值的一種表現形式，以其作為計稅依據的不足是，出租方與承租方可能通過合謀以虛假的低價達到逃稅目的以實現各自經濟利益的最大化，以實際租金收入作為計稅依據也不適用于未用于出租的房產。如果將年租價值的評估值[假設房地產用于出租時預期可獲得(而非實際獲得)的年度租金價值]作為計稅依據，就可以堵塞逃稅的漏洞，同時也適用于未用于出租的房地產。在一些土地公有制或土地公有制為主的國家和地區，以年租價值的評估值作為房地產稅的計稅依據取得了成功，如新加坡的財產稅、我國香港地區的差餉。以年租價值的評估值作為我國房地產稅的計稅依據比市場價值(評估值)更為可行，主要體現在以下三方面：第一，不會因土地制度不完善造成稅負不公。與市場價值(評估值)相比，基于年租價值的評估值征收房地產稅可以避免土地制度不完善帶來的影響，土地使用權到期后能否續期、續期方案和成本高低、土地使用權未到期時歸還給地方政府如何進行補償與年租價值均沒有必然的關聯。第二，有利于清除房地產稅征收的障礙。與市場價值相比，年租價值的評估更為簡單準確，影響因素相對較少，發生申訴的現象較少，處理起來也更加容易。年租價值的評估回避了公眾普遍關注的福利性住房購買者的獲利問題，不會突顯住房資源配置和購買中存在的不公平，來自購買福利性住房獲利階層的阻力相對較小，基于年租價值(評估值)征收房地產稅不會導致稅基被過度侵蝕。基于年租價值的評估值征收房地產稅也使得對城中村的房地產以及小產權房的征稅困境得以破解，年租價值的評估只是承認了這些房屋的使用價值，并未認可其合法性。第三，有利于房地產稅成為地方政府穩定增長的收入來源。與市場價值相比年租價值更為穩定，基于年租價值的評估值征收房地產稅可為地方政府帶來更為穩定的收入，因為租金水平一般呈上漲的趨勢，在稅率不變的前提下獲取的收入也呈增長趨勢。基于年租價值的評估值征收房地產稅，征、納成本也較低，可為地方政府提供更高比例的可用收入。

(三)關于房地產稅稅率的設計思路

1.對住房適用較低的稅率

因為我國房地產稅的受益性有限，在住房持有環節必須繳納物業服務費以獲取物業服務企業提供的公共服務，與美國等以房地產稅為地方政府主體稅種的國家相比，我國的住房應適用較低的房地產稅稅率。根據世界銀行的統計數據計算，2003—2015年OECD國家的人均房地產稅支出占人均可支配收入比例的均值為0.25%～4.2%，我國的人均房地產稅支出占人均可支配收入的比例應在2%以下。在房地產稅開征初期稅率應當定得更低，可通過稅基部分豁免的方式人均豁免一定的年租價值額度(不同地區額度標準不同)，使多數中低收入家庭的自住房不用繳納房地產稅。因為我國住房供給市場化改革啟動后，城市住房需求迅速迸發出來，出現了住房市場供不應求的局面，政府對城市建設用地的規劃控制以及對住房建設用地一級市場的壟斷進一步加劇了這一局面，導致住房價格持續上漲并居高不下，加重了住房購買者的經濟負擔，在一定時期內許多購房者不得不背負沉重的還貸(債)壓力，納稅能力受到了透支。隨著地方政府對城市住房建設用地一級市場壟斷格局的打破、住房市場供需矛盾的緩和，住房價格逐步回歸到合理水平(大致為年家庭收入的4～6倍)的過程中，可適當縮小稅基豁免的范圍、提高房地產稅的適用稅率。此外，對空置房和出租房可全面征收房地產稅，減少住房資源的浪費，促進全社會居住水平的提高，提高稅負的公平性。

2.稅率法定和充分授權相結合搞好稅率設計

我國不同地區之間房地產稅的征收背景和征收效應存在顯著差異，而且這種差異隨時間不斷變化，如果不同地區適用統一的稅率，必然帶來一系列的問題。一些地區的住房價格、土地價格對房地產稅征收不敏感，或者說實施土地財政的空間有限，稅率定得過低不利于為地方政府籌集更多的收入；一些地區住房價格、土地價格對房地產稅的征收十分敏感，同時對土地財政的依賴性較強，稅率定得過高可能會大幅減少當地政府的財政收入。不同地區的購房者對房地產稅的經濟承受能力和心理承受能力不同，當房地產稅超出本地區大部分納稅人的承受能力時可能出現大面積的欠稅和聯合抵制。因此，我國住房不宜在全國范圍內適用統一的稅率。由中央授權地方確定具體適用稅率的做法在我國早有先例，《中華人民共和國契稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》均授權省級政府在稅額范圍內，根據本地區的經濟社會狀況確定具體的適用稅額，《中華人民共和國資源稅暫行條例》規定，對于財政部未列舉名稱且未確定具體適用稅率的其他非金屬礦原礦和有色金屬原礦，由省級人民政府根據實際情況確定適用稅率。我國房地產稅改革能否盡快啟動和有效推進，在稅率設計方面能否充分授權非常關鍵。我國房地產稅稅率設定應充分體現“立法先行，充分授權”的原則，居住類房地產可由全國人大及其常委會在確立稅負水平(人均房地產稅支出占人均可支配收入的百分比)的基礎上通過立法確定有效稅率(稅收收入/豁免前的稅基總值×100%)的上限，限制對住房的過度征稅；授權省級人大及其常委會在不超過有效稅率上限的前提下通過地方性法規的形式決定適用稅率，自行決定免征范圍(適用零稅率的范圍)。采取這一方式，提供給省級立法機構的自主性空間巨大，有利于不同省份(直轄市、自治區)根據本地區的實際情況積極推動房地產稅的改革。

四、結語

我國房地產稅征收背景具有自己的特性。基于市場價值(評估值)征收房地產稅會導致稅負不公和稅基的過度侵蝕，城市房地產市場價值評估的復雜性將引發大量的申訴并導致房地產稅征稅成本、納稅成本居高不下，農村房地產(其中包括城中村房地產、小產權房)市場價值評估面臨困境。現行土地公有制度和物業服務制度決定著我國房地產稅的受益性有限。房價過高和住房持有環節物業服務費的支出耗損了業主的納稅能力。房地產稅征收背景的特性決定著我國房地產稅的功能定位和制度要素設計必然與眾不同。房地產稅難以成為我國地方政府的主體稅種。在房地產稅改革初期，房地產稅為地方政府提供的財政收入有限。從長遠看，我國應逐步強化房地產稅的收入功能和推進地方公共治理的重要作用。我國應以年租價值評估值作為房地產稅的計稅依據，對住房適用較低的稅率。根據“稅收法定，充分授權”的原則，在確立稅負水平的基礎上由全國人大及其常委會通過立法確定居住類房地產有效稅率的上限，防止地方政府過度征稅，授權省級人大及其常委會通過地方性法規進行具體的稅率設計，使房地產稅改革真正與不同地區的具體情況有機地結合起來。