房地產項目投資決策分析方法綜述

(華北水利水電大學 河南 鄭州 450000)

一、凈限值法

凈現值法(Net Present Value)是利用凈現金收益的總現值與凈現金投資量算出凈現值，依據凈現值的正負大小來判斷投資方案。凈現值為正值，投資方案是可行的；凈現值若為負值，則投資方案不可行[1]。

(1.1)

公式1.1中NPV為凈現值；NFC(t)表示第t年的現金凈流量；K表示折現率；I表示初始投資額；n是項目的預計使用年限。NPV法雖然考慮了資金的時間價值和資金在整個壽命周期的盈利能力，并體現了現金流的合理折現，但是該方法也存在以下缺點：

(1)因為經濟市場中的借貸利率會隨著市場發展變化而上下變動，所以通過融資等其它渠道借貸的成本資金，確定其不變的利率值是比較困難的。

(2)這種方法只適合差別不大的方案，只能進行個體評價比較，不能體現整個統籌布局。只反映了投資的收益額，未反映回報率，有時候投資額小，但回報率特別高，這時候用NPV法可能造成投資決策的誤判。

(3)NPV法計算不能動態反映投資項目的收益，沒有對投資決策前的市場環境進行分析，只是進行內部估算，忽視外界風險因素，會對投資決策的判定產生影響。

二、投資回期法

投資回收期法(Payback Period Method)是計算在項目投入生產的條件下，回收項目所投入的總資金所需要的時間。計算得到的投資回收期與行業基準投資回收期進行比較分析，如果小于行業基準投資回收期，則表明方案可行；反之，則說明收回總成本時間過長，方案不可行[2]。

(2.1)

公式2.1中NPV代表投資回收期，Ct為t時期的現金流入量，C0為初始投資額。投資回收期方法是進行投資項目決策分析時常用的一種靜態分析法，有一定的參考價值，但是也同樣存在著一些缺點：

(1)投資回收期指標是將各個時期的現金流賦予相同的權重，沒有考慮投資成本在投資期所產生的時間價值。

(2)投資回收期指標僅考慮了投資回收期之前的投資收益，沒有考慮回收期之后的投資收益，現實中房地產投資前期雖然可能存在不獲利的情況，但是后期可能獲利能力很強，因此不能片面的進行判斷。

(3)投資回收期指標的標準確定主觀性較大，沒有考慮市場環境、政府政策等風險因素的影響。

三、內部收益率法

內部收益率法(Internal Rate of Return)即是在資金流入現值和流出現值相等時，凈現值等于零時的折現率。用此方法來分析項目投資收益時，要用凈現值為0或者接近于0的折現率進行計算[3]。

(3.1)

公式3.1中CI表示現金流入量；CO表示項目現金流出量；CI-CO：為第t期的凈現金流量；n為開發經營期總和。將內部收益率與投資者可以接受的最低收益率(MARR)或者和設定的基準收益率I進行比較，在財務角度分析時只有當FIRR≤MARR或者FIRR≥MARR時，才可以考慮接受此方案。

內部收益率法的優點是可以不考慮成本中的融資，先求得內部收益率，并與基準投資收益率進行對比，從而判斷項目投資的可行性。內部收益率法的缺點是進行投資方案對比分析時，求得的收益比率不是相對的絕對值，假如一個規模較大的方案可能計算出來較大的凈現值，表面看來值得投資，但實際它的內部收益率很低，盲目的投資就會造成損失。因此，為了選出科學合理的投資決策方案，實際生產活動中是將內部收益率與凈現值結合起來綜合進行考慮分析。

四、層次分析法

層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是20世紀70年代初美國著名教授T.L.Saaty提出的，層次分析法是針對解決復雜的多目標決策問題采用的一種分析方法。通過剖析問題的實質，首先將系統分解為目標層、準則層和方案層三個層次結構，把確定的目標分解為準則層，再將準則層分解為方案層次，然后通過專家對風險元素的危害程度進行打分，計算確定各個風險元素的權重，匯總整理為判斷矩陣進行收斂性分析，最后，進行投資決策的定性定量分析[4]。

層次分析雖然運用十分靈活，已經被廣泛應用到各行各業，包括資源分配、方案篩選、企業決策、房地產投資決策分析等，但是也存在著不容忽視的缺點[5]：

(1)層次分析法注重分析系統的層次結構，指標過多時，數據統計量大且特征值和特征向量的精確求法比較復雜，繼而權重難以確定。

(2)定量數據較少，定性成分多，不易令人信服，主要運用專家打分的方式進行賦值計算，主觀性太強，不具有說服力。

(3)層次分析法只能在原方案中進行選取，不能為決策提供解決問題的新方案，只是單一的排出優劣順序，不能指出方案不足和隱含的風險，這樣不能客觀有效的解決投資決策問題。

五、總結

房地產投資決策是房地產整個項目投資過程中最重要的一步，關系到整個投資計劃進行。房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開放項目的成敗，關系到房地產投資的經濟效益和社會效益。因此，在對一個投資項目進行宏觀分析時，應該對不確定的因素充分考慮，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產投資決策的可靠性廠，應用正確的方法進行投資決策分析。