棚改對房地產項目開發影響分析
——以山東海陽蔚藍海岸為例

(山東高速煙臺投資有限公司 山東 煙臺 264119)

一、海陽開發區棚改背景及房地產市場情況

海陽市2015年11月份被列為“山東省棚戶區改造政府購買服務、貨幣化安置模式試點城市”。2016年先行改造平頂、石人泊、中房、西大灘和魯古埠等5個村。海陽市開創性地推出了“就地安置+異地貨幣化安置”結合的安置政策。計劃利用3—5年時間,完成海陽市開發區十二個村的棚戶區改造。其中對海陽開發區房地產影響最深刻地就是“異地貨幣化安置”。該政策獲得了開發區大多數開發商的參與。

2015年海陽市開發區一、二線樓盤總銷售套數1591套,同比2014年下降49%，總銷售面積 11.24萬平方米，同比2014年下降48.6%，整體市場總成交額6.96億元，同比2014年下降40.2%。2016年眾多項目加大營銷力度、積極對外拓客、分銷工作，但形勢仍不樂觀，預計整體延續2015年銷售形勢。開發區內產品基本依靠外地客戶，受產品價格、生活配套等影響，本地客戶對旅游度假區產品接受度較低。

二、蔚藍海岸項目情況

蔚藍海岸項目占地200畝，總建筑面積17.2萬平米，1700戶的大型生活社區。小區共有41棟樓，其中包括11棟11層電梯洋房，26棟電梯花園洋房，25棟5層、7層洋房。

蔚藍海岸項目2014年5月首次開盤，經歷2014年、2015年，伴隨著國家房地產宏觀調控的影響，銷售形勢嚴峻。其中2014年簽約25套、2015年簽約95套，累計銷售金額不足5000萬元。

2016年棚戶區改造海陽市政府采購預算為所有房源的最高結算價：高層不超過4100元/平米，小高層不超過3900元/平米，多層不超過3700元/平米。蔚藍海岸項目參與棚改實際價格是多層3862.5元/平方米、小高層(7層)3750元/平方米、小高層(11層)3545元/平方米。總銷售額11660萬元，平均銷售價格3657.10元/平方米。

三、棚改對蔚藍海岸項目的影響

(一)快速完成房地產庫存去化。海陽開發區僅2016年上半年完成累計貨幣化安置26.39平方米、2908套，2016年下半年累計完成39.93萬平方米,完成為4400套。僅2016年棚改貨幣化安置銷售面積超出2014年、2015年兩年銷售面積之和的169%。

蔚藍海岸項目棚改房源部分在首次開售即完成了120套銷售，全年完成298套銷售任務，總銷售額1.16億元。

(二)極大改善開發企業資金狀況。大量一次性回款，使得許多開發區房地產企業度過了危機，不但獲得了寶貴的現金流，甚至很多企業通過棚改貨幣化安置取得了一定的效益。其中不乏專門為棚改量身定制的開發企業。如匯景灣，在2016年兩次棚改后，新一期開發專門針對棚改安置村民。

蔚藍海岸項目在獲得棚改銷售回款后，及時補足營運資金不足，撥付了相關工程款。使得項目開發得以持續。

(三)改變了蔚藍海岸客戶結構。海陽開發區因為地處“萬米沙灘浴場”，擁有良好的自然資源，棚改前客戶基本是外地客戶，以北京、上海、河北、淄博、濟南等外地投資客、養老客為主。棚改后，大量的小區結構發生了較大變化。如2016年碧桂園海陽項目入庫1200套、2017年蔚藍海岸項目入庫512套。

(四)降低了項目開發利潤率。蔚藍海岸棚改平均銷售價格3657元/平方米，而2015年平均銷售價格5154元/平方米，價格差異較大，加之蔚藍海岸項目成本較部分參與棚改開發企業成本略高，最終導致甚至部分產品銷售出現一定程度的虧損。

(五)刺激了周邊投資客戶入市。2017年3月15日青島發布“3·15青島限購令”。即青島五個部門聯合下發了《關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》，自2017年3月16日起，在青島內六區范圍內，非本市戶籍以家庭為單位限購一套住房；同時新房和二手房公積金、商貸首付比例同步提高。青島居民首套和二套住房首付比例提高，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。加之海陽開發區棚改房源獨特的價格魅力，吸引了大批青島及北京等地客戶，通過購買“海陽棚改房票”的形式購置房產。

刺激棚改房源銷售的同時，大量的正常客戶陸續選購正常房源，較大程度刺激了房源銷售，僅在2017年一次性付款客戶占相當部分比例，同時成交價格較高，企業經營狀況處于歷史最好水平。

(六)促進了項目二手房市場交易。使得開發區房地產市場由新房市場轉變成“新房二手房共存”的狀況。早期開發區房地產市場以一手海景房為主，只有零星、個別二手房中介門店，在經過2016年兩次棚戶區改造后，2017年海濱路沿線的二手房中介門店數量達到最多的130家，如雨后春筍般開業，其中不乏國內知名房地產中介公司。

蔚藍海岸項目在2017年年底即處于尾盤階段，部分棚改房源及少量投資房源進入二手房市場。

四、結語

海陽開發區棚改工作的推進，不但對開發區房地產企業產生了巨大影響，更是影響了海陽市的房地產市場、同時對房地產相關的裝修、稅收、就業等也產生了重大影響，甚至在一定程度上改變了海陽市城市發展結構。使得海陽市過去以東村、方圓街道為主的局面，促進了更多的市民到開發區居住、生活、工作。推進了海陽城市化進程。但大量業主的快速入住使得開發區城市配套更顯不足。

棚戶區改造對蔚藍海岸的負面影響也較為明顯，主要表現在：

(一)一些社會化的問題。如棚改房源選購中存在的糾紛，二手房買賣大量的出現影響到新房的正常銷售。二手棚改房源較低的獲取價格使得棚改房源客戶即使以較低的價格出讓，依然可以獲得較高的利潤，本來這部分客戶很可能是新房客戶。

(二)棚改客戶特殊要求。因為棚改客戶大多數來自開發區村民，對產品的需求與項目前期定位產生了一定的偏差。正常客戶需要的，棚改客戶不需要，棚改客戶需要的，而正常客戶又排斥。這不但體現在銷售過程中，同時也給后期物業服務、物業費收取，乃至整個小區形象保持工作帶來一定的挑戰。

(三)成本管控的魅力。在棚改房源的銷售過程中，成本管控的力量較為凸顯，無論作為洋房項目還是棚改項目，“得成本者得天下”。蔚藍海岸項目應該像匯景灣等項目一樣有針對性的對棚改房源修改設計標準、交付標準，這樣即能有效控制成本，又能獲取一定的利潤。

綜上所述，棚戶區改造對房地產企業的影響主要是以上幾個方面，但絕不僅僅局限于以上的影響，各個城市、區域、開發企業會有不同的影響面和影響方式。未來一段時間，棚改包括舊改將成為房地產行業調控的重要方面，并且棚改的頻率將會更高。作為房地產開發企業，應該積極研究國家宏觀經濟及房地產相關政策，研究地方、區域特殊的政策。從而科學的、明確的、細化的使用好政策，這樣一來，不但是為落實相關政策，更是著眼于房地產企業的健康發展，及時的跟進、對標、落實。