常德市房地產企業“營改增”后涉稅風險調查研究

張施怡 羅杰思 黃謠

摘?要：隨著經濟水平的高速發展、產業結構的調整，我國的第三產業站在了經濟發展的舞臺中間。而房地產企業作為第三產業的重要組成部分，對推動我國經濟發展做出了不可磨滅的貢獻。李克強總理在2016年政府工作報告中宣布全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，雖然2017年經濟壓力較大，但政府擴充的財政赤字也為“營改增”提供了空間。以常德地區為例，結合理論知識，借助參考文獻，就稅負影響進行分析，并針對其目前存在的問題提出合理化的建議。

關鍵詞：營改增;房地產企業;規避納稅風險

中圖分類號：F23?文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.043

1?引言

2016年5月1日以來，我國全面推進“營改增”試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。其中，建筑業和房地產業稅率為11%，按照計劃的要求，“營改增”后要確保所有行業不增加稅收負擔。國務院2018年2月28日再次對增值稅進行改革，將建筑、銷售不動產等增值稅稅率從11%降至10%。近年來，常德房地產業投資大幅增長，在所公布的數據中，2017年1月至9月，常德市房地產開發完成投資127.13億元，同比增長34.10%;竣工面積166.39萬平方米，同比增長104.30%;商品房銷售面積達到497.61萬平方米，同比增長38.10%，房價在政策上雖有調控，但仍是在上升，隱藏的問題和矛盾日益突出，對房地產行業的研究時下也成了一個炙手可熱的對象。

2?有關常德房地產企業的涉稅風險問題

近些年來，常德地區的經濟快速發展，作為一座旅游城市，常德有著優美的環境，加之國家政策的大力支持，房地產企業掀起了如火如荼的發展高潮，企業業績不斷增長。其中，萬科、碧桂園突破了3000億元，綠地、保利、中海、融創、華潤、金地等企業也紛紛進入了房企中的千億行列。房地產企業創造如此高額的銷售利潤，“營改增”勢必會給房地產企業的稅負造成影響，按理說“營改增”打通了房地產企業和制造企業增值稅抵扣鏈條，避免了重復征稅，減輕企業整體稅負。但事實上“營改增”為房地產企業帶來了涉稅風險，也加重了企業的稅務籌劃負擔。通過走訪常德的部分房地產企業，我們了解到一些涉稅風險：

（1）“營改增”政策在房地產企業剛剛落實，房地產企業稅務風險管理機構不健全。

營改增后企業并未設立專門的稅務風險管理機構或稅收風險管理崗位，在稅收風險管理職位上沒有足夠的專業人士，一般是由財務人員兼任，專業性的缺乏導致企業在稅收籌劃方面面臨一定的風險。

（2）營改增后稅收政策的改變對企業財務人員和稅務管理人員帶來了挑戰，也增加了成本。表1展現了“營改增”試點前后房地產企業的涉稅情況。

新的稅務政策要求企業財務人員和稅務管理人員對稅務處理相應作出改變，并明確扣繳義務發生時間、扣繳地點和扣繳期限，企業可能會因為同業務不同稅種的納稅流程不同，在稅收政策調整后不能及時的做出相應財務處理，從而增加企業的涉稅風險。

（3）“營改增”后企業增值稅發票的取得和管理至關重要。原來的營業稅主要通過增加銷售的價格來將稅負合理轉嫁，由于稅務政策的調整，企業對稅負轉嫁方向就得做出相應的調整，其中最重要的一環，就是企業大部分員工尤其是財務人員和采購人員，能否取得合法的增值稅發票以及及時抵扣。

（4）未關注常德得天獨厚的地理環境優勢。

（5）并不注重新政策變化后對企業的影響，難以適應統一的新政策。大部分企業未能實現新模式的轉換，依然采取原有的“粗放式”經營管理模式，對于業務范圍的調整有難度，難以和國家財政稅收經濟結構調整與時俱進。就常德來說，大大小小的房地產企業的發展并不均衡，若無法跟上其他企業的腳步，未能適應新政策，必然會影響自身財務工作的進行，很有可能受到一系列的打擊與挑戰。

3?對策

針對上述常德地區房地產企業的涉稅風險，為了使房地產企業的發展在“營改增”背景下更好地適應社會經濟發展需求，本文認為，應從以下幾個方面進行考慮：

（1）建立完善的稅務風險管理機制，規避涉稅風險。在企業內部建立有效的稅務風險管理機制，避免因制度缺陷而引發的稅收風險。“營改增”后，對于房地產企業稅收種類的調整，適時設立企業稅務部門，細分部門職責，在繳納時間、稅務申報等過程中，進行合理的稅務管理;稅收風險要根據實際情況進行調整并納入日常管理。在日常生產經營管理和財務業務流程中完善稅務風險管理機制。

（2）加強對財務相關人員稅務培訓以及增值稅票據管理。在“營改增”后，對于房地產而言，負稅高低的重點在于企業是否能合理的取得增值稅專用發票以及對增值稅專用發票抵扣聯的管理。而納稅地點也發生了相應的變化，原先營業稅只需去地稅局繳納，“營改增”后增值稅發票的領用及繳納均需在國稅局完成，所以房地產企業應提高對財務人員的要求，增加稅務培訓課程，使其熟悉不同的業務不同稅種的納稅流程，在稅收政策調整后能及時的做出相應財務處理，增強對增值稅專用發票的管理意識，并能夠鑒定取得的增值稅發票的真偽以及抵扣聯及時抵扣，避免不熟悉流程而增加企業的稅負。

（3）增強采購人員控稅意識，控制生產成本。注意與建筑業之間的聯系，慎重選擇建筑公司，應通過招投標方式，根據施工企業資質、報價，綜合考慮相關企業的質量、信譽等問題，特別是要考慮該企業能否開出增值稅專用發票，盡量讓建筑承包購買零散原材料的業務。房地產行業與建筑行業的稅率都是10%，而購買建筑材料從供應商所取得的增值稅專用發票稅率抵扣為16%，企業有必要提高采購人員的稅收知識水平，使其能合理運用稅收知識，降低企業稅負。

（4）房地產企業的業務轉型。常德地理環境優美，有得天獨厚的自然條件，環境治理也是數一數二的，適合居民休閑娛樂，如柳葉湖、大小河街、桃花源等景點就可以多加利用，房地產企業可以利用進項稅額抵扣的條件，積極擴展業務，加快業務轉型，從房地產開發到住房保障和旅游景點開發等，并鞏固現有產業，開發新興產業，加大服務力度，以吸引更多的消費者和投資者。

（5）企業外部涉稅風險以及稅務籌劃也不應忽視。“營改增”后，房地產企業的稅收種類進行了調整，企業向稅務機關繳納稅收的部門也相應進行調整，為了企業更好地了解掌握相應的稅收知識和政策的調整，應和當地的稅務機關各稅務部門多溝通和交流，定期關注稅收政策的變化以便能及時做出相應之策。如房地產企業賣精裝房要比賣毛坯房在稅負上更低，這些均需要專業人員熟讀稅法以及了解本企業的實際情況進行籌劃。“營改增”為房地產行業帶來了機遇和挑戰，企業也應根據稅收政策的調整并結合自身實際情況調整相應的銷售模式和經營模式。

4?結語

綜上所述，“營改增”的實施對常德地區房地產行業的影響十分廣泛。“營改增”在一定程度上對遏制房價大幅度上漲、推動房地產企業的發展具有重要意義，但也使房地產企業面臨新的涉稅風險。對房地產企業本身而言，這不僅要求財務核算系統要更嚴格，也對房地產會計工作人員能力提出了一個更高的要求，以推進房地產行業進行精細化管理。因此，房地產企業應結合自身特點，設計出合適的避稅方法和稅收籌劃，針對其存在的潛在問題提出合理的對策，使其能夠在“營改增”下減輕稅負，促進自身更好地發展。

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