城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究

朱強(qiáng)

摘要：通過結(jié)合近些年來我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，在此基礎(chǔ)之上對城市化、房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系進(jìn)行研究。期望能夠借此有效加快我國城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時完善我國房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)之上對房價進(jìn)行合理調(diào)整，有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市化;房地產(chǎn)投資;經(jīng)濟(jì)增長;關(guān)系

中圖分類號：F2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.01.006

自改革開放以來，我國社會經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，現(xiàn)今，我國正式成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。隨著我國住房體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)也成為我國社會經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著我國房價的不斷增長，其也給我國帶來了許多經(jīng)濟(jì)和社會問題。對此，我國與2010年開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，許多城市之中都出臺了房屋限購政策。這些調(diào)控措施將會對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成什么影響？房地產(chǎn)投資和我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在怎樣的關(guān)系？以上問題均需要我國有識之士進(jìn)行深入研究。不可否認(rèn)的是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展其根本原因就在于我國城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快。因此，如果只對房地產(chǎn)投資和我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系進(jìn)行研究，沒有注意城市化建設(shè)在其中發(fā)揮的作用的話，那么將會導(dǎo)致最終研究結(jié)果偏離正確的方向。因此，將城市化、房地產(chǎn)投資以及我國經(jīng)濟(jì)增長歸納到一起進(jìn)行研究就勢在必行。

1城市化、房地產(chǎn)投資以及社會經(jīng)濟(jì)增長之間的相互作用機(jī)制

1.1城市化建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)增長之間的相互作用機(jī)制

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國社會經(jīng)濟(jì)也因此得到了迅猛發(fā)展。第一點，城市化建設(shè)能夠有效拉動內(nèi)需，從而促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)今，我國城市居民的消費水平普遍高于農(nóng)村居民，隨著大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，我國消費市場還會因此進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)了消費需求的進(jìn)一步增長。并且隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，如公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資需求也會隨之大大增加;第二點，城市化建設(shè)會對供給產(chǎn)生影響，有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國城市的數(shù)量以及規(guī)模都得到了有效擴(kuò)張，這使得大量的人力和物力資源被聚集到城市之中，降低了交易成本，提高了交易效率，同時對于知識外溢、技術(shù)創(chuàng)新和擴(kuò)散等方面也有著積極的促進(jìn)作用，促進(jìn)了我國社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展;第三點，城市化建設(shè)能夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)今，我國城市化建設(shè)中第一產(chǎn)業(yè)的占比正在逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的占比正在逐步上升，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，促進(jìn)了我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

通過經(jīng)濟(jì)增長能夠有效加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國民眾的收入水平也隨之得到了明顯的提高，同時民眾的消費需求結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了改變，由原來的購買生活必需品開始朝著購買奢侈品進(jìn)行轉(zhuǎn)變，更加注重教育、文化等精神方面的投入。此外，由于城市之中關(guān)于這些產(chǎn)品的供給要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于農(nóng)村，這也促使更多的農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移。同時消費需求結(jié)構(gòu)的改變將會進(jìn)一步促進(jìn)我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在空間上也會更加傾向于城市聚集，因此其也會促進(jìn)更多農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移。除此之外，在當(dāng)前我國重城輕鄉(xiāng)政策的影響之下，非均衡的經(jīng)濟(jì)增長將會導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的經(jīng)濟(jì)收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，并且由于城市居民可以享受到更多的教育資源、醫(yī)療資源以及養(yǎng)老資源等等，這也進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移，有效加快了城市化建設(shè)的進(jìn)程。

1.2房地產(chǎn)投資和社會經(jīng)濟(jì)增長之間的相互作用機(jī)制

通過房地產(chǎn)投資能夠有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的增長。第一點，投資是GDP的重要組成部分之一，可以有效拉動經(jīng)濟(jì)增長。而房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資之中的核心組成部分，因此可以促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展;第二點，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，并且它與其他五十多個行業(yè)都存在關(guān)聯(lián)性。因此，房地產(chǎn)投資的增加能夠帶動其他五十多個行業(yè)的共同發(fā)展，從而有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展;第三點，房地產(chǎn)行業(yè)以及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著非常強(qiáng)的吸納就業(yè)能力，就業(yè)崗位的增加不僅能夠提高民眾的收入，促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，同時還有利于我國構(gòu)建和諧社會。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)投資也會隨之增加。第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資需要耗費大量的資金，只有社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展了才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本資金保障;第二，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國民眾的可支配收入也素質(zhì)大大增加，這使得我國民眾的購房能力大大增加，有效激發(fā)出他們的購房欲望，從而拉動房地產(chǎn)投資。

1.3城市化建設(shè)和房地產(chǎn)投資之間的相互作用機(jī)制

城市化建設(shè)有效帶動了房地產(chǎn)投資的增長。第一，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快將生產(chǎn)、消費、土地以及人口聚集在一起，有效降低了交易成本，同時提高了勞動生產(chǎn)率，有效促進(jìn)了我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ);第二，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，我國城市地域空間也隨之不斷擴(kuò)張，空間結(jié)構(gòu)也隨之不斷改變。許多農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，需要大量的房地產(chǎn)投資進(jìn)行建設(shè)。并且，城市化建設(shè)還會對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，造成土地利用結(jié)構(gòu)的改變，進(jìn)而對房地產(chǎn)開發(fā)的空間布局造成影響，最終影響到房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu);第三，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，這部分人口的安家置業(yè)也使得城市之中對于房地產(chǎn)的需求大大增加，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)投資有效加快了城市化建設(shè)的進(jìn)程。第一，通過房地產(chǎn)投資能偶有效拉動我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長，加快我國城市建設(shè)的進(jìn)程;第二，房地產(chǎn)投資的增加能夠加快如公路、橋梁以及供水供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，有效提高了城市的綜合服務(wù)能力，為城市化建設(shè)的進(jìn)一步開展打下了堅實的基礎(chǔ);第三，由于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，同時和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的其他行業(yè)也大多屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，因此，其能夠有效解決大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市所帶來的就業(yè)問題，有效保證社會的穩(wěn)定性。

2城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系

以我國江西省為例，從長期來看，江西省經(jīng)濟(jì)增長和城市化、房地產(chǎn)投資之間存在著比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。但是以因果關(guān)系為出發(fā)點，隨著江西省城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，江西省社會經(jīng)濟(jì)也因此得到了明顯增長，但是社會經(jīng)濟(jì)的增長并不能說明江西省城市化建設(shè)進(jìn)程得到加快。這其中的主要原因就是，近些年江西省農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市之中，加快了江西省城市化建設(shè)進(jìn)程，同時江西省的生產(chǎn)、消費、土地以及人口聚集到城市之中，有效降低了交易成本，同時提高了勞動生產(chǎn)率，有效加快了江西省社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。但是反過來，經(jīng)濟(jì)增長卻無法有效加快江西省城市化建設(shè)的進(jìn)程，造成這一情況的根本原因就在于我國的戶籍制度以及我國民眾普遍存在的鄉(xiāng)土情結(jié)。現(xiàn)今，我國農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中采用的主要方式就是進(jìn)城打工，雖然這些農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，并在城市之中安家落戶，但是這部分人口之中絕大多數(shù)人的戶籍依然屬于農(nóng)村，而我國城市化指標(biāo)當(dāng)中采用的依然是城鎮(zhèn)人口比重，這就導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于城市化建設(shè)進(jìn)程的推動作用需要較長實踐才能夠體現(xiàn)出來，而短期內(nèi)過快的城鎮(zhèn)化將會對社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。這也突出了江西省在城市化建設(shè)過程當(dāng)中存在的不足之處：第一點就是在城市化建設(shè)初期，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，但是城市之中的配到基礎(chǔ)設(shè)施卻沒有建設(shè)完成，導(dǎo)致城市無法有效消化這些人口，并且農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市之中使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響。種種因素導(dǎo)致城市化建設(shè)的加快對于社會經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用無法在短時間內(nèi)體現(xiàn)出來。

江西省社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系也是單方面的，也就是社會經(jīng)濟(jì)的增長能夠有效增加房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)投資的增加卻無法有效促進(jìn)江西省社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長。這也說明了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的自然狀況，想要通過刺激房地產(chǎn)投資來加快社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展是不可能的。就目前的情況來看，江西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國范圍內(nèi)仍屬于較低水平，隨著近些年來江西省內(nèi)房地產(chǎn)投資的飛速增長，其也擠占了江西省其他行業(yè)的投資以及銀行貸款，由于資金有限，這一情況加重了投資結(jié)構(gòu)失衡的問題，并且在房價不斷飆升的情況之下，江西省城市中企業(yè)的商務(wù)成本以及投資成本也隨之大大增加，最終導(dǎo)致出現(xiàn)房價和民眾收入脫節(jié)，民眾購房意愿大大下降的情況發(fā)生。較強(qiáng)的擠出效應(yīng)對于社會經(jīng)濟(jì)增長的抑制作用也抵消了房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用。

城市化建設(shè)和房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系也是單方面的，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量的農(nóng)村人口開始轉(zhuǎn)移到城市之中，這部分民眾的安家落戶產(chǎn)生了大量的住房需求，刺激了房地產(chǎn)投資的增長，并且這一效果隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快也會隨之不斷增長，具備較強(qiáng)的可持續(xù)性。房地產(chǎn)投資的增加會在一定程度上對城市化建設(shè)進(jìn)程造成阻礙，這充分說明了江西省的房地產(chǎn)投資和城市化建設(shè)進(jìn)程之間并沒有形成良性共同發(fā)展，房價過高以及住房供應(yīng)體系存在的缺陷阻礙了農(nóng)民向城市居民的轉(zhuǎn)變，不利于城市化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)。

3結(jié)束語

我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)投資的增長，但是房地產(chǎn)投資無法有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展;城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加，但是房地產(chǎn)投資卻無法有效推動城市化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步加快。我國有識之士應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到這一點，并在此基礎(chǔ)之上采取針對性的措施，借此有效促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]徐麗杰.城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究——以河南省為例[J].地域研究與開發(fā)，2014，33（03）：6468.

[2]陳淑云，付振奇.城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析——以湖北省1990—2009年時間序列數(shù)據(jù)為例[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2012，（02）：3035.

[3]陳淑云，付振奇.城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2012，（2）：3035.