淺析我國房地產稅收調控存在的問題及其完善措施

詹正林

【摘要】我國政府多年來一直對房價如何能向正常位置回歸進行研究，但是因為我國房地產調控比較密集，而且房價較快上漲，造成國內對房地產市場的調控效果不盡人意。稅收調控作為宏觀調控手段，是重要的避免經濟風險，對國民經濟發展起促進作用的舉措，所以社會一直對其比較關注，只有使房地產稅收調控中的各種問題得到合理的解決，才能保障房地產行業的發展更加健康。本文針對當前我國房地產稅收現狀和存在的問題，提出了相應的完善措施，僅供參考。

【關鍵詞】房地產稅收調控;問題;完善措施

當前隨著全球經濟不斷回暖，我國房地產價格也逐步攀升，因此就存在一定的泡沫風險隱患。在這種情況下房地產稅收成為對我國房地產行業進行調控的重要的手段，應該針對“重流轉、輕持有”的稅制問題，合理的改革房地產稅收，保證我國房地產行業穩定的發展。房地產稅收不僅使國家和地方政府的收入持續穩定，還能對不斷上漲的房價起到有效的調控作用，在近些年我國房產稅進行了許多次的改革和調整，促進了房產行業的穩步發展。因此對我國房地產加強管理，使房產的使用效率得到提升，合理的征收房地產稅有非常重要的意義。

一、概述房地產稅收的特征

房地產稅收是政府在征收土地及土地改良物產權時執行的強制性的手段，主要是為了合理的分配資源，使土地利用率進一步提升。當前因為我國緊缺土地資源，對社會經濟的可持續發展造成嚴重的影響，國家應采取各項房產稅收調控制度，為社會經濟的健康發展提供保障。房地產稅收作為一種國家稅款的重要形式，主要包括以下特征：

（1）國家性。房地產稅收屬于國家的行為，和國家利益有密切的關系，國家是通過稅務機關和房地產管理機構實現房地產稅行為的。而作為國家的資源，土地帶來的經濟效益較大，只有國家才有支配和使用土地的權利;（2）法定性。稅與法是相輔相成的。稅收法律化的基本要求是“因法設稅，依法治稅”。稅收脫離法律規定，其對社會財富的再分配也就喪失了原本的保障，導致其實際功能和價值得不到真實的發揮。房地產稅收作為專門對房地產領域進行調整的項目，其所有的行為都應該以法律規定為基礎;（3）規范性。房地產稅收工作比較嚴謹和規范，不管是國家稅務機關或是委托國家房地產行政管理部門進行征收，都應該遵循國家相關法律規范，不能肆意妄為。

二、當前我國房地產稅收現狀和存在的問題

我國房地產行業的火爆是人們有目共睹的，由于國家經濟對于房地產行業的依賴以及我國過于快速的人口增長，都是助長房地產行業發展的催化劑，但是在房地產行業眾多光環之下，稅款征稅調控問題卻一直困擾著我們，同時也制約了房地產企業的健康發展，具體分析如下：

（一）我國房地產稅制的現狀

1.從房地產稅收種類看，稅收種類繁多，房地產稅收是在房地產交易中通過取得、保有和流轉等環節納稅。房地產稅收在取得環節主要包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅等;在保有環節主要包括房產稅、城鎮土地使用稅等;在流轉環節主要包括增值稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等。其中在取得和流轉環節存在的稅費較多，相比較之下，保有環節存在較少的房地產稅收稅費，形成了“重流轉、輕保有”的房地產稅制模式。

2.從房地產稅收的征收方式看，征收方式多種多樣，有的稅收是從量征收，比如耕地占用稅、城鎮土地使用稅，有的是從價征收，比如契稅。

（二）我國房地產稅收面臨的問題

1.我國房地產稅收種類較多，監管不利

我國房地產稅收當前稅費包括許多種類，這比實際征收的稅種多出許多，因此會導致稅收結構比較復雜，進而出現征稅交叉反復的繁瑣情況，也給稅收征收和政府的監管帶來較大困難，也使房地產稅收理論研究更加麻煩，一定程度阻礙了會計制度的完善。并且房地產較多的稅種可能會出現重復征稅，加上土地出讓金價格逐步上漲，也使房地產開發企業的開發成本大幅增長，而這些稅費最終會向購房者身上轉移，而且房地產企業采取的合理的逃稅和避稅的手段，也加大了房地產稅收監管的難度，導致房地產稅費出現以費代稅、以稅代費的混淆的情況，因此使房地產稅收的規范性和嚴肅性降低，進一步降低了稅收的調整能力。

2.在持有和流轉環節房地產稅收的比例失衡

重流轉，輕持有是我國房地產稅收顯著的特征。如果房地產出售，就會產生各種比較較大的稅費。但針對房地產保有方面稅負就相對較輕。當前房地產稅收在交易稅收方面的調控比較明顯，但是非經營性的房產稅收相對較低，就無法對購買多處價位較高的住宅進行調節，無法對房地產供需關系和結構進行有效的調節。而這種流轉環節的房地產稅收一般要比其他國家的稅負高，對房地產行業的發展造成嚴重的制約，容易導致偷逃稅行為出現，對房地產市場造成較大的危害。導致我國房地產稅收持有、流轉環節比重不平衡的原因主要有，持有環節的房地產稅種少于流轉環節，而且持有環節的稅率也低于流轉環節的稅率。這種情況下會直接增加房地產流轉環節的成本，導致房價增長較快;而持有環節較低的成本會直接導致出現許多投機性購房，坐等價格上漲后再出售的情況。

3.房地產稅收體制設計不合理，增加了征管的困難

一方面我國房地產稅收的計稅依據缺乏科學性，房地產評估制度不夠健全，給稅收征管增加了難度。另一方面而且房地產稅種較多，在操作上極其不規范，無法有效的保障房地產各環節的計稅科學合理。這些客觀原因都增加了稅收征管困難。我國當前運行的房地產稅收體系是隨著時間的推移逐步建立起來的，難免會出現稅收重疊、顧此失彼等各種不連貫、不完善問題：房地產交易和流通環節稅收種類多、相對集中，而使用和保有環節稅收種類少;有些稅收缺乏彈性，不能發揮調節土地級差收益的作用比如耕地占用稅;房地產稅收的調整周期過長，致使稅收的調控作用降低;房地產稅收體系配套工作不夠完善。房地產稅收的征收需要以完善的產權體系、客觀的房地產評估、及時的不動產登記為基礎，但現階段這三項工作都存在模糊滯后或人為影響的干擾。每年因產權產生的糾紛屢見不鮮，房地產評估行業的尋租行為以及還未完成的不動產登記工作，都在束縛著房地產稅收體系的正常運行，甚至可能會造成糾紛、偷稅漏稅現象、增加征稅過程中的稅收成本等問題。

三、完善我國房地產稅收的有效措施

（一）合并房地產稅種，開征不動產稅

為了使我國房地產復雜的稅種簡化，可以統一房產稅和土地使用稅費等性質的稅費為不動產稅。這樣可以把房屋、土地地上建筑物都作為納稅的依據，使房地產稅收征收的范圍有效增大，進而明確免征對象，可使我國房地產稅收不合理的重流轉輕持有的狀況得到改善。應把非普通住宅納入持有環節的征稅范圍，對所有的個人非營業性的住房如城鄉的土地和房產進行征稅，并在房地產持有稅收中納入經濟組織的用房。同時按照不動產的類型，制定針對性的房地產稅率，如根據個人不同的住宅類型，超額采取進稅率制。針對不動產稅的征收，應該根據分稅制財政的政策下放稅收權限，縣級政府可以根據當地經濟狀況和省級政府制定的不動產稅收政策，選擇合適的稅率，房地產培育地方稅收。

（二）開征不動產閑置稅，制定土地年租金制度

因為我國房地產市場的供給存在著嚴重的不均衡的情況，大量的房產和土地被閑置，因此導致浪費了許多資源。許多房產囤積主要是為了投機，使房產行業的發展造成了較大的影響。所以，征收不動產閑置稅可對房產的投機行為起到一定的抑制，使房地產的泡沫風險減少。另外在保有環節征稅方面應該制定土地年租金制度，才會使房產的開發成本和房價降低。

（三）完善房地產稅收法律體系，科學設計房地產稅收體制及征收方式

十八屆三中全會中通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，明確提出了“稅收法定”的原則，也就是說政府必須依法征稅，依法征稅首先要完善房地產稅收法律體系，設計科學合理的房地產稅收體制及征收方式。應該主要考慮以下問題：明確房地產稅收體系的發展方向和作用;科學設置的房地產稅收體系應該與房地產開發與再開發的不同環節相一致;需要科學設計保有環節的稅收種類、征收范圍及征收方式，體現房地產的級差收益;完善配套工程，充分利用電子計算機技術，及時補充完善房地產產權等信息的登記工作，并充分利用網絡資源，實行信息透明公開、資源共享，減少征稅工作的不確定性和征稅成本。

四、結語

綜上所述，房地產稅收調節方式可以發揮較高的效率，使當前房地產市場的供需矛盾得到緩解，對房價上漲的情形實現有效的控制。所以應該健全和完善房地產稅收體制，而且應該隨著時代的進步和發展根據實際情況做出相應的變革，使廣大市民住房的合理需求得到滿足，使房地產稅收調控的功能得到充分的發揮，對房地產市場穩定健康的發展起到有效的促進作用。