我國物業管理模式的反思與再造

吳小燕

摘 要 物業管理是當前市場經濟環境的產物，提升了房屋管理模式的社會化以及專業化程度。我國物業管理由興起之初發展至今已經有三十多年，但是物業管理專屬市場尚未形成，管理模式與制度仍舊不夠成熟。所以說我國物業管理當前階段發展中的首要問題是建立并健全管理模式和制度，保證可順應房屋管理市場的整體發展趨勢，促進物業管理行業的有序發展。

關鍵詞 物業管理 管理模式 反思與再造

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

我國物業管理的發展，由整體來看與住房市場化的改革需求相符合，以企業作為主導的物業管理一體化模式逐漸形成，廣大人民群眾的物業服務消費觀念逐漸養成。本文在對多年以來物業管理實踐梳理的基礎上，分析當前階段我國物業管理模式中存在的不足，并提出對應的物業發展策略。

1探究物業管理模式的反思

1.1物業管理主體錯誤情況十分常見

綜合考量物業管理的實質是業主群體進行實施的一種共同管理模式，物業的所有權歸業主所有。但是，業主群體的主體權利和地位在我國物業發展的過程中被忽略，物業管理企業掌控物業管理的相關活動，更是有相關的物業管理條例對業主全權委托物業企業單一管理方式進行明確。換言之，我國業主群體和物業企業在物業管理過程中主體角色錯誤情況非常普遍，從而使得社會全體由客觀角度對物業管理模式發生錯誤認知，對業主自由行駛物業管理方式的選擇權和決策權造成嚴重制約。此外，物業企業還存在對業主怠慢的情況，而且并未對相關義務方面的缺口進行履行。

1.2物業服務市場機制缺乏有效性

于物業管理市場的角度進行分析不難發現物業服務公司處于買方地位。物業所提供的服務具有集體性特征，所以說起屬于公共物品的范圍內，任何一個單一業主都無法對其價格進行決策，換句話說只有具有代表性的業主或者全體業主才可將其歸類為真正的買方。目前我國物業管理市場內，絕大多數住宅區并沒有真正的買方業主大會成立，所以造成當前物業管理市場有賣無買的整體現狀。此種背景下，即使物業服務企業并未重視自身服務水平的提高，也可將賺取暴利和生存的目的進行實現，所以說物業管理企業市場競爭力處于嚴重缺乏的狀態，其積極進取的動力也不夠充足，對物業管理企業的可持續發展造成限制。

1.3物業服務與政府提供的相關公共服務沒有清楚界限

當前階段我國物業管理模式下的物業服務囊括眾多政府應提供的公共服務內容，使得物業管理與行業核心價值嚴重偏離。物業服務與政府提供的相應公共服務沒有明確的界限，一定程度上對本應政府承擔的職責進行免除，政府公共服務的缺失被掩蓋。在此種背景下物業服務企業多以管理者身份自居，對住房使用安全、保值增值、宜居環境等物業管理的核心價值存在嚴重忽略，不僅嚴重影響政府的公信力和威信，而且對物業管理企業的健康發展造成嚴重阻礙。

2物業管理模式再造

2.1政府部門需加強指導

于物業管理而言，有關事業單位或者政府部門必須發揮指導作用。第一，政府部門需要對行業規定和物業管理企業的職責范圍進行明確，以此來推動其有序運轉；第二，政府需要監督物業管理企業，并及時將不合理的地方提出，以對業主的相關權利進行保證；第三，政府相關部門應定期對物業企業的管理者開展培訓，下達政府指令的同時提升物業公司服務質量水平，進而對全新管理模式的推進進行保證。

2.2政府部門需加強監督

在對新型物業管理模式進行落實和推進的過程中，為了防止有太多問題出現，政府部門、相關機構以及業主大會需要將其監督的作用進行發揮。第一，對物業管理的主體權利進行全面監督。由上述所言可以清楚得知我國物業管理中主體錯誤的情況十分普遍，業主群體的權利都被物業管理企業替代。所以，監督方需要對業主的合法權益進行保證，并使得物業企業回歸其管理企業的角色，僅僅是作為物業服務的提供者，進而對物業管理質量進行提升；第二，提升物業管理服務監督強度。物業管理企業處于物業服務和政府提供公共服務二者的重合部分，因此政府部門缺位和物業企業越位情況極易發生，所以必須對物業管理服務進行強有力的監督，進而提升業主在物業管理中的地位。可以由兩個方面進行監督，首先，在對物業服務企業進行實際監督的同時，不能偏離原有的服務宗旨，切實回歸服務中心進而確保可向業主提供優質的服務；其次，監督政府自身承擔責任的履行情況，盡最大努力為物業服務企業創造良好的工作環境。

2.3政府部門需加強管理

于管理物業企業而言，政府或者是相關部門要想對物業服務企業的管理模式進行再造，必須對物業服務企業的管理不斷加強，無論是實際業務操作或者是日常工作，還是各種應急事物的處理，都要提升管理強度，以對物業管理企業依法實行的狀況進行保證。當前物業管理行業整體局面相對混亂，所以政府作為監督者和管理者必須對明確且合理的機制進行制定。制定相應的管理門檻時，應加強和市場實際狀況之間的聯系，對行業的發展狀況進行精準把握，并充分掌握業主的實際需求。此外，還應將市場競爭放開，將一些綜合素質較差的物業企業進行淘汰，爭取培養一批綜合水平較高的物業管理企業。物業管理行業的相關規范不僅需要政府強制性的管理，還需要市場模式的自動調節。政府部門需要結合物業管理企業的發展現狀完善現有的法律體系，嚴懲一些違反法律規定的企業，并對企業可接受的整改程度進行明確，將整改次數和限度進行限定。行業管理規范性的提升無法一蹴而就，所以業主大會、政府部門以及相關機構需要持續為之付出努力。

3結束語

簡而言之，通過反思我國當前階段物業管理模式可以總結存在的弊端，政府部門需要結合業主群體的實際需求和物業管理市場的發展現狀發揮其作用，規范物業管理市場，在保證業主群體合法權益的基礎上提升物業管理工作的水平和管理模式的科學性，進而為廣大居民提供優質的物業服務。

參考文獻

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