保障性住房景觀空間使用后評價
——以南京市六個小區為例

（南京林業大學 風景園林學院 210037）

隨著黨“十九大”的成功召開，我國的經濟發展迎來了嶄新的朝氣與活力。但在各個方面快速發展的同時，諸多社會問題也逐漸顯露，如城市用地過于緊張、交通堵塞、環境質量急劇下降、住房困難、人口老齡化嚴重、社會公平性差等。其中，影響我國經濟持續發展和人民幸福生活指數的主要因素是住房問題。鑒于此，許多部門已經采取了有效的措施改善中低收入人群的住房問題，逐漸建立合理的保障房準入和退出的管理機制。基于這個社會背景，如何解決中低收入的基本住房問題并提升保障性住房景觀質量成為一項研究的重要課題。

保障性住房廣義上是指為所有中低收入階層提供的社會福利住房，還包含部分作為保障性房源的其他住房。隨著城市的急速發展，越來越多的城市中低收入家庭選擇保障性住房。早在十九世紀末，國外一些較為發達的國家已經開始對保障性住房進行研究，如美國的公共住房（Public house）、英國的合作住房、法國的社會住宅（logement social）、日本的公營或公團住房以及新加坡的公共組屋。我國對保障性住房景觀的研究多集中在規劃設計方面，如汪輝（2014）通過南京攝山星城小區景觀設計特點，分析探討經濟適用房景觀的設計原則；章杰（2014）通過對北京市保障性住房景觀實地調查與研究，提出針對北京市保障性住房景觀規劃設計的相關建議；陳葉華（2015）分析了西安市不同類型的保障性住房景觀環境及其存在問題，并提出相應策略，而對已建成并投入使用項目的研究較為欠缺，尤其是在使用后評價（Post—Occupancy Evaluation，簡稱POE）方面。

目前POE研究方法越來越成熟，已經涉及規劃設計的各個領域，一般是在項目建設完成并使用若干時間以后，通過一種較為規范化和系統化的程式，收集使用人群對項目使用的評價數據信息，再經過科學合理的全面分析使用對象對目標項目的評判。通過有效的信息數據分析與最初設計目標相比較，以此發現規劃設計方面存在的不足，并未將來同類項目建設提供指導與參考，提高項目的使用質量。

綜合以上研究背景，本文將基于POE的研究方法，對南京市六個已投入使用的保障性住房景觀空間進行實地調研及數據分析。

一、南京保障性住房現狀

本文從南京市六個保障性住房使用者的角度出發，采用行為觀察法和問卷調查法對保障性住房景觀空間進行評價，根據調查需求和參考相關文獻，設計感受度因子和調查問卷。

調研持續時間為2017年11月至2018年4月，問卷調查采用現場送發問卷，共發放問卷300份，回收281份，其中有效問卷263份。本次問卷發放的對象為每個小區隨機選取50人作為訪談對象，共計300人。包括兒童（0-6歲）、少年（7-17歲）、青年（18-40歲）、中年（41-65歲）和老年人群（≥65歲）。

調查內容為以下三個方面：

①六個保障性住房景觀空間使用人群和使用方式的特征；

②使用者的基本信息，包括性別、年齡、使用空間頻率和時長；

③用者對住區景觀空間的感受，包括場地大小、場地多樣性活動、植物種類、植物搭配等。

根據現場調研及問卷調查所整理的結果分析，發現使用者的行為活動直接與住區內部資源有密切的關系。相比普通的商品性住房使用者，自主性較弱，且多以靜態活動為主，較少發現活躍的活動，以下將從使用者的人群屬性、使用時間與方式、使用內容三個方面具體分析。

1.使用者人群屬性。通過實地的觀察發現及問卷調查結果的數據整理，南京市保障性住房景觀空間的使用人群主要為中老年及兒童，女性比例較男性稍高，女性占64%，男性36%。

在使用人群年齡方面主要以老年人為主，占比46%，其他依次為中年（29%）、青年（11%）、少年（8%）、兒童（5%），隨著年齡的增大，使用人數也在逐漸增多。

2.使用時間/方式。根據調研和問卷結果分析，使用者對住區景觀空間的使用時間與頻率大多相似，呈峰谷波動的形式。被觀察者多集中上午、下午與傍晚，清晨和晚上時間段使用率較低；對于住區景觀空間停留的時長，被觀察者最長不超過3小時，大多在1小時左右，景觀空間整體利用率較低。南京市保障性住房景觀空間的使用頻率占比從高到低依次為每天均來（39%）、每周均來（30%）、不定期來（23%）、每月均來（9%）。絕大多數使用者依然會首選在住區內部進行相應的活動，且每天均會或多或少的參與使用，較能滿足每天的生活需要。使用時長占比最多的為1-2小時，其他依次為2-4小時，1小時以內和超過4小時。但對于不同的使用人群，被觀察者的使用頻率有一定差異，中老年、青少年及兒童使用頻率較高，可見保障性住房景觀空間的資源與設施應滿足這三類人群的需求，同時也應該增強對其余人群的吸引力。

根據以上使用人群數據分析，使用人群最多的為中老年人，由于健康狀況和身體機能等因素，決定了使用時間長短的合理性和能夠承受的最大值；況且大部分中老年人群還承擔著部分家庭勞務，綜上所述，使用時長以1-2小時左右最多，也較為合理。

3.使用內容。根據調查數據分析表明，南京市保障性住房景觀空間使用者主要行為活動在年齡層次方面有較大差異。老年人活動一般有：曬太陽、摘菜、散步、聊天、帶小孩，多以靜態或小幅度活動為主；中青年人群活動有：下棋、健身、跑步、聊天、看報，靜態與動態活動兼具；兒童活動有：嬉戲、奔跑、玩游戲、捉迷藏等，主要偏向動態、活潑型。此處需要特別注意的是在所觀察的六個保障性住房中，均有住戶利用公共基礎設施進行晾曬被子和食物，究其原因，保障性住房大多住戶由鄉鎮地區搬遷至城市居住，一些原有的生活習慣并沒有因地域的遷移而改變。

絕大多數老年人群基本都是以自我或小范圍外界為主要活動空間，較少和住區環境發生較多的關系或互動，或者只與自己常涉及到的環境元素產生聯系，總體呈現較為封閉、單一的活動空間，當然這也與老年人群的身體健康、認知水平等因素相關；相比較而言，中青年人群能夠與住區環境元素或者與住區其他人群存在較多的聯系或互動，因此其活動范圍也相對較大、活動方式較多；兒童這一特殊群體天生有著很強的獵奇心理，因此比較活潑好動，喜歡較為活潑的活動。

二、使用者感受度因子分析

由于保障性住房建筑外環境與一般商品房外環境有著較大差異，因此在選取評價因素的同時應綜合考慮其特殊性。

1.評價指標初次選擇的參考依據。主要從保障性住房建筑外環境特點、保障性住房建筑外環境構成元素、保障性住房發展特點、使用人群基本情況、居住區規劃設計資料集、園林規劃設計、實際項目情況等方面進行相關因素的匯總。

2.評價指標篩選的參考依據。評價小組內部專家共同研討商定、征求整合外部專家相關意見、相關設計和施工、物業管理負責人的討論商定。

經過層層篩選共同確定了一級指標五個（可使用性、可達性、植物景觀、公共服務設施、管理維護）；再根據一級指標細分出二十一個二級指標，依次是：活動場地大小、場地對多樣性活動的支持度、場地對各年齡人群的支持度、社區參與性、小區內部車行狀況、小區內部人行狀況、無障礙交通系統、植物種類與搭配、植物生長、植被養護、植物造景、植物色彩、環境衛生設施、夜間照明情況、景觀小品、景觀指示、健身活動設施、休閑座椅設施、管理維護成本、物業滿意度、休憩設施。（如圖1）

圖1 南京市保障性住房景觀空間評價指標體系（圖片來源：作者自繪）

根據263份調查問卷所得量表結果，對21項評價因子打分情況如下表1。

由上表2可以明顯的看出，保障性住房景觀空間中評價較差的4個指標分別為休閑座椅、管理維護成本、社區參與性和小區內部車行狀況，多數使用者對小區內的植物狀況有較高的評價。在提出的五個一級指標中，住區的管理維護得分較差，可使用性、公共服務得分情況稍差。

3.小結

通過以上各環節的數據獲取、數據整理和處理，按照綜合得分從高到低依次為植物景觀、可達性、公共服務和可使用性、管理維護；其次是道路交通可達性方面，直接關系著使用人群的出行和整個活動的進行；再次是公共服務和管理維護方面，這也是保障性住房有別于其他商品房的主要特點和不同。保障性住房的特點決定了小區的投入資金較少，在公共服務和管理維護方面無法做到其他類型居住區的水平，這是現階段無法改變的地方。其次由于使用人群的某些活動內容的特殊性，如種菜、曬被子、擇菜等因素影響，小區內的公共服務設施若按照一般小區的要求來設計，無法滿足使用人群的需要。

三、南京市保障性住房景觀空間使用后評價

本文通過以上調查分析和結果，著重對南京市保障性住房景觀空間的植物景觀、公共設施和實用性三個方面進行探討，并提出優化策略，以期為將來南京市同類項目建設提供參考資料和相應指導。

1.使用后評價

（1）植物景觀

根據調查數據結果分析，南京市保障性住房景觀空間的使用者有55%對植物景觀的評價較高，多數認為植物搭配和植物色彩較好。經過分析，其原因主要因為研究的六個小區在同期的南京市保障性住房中綠化率較高，且使用者人群主要為中老年人，這部分人群對植物景觀的觀賞和評價僅著重于量，對植物層次和植物色彩的評價水平較低。

（2）公共設施

在本次研究中發現大部分公共設施均分布在中心（中軸）廣場空間或其鄰近區域，而其他場地設置相對較少。主要多健身設施為主，配合3-4個花池座椅，并無其他設施或小品，相對較為單調。而花池座椅使用狀況明顯較差，由于花池座椅采用石材建造，而根據南京市氣候條件冬季和夏季均不能正常使用，設計之初并沒有進行實際考量。其次，現有的公共設施并無法滿足保障性住房使用者的實際活動需求，且硬質活動廣場面積較小，無法滿足較多人群集中使用。

（3）可使用性

在南京市保障性住區建筑外環境中絕大多數使用者認為硬質越多，則使用率相對越高，更加注重其實用性。此次研究中發現，在小區中，硬質面積小且空間劃分瑣碎，如幕府佳園，布局過于分散瑣碎且空間較為狹小，適宜人數較少的情況下進行相關活動，但無法滿足較多人群的共同使用需求，這無疑會造成使用人群在某種程度上的隔離和分散，不利于增強社區融合度；鋪裝材料耐用性較差，經常出現損壞現象，如步青苑，鋪裝材料長期破損，在一定程度上影響著居民的使用狀況；硬質空間活動功能設計較為單一，部分“華而不實”，致使可使用性較低。

2.優化建議

通過研究六個南京市保障性住房景觀空間使用狀況相關內容，發現保障性住房景觀空間使用狀況在諸多方面均具有相似性，如硬質空間活動功能較為單一；部分場地對使用人群年齡有所限制，對青少年及兒童的吸引力較弱；場地可支持的活動類型較為單一或部分活動無法開展；植物組團種植較少。根據以上分析所得的使用情況，提出以下建議。

（1）優化硬景與軟景比例

基于南京市保障性住房外環境的特殊性，在設計過程中應該使硬景占比稍微多一些，軟景相對要少一些。硬景設計較多使用者可以充分開展相對多樣的活動，能夠有效提高各空間的使用率，有效促進人員交流，增進社區和諧共處，有利于降低維護成本，減輕經濟壓力。

（2）優化植物配置層次

在植物搭配方面，充分結合保障性住房建筑外環境的特點，主體應以常綠植物為主，部分兼植色葉樹種，重要區域適當點綴多年生花卉；形成低成本、低維護、易管養的景觀綠化效果。應該堅持植物大小搭配、高低錯落、疏密有致的基本原則；應該堅持常綠樹種與落葉樹種相結合，常綠與色葉樹種相結合；提倡植物組團種植，積極營造植物群落結構，以此豐富植物的層次結構。

（3）增加場地對各年齡層次人群的包容度

在所調研的六個小區中，部分場地（空間）對使用人群的年齡有所局限，通過調查研究表明大多數使用者一致認為硬質廣場活動空間和廣場面積較小，無法滿足較多人群集中使用；部分場地也無法滿足行動不便的人群使用，存在一定年齡斷層現象。

應增加小區中部分廣場空間的面積，豐富場地活動方式，如晾曬農作物、晾曬衣物、滑輪滑、打籃球等；聽竹苑的大部分使用者擁有部分農作物需要晾曬，而過于集中的小空間無法滿足其需求，導致使用人群大量占據其他活動場地進行晾曬，這也在一定程度上影響著活動場地的正常使用情況。

四、結語

本文基于我國保障性住房大規模建設的社會背景，結合使用后評價的相關方法，通過調查所得數據探討南京市保障性住房景觀空間的使用狀況，從而發現問題、分析問題和解決問題。本文通過調研所得的數據研究分析南京市保障性住房的使用后評價，分析使用者關注的景觀空間使用，并找出不足提供優化策略，以期對南京市已建成并投入使用后的相關保障性住房建筑外環境的改善提供幫助。

保障性住房的大部分建設資金來源于政府撥付和社會力量，這就決定了在景觀設計初期，保障性住房景觀造價較低，設計者應該平衡成本與效果二者，合理布局功能空間，實現保障性住房景觀空間的實用性。從保障性住房使用人群的需求出發，營造最舒適的景觀環境，低成本造價同樣可以形成良好的景觀空間和空間使用感受，這也是節約型景觀的體現。