工業用地價格的時空演變
——以湖北省武漢市為例

■ 熊昕宇（中南民族大學）

一、武漢市工業用地價格的時空演變特征分析

（一）研究范圍

本文主要從研究區代表性、資料科獲取性出發，選取武漢市主城區周圍的七個行政區內的工業用地交易樣點為主要研究對象，主要有以下考慮原因：

武漢市按照“相對聚集、分層布局”的原則，將全市工業布局由內向外分為嚴格限制區、控制限制區、重點發展區、引導發展區四個層次。而二環線以內為嚴格限制區域，工業用地布局逐漸實施了“退二進三”政策，調整了工業布局，三環線以外為工業重點發展區，選取的數據大多也在三環到四環之間，因此具有較強的代表性。

（二）研究區概況

武漢市位于長江中下游平原，江漢平原東部，是國家區域中心城市（華中）、副省級市和湖北省省會。武漢市最東端位于新洲區徐古鎮將軍山村，最西端位于蔡甸區侏儒街國光村，最南端位于江夏區湖泗街道均堡村，最北端位于黃陂區蔡店街道李沖村。地理坐標為東經113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′。總面積8569.2平方公里，其中城區面積1452平方公里，建成區面積628.11平方公里（2019年數據）。武漢市總人口數853.7萬，其中市區暫住人口341.7萬，城區人口576.96萬，城區暫住人口291.52萬。截止2003年底武漢市有13個轄區，其中江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、洪山區、青山區7個為中心城區，東西湖區、蔡甸區、江夏區、黃陂區、新洲區、漢南區6個為新城區，另外還有3個由武漢市政府直接管理的國家級開發區，分別是武漢經濟技術開發區、東湖新技術開發區以及吳家山臺商投資區。基礎開發區下轄108個街道辦事處，21個鎮，15個鄉。武漢市是全國交通運輸樞紐中心，已形成以公路為主的空港陸港水港整合統籌，圍繞“高鐵+城鐵+地鐵+機場”目標，打造了功能互補、相得益彰的復合交通體系。加快推進了武西客專直通線、新漢陽火車站、光谷火車站等項目。

武漢市教育質量位于前列，現有普通高等院校84所，在校本科生94.8萬人，在校研究生12.7萬人。各類中等技術數學校105所，在校生8.4萬人全市普通中學367所，在校生31.6萬人，小學601所，在校生53.5萬人。幼兒園1391所，在園幼兒30.2萬人。

2018年，武漢市地區生產總值（GDP）達14847.29億元，比上年增長8.0%。其中，第一產業增加值362.00億元，增長2.9%；第二產業6377.75億元，增長5.7%；第三產業8107.54億元，增長10.1%；三次產業比重為2.4∶43.0∶54.6。

（三）武漢市工業用地價格時空變化的縱向分析

圖1 2009年-2011年武漢市工業用地價格與增長曲線圖

綜觀武漢市地價水平柱狀圖，從2009年至2018年，武漢市工業用地價格整體水平保持平穩上升，但每年增幅并不平穩。從2009年694元/平方米上升到2018年的900元/平方米，九年間整體增長38.67%，年平均增長率為4.3%，整體地價水平上升較大。但從每年增長率來看，2009年至2018年間，武漢市年增長率一共經歷四個階段。第一階段為2009年至2010年間增長率突增達到5.12%，是2009年至2018年增長率之最，2008年至2009年受金融危機影響工業用地價格增長緩慢，到2010年隨著經濟發展，工業用地價格水平有良好的上升趨勢。第二階段為2010年至2012年，這兩年間工業用地價格保持微幅度增長，但增長率變化幅度呈逐年下降的趨勢，是由于2010年頒布一系列土地管制措施，加大土地使用的控管力度加上各地可用工業用地指標的不斷減少，各地方政府在招商引資中，加大了對企業的篩選力度，提高企業進區門檻，這在很大程度上，造成了工業用地出讓價格的降低且增幅得到了控制。第三階段為2012年至2015年，，增長率突增達到3.98%，武漢市2012年為了推進工業發展“倍增計劃”及“兩型社會建設”，新增50%以上建設用地用于工業項目，使得工業用地價格呈現快速增長形式。第四階段為2015年至2018年，這三年間隨著各片區邊際工業用地量逐漸減少，工業用地利用效率的降低，政府重在加強土地供應管理，促進節約集約用地，這一階段工業用地價格呈下降趨勢到2018年工業用地價格增長率有所回升。

（四）武漢市工業用地價格時空變化的橫向分析

圖2 武漢市與周圍省會城市工業用地價格增長曲線圖

從以圖2中可以發現，2009~2018年，武漢市與相鄰省會城市工業用地價格水平總體呈上升趨勢，且增幅明顯不同，合肥工業用地價格保持多年不變。工業用地價格增速最快的是長沙，從590元/平方米增長到834元/平方米，增長了244元，增幅為38%，年均增幅為4.22%，其次是鄭州和西安。武漢市工業用地價格起初就比較高，2009年達到694元/平方米，比同期全國平均水平高出97元/平方米，增速相對較快，增幅為31.7%，年均增幅達3.52%，到2018年已經達到914元/平方米，超過全國平均價11元/平方米。通過以上分析，與相鄰省會城市工業用地價格比較來說，武漢市工業用地價格水平每年都超過了其他省會城市，增長速度較快且年均增長率處于中等水平，在2018年超過全國平均水平。

（五）武漢市工業用地價格時空變化的內部分析

圖3 武漢市主城區各區工業用地價格水平比較圖

根據圖3所示武漢市工業用地價格的增長形勢與全市整體增長形勢一致，但各區的地價水平和地價增長率也有所差異。可以發現2012~2018年江夏區、青山區增長趨勢較快工業用地價格也高于其他區，已經超過全是平均水平。漢南區、蔡甸區、東西湖區增長比較平穩與全是平均地價水平比較接近，黃坡區、新洲區工業用地整體水平相對增長較慢。

（六）武漢市工業用地價格空間變化特征

工業用地價格的空間變化可以理解為一個面狀變化的動態過程，地價增長與增長率的變化無法從直觀上體現工業用地價格空間變化的過程與特征。因此需要弄清2012-2018年武漢市工業用地價格的動態變化特征，需運用克里格插值法對工業樣點數據進行插值分析，用于研究武漢市工業用地價格的空間分布規律。

從2012年-2018年武漢市工業用地價格等值面圖，可以分析出武漢市工業用地價格分布具有以下幾個特點：

（1）具有空間連續性。從局部來看地價由地價峰指區向四周逐漸擴散的圈層式分布特點。武漢市工業用地價格的峰值區主要集中在蔡甸區東風一路武漢市經濟技術開發區附加和東西湖區涇北二路周邊、江岸區黃埔科技園附件以及洪山區光谷軟件園附加也出現小范圍高峰區。從武漢市工業用地價格等值面圖可以看出，武漢市工業用地價格分別以上述四個中心峰值區向四周擴散呈現出圈層分布結構。工業用地價格的減少速度與峰值中心的距離不成正比，反映了工業用地價格變化有一定的空間連續性。從整體來看地價的波動變化即顏色深淺度變化由中心城區向外遞減但減少到一定位置時會出現緩沖地段，顏色又會逐漸加深，這便是工業用地地價的蔟團模式，為了緩解城市規模擴大和工業規模擴展給中心地帶帶來的負荷重力，其他核心地帶在其他區域內逐漸形成，并帶動周邊工業地價增長，形成連續性發展特點。

（2）具有明顯的空間變異性。從工業峰值區中心出發向外衰減同時也會有工業用地價格突增以及價格跳躍的情況發生即周圍部分顏色加深，這種情況便是空間變異性。這種現象的影響因素諸多，一般而言，由于部分地區的交通便捷度發達程度不一，基礎設施條件也大有不同，導致某些相對條件較差的地區價格偏低，而某些較好的地區則會發生變化。從圖中可以看出從武漢市經濟開發區以及東西湖區涇北二路兩個峰值中心價格向周圍遞減，而到達惠安大道和車城大道附近時價格卻突然劇增，這種現象就是空間變異性特征。

（3）價格分布具有區域性分異。越靠近二環、三環的工業用地價格越高，洪山區、東西湖區顏色明顯比新洲區和漢南區深，工業價格整體水平相對的耶高于兩區，顯現出明顯的由內環向外環逐漸衰弱的特點。

二、結論與建議

本文基于中國土地市場網2009至2018年工業用地交易數據研究，得到如下結論：（1）武漢市工業用地由以往政府主導的協議、劃撥類非市場化出讓方式逐步轉變為以招拍掛這類市場化出讓方式為主。（2）工業地價呈現出增長到平穩再到增長的三階段變化。招拍掛價格與總體均價變化一致，也呈現出增長、平穩、再增長的變化，但協議、劃撥價格波動幅度較大，無明顯規律。（3）招拍掛價格由東向西逐漸降低，高值區主要集中在江夏區、洪山區、青山區等工業交通便利發達地區，低值區主要分布在漢南區、黃坡區等交通欠發達地區，招拍掛價格高的地區往往協議、劃撥價格也處于較高水平。協議、劃撥價格低的地區往往招拍掛價格也處于較低水平。

基于此，本文提出以下建議：

（1）充分發揮市場對工業用地價格的調節作用。進一步完善招拍掛出讓制度，營造規范有序市場環境，充分發揮市場導向作用，提高工業用地資源的配置效率。同時，結合產業規劃布局，制定因地制宜的產業配套用地的政策，從而提高土地利用效率。（2）優化土地出讓的空間格局。針對東西部地區工業用地價格空間分布不均衡的現狀，促進區域協調發展。（3）推進地方政府的角色轉換。為避免無序競爭，政府應轉換其角色，由以往的參與土地出讓轉變為以制度制定及政策引導為主，進一步強化政府的監管作用。