淺談我國房地產稅及其改進

■ 邢進（上海對外經貿大學）

一、何為房地產稅

房地產稅是一個綜合性的概念，它包括對房地產開發，流通，保有過程征收的各種稅費。目前中國開征的相關稅種包括（1）開發環節的耕地占用稅和土地增值稅（2）流通環節的企稅、個稅、印花稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加（3）保有環節的城鎮土地使用稅和房產稅。狹義來講，房地產稅主要包括房產稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅。目前“房地產稅”的名稱雖然被廣泛使用但還未被具體舉出，且多個兼顧房產和土地的稅種都會被牽連，那么房地產稅政策方案的真正出臺尚需要一定時間。

二、“營改增”后企業稅負現狀

“營改增”政策的施行對房地產企業來說可謂是風險和收益并存。營改增最大的變化就是避免了營業稅重復征稅、不能抵扣、不能退稅的弊端，利用增值稅“道道征稅，層層抵扣”的機制有效降低企業稅負。更重要的是，營改增改價內稅為價外稅，這將從深層次上影響到產業結構的調整及企業的內部架構。營改增政策實行所帶來的時滯性至今仍未徹底消退，房地產企業在被納入增值稅體系且享受營業稅優惠的同時也面臨著企業內部管理的調整。同時，在新一輪減稅降費的大背景下，由于增值稅稅率的降低，房地產企業可以得到的進項稅退稅額也隨之降低，而銷項稅相應減少，不免會影響企業資金流通。再者，營改增在房地產業的試點上并沒有明確指明各個抵扣項目，房產開發涉及方方面面的成本，例如土地成本的抵扣，不同的城市或地區地價不同，土地來源渠道不同，能否取得抵扣發票成為開發商的一大難題，可能會引起稅負增加。

三、房地產行業現狀

據江蘇地區房價統計，實施“營改增”這一年來，房價并未因此政策受到影響而有所降低，仍然呈現正常的高速增長趨勢。房地產企業的稅收增速也是高于凈利潤增速，稅收壓力不但沒減輕還有所增加。房價之所以有增無減，是因為稅收只是其中一個因素，并不從根本上決定房價。楊斌指出，中國房價居高不下的深層次原因在于對于房子的需求過熱，這個需求包括實際住房需求和投資需求—人們對房價預期看漲，于是會更加熱衷于炒房。更有深層次原因在于大型房地產商在房地產行業里的壟斷地位，使得中小房地產企業無法與之完全競爭。

四、改進

（1）根據稅收公平原則，房地產稅在社會公平方面的體現有三：①縱向公平，由于絕對地租也是一種獨立的經濟利益表現形式，多占土地資源的納稅人應繳納更多的稅②橫向公平：享受相同地產權益的納稅人繳納相同的稅，由于不同地區房產條件的優渥程度不同產生級差地租，若不考慮具體情況統一征稅將會帶來不公平。③取消居民自住房免納稅。于1986年出臺的《房地產稅暫行條例》，其中的部分條款很大程度上已不再適應人民的生活水平和社會經濟發展的現狀，伴隨著因地制宜理念的指引，個別地區居民自住房免納稅條款的取消將會有助于加強房地產稅的公平性。

（2）計稅依據：通覽國際經驗，房地產稅計稅依據的確定大致可根據三種標準：①收益現值②市場價格③重置成本1.收益現值：房地產在未來可取得的凈收益折現值為該房產的收益能力。類比土地收益稅，由于土地收益不同于土地價值，需要年年測算，實際上征管效率低，會產生較大的額外負擔。在土地收益稅征收史上，一勞永逸的將一年的收益作為今后數年的收益的情況不勝枚舉，收益稅名不副實。此外，收益稅對投機空地和生產用地一視同仁，只要收益相同稅負就相同，既不公平也不利于提倡土地的合理使用，有悖于房地產稅征收的初衷。若以年度租金值為計稅依據也會涉及到對出租房產和未出租房產的區別對待問題，若能將自有房產無論出租與否都按推定的租金課稅，則從租征稅將會成為一個優良的征稅方案。相比之下，依據房產價值征稅，納稅人納稅能力的提高體現在房產價值的升高上，且房產價值在契約中規定明確方便核查，既有利于公平又有利于效率的提升，筆者認為具有更大的可行性。2.市場價格：前文提到以房產價值為計稅依據較為適宜，而房產自身的價值宜采用市場法評估。市場法評估得到的價值又可分為評估價格和市場價格兩種。由相關部門依據各地市場交易的不同情況確定價格的評估比例得到評估價格，使得納稅人的納稅能力得到充分考慮，同時兼顧市場失靈因素帶來的不公平，更有利于房地產稅發揮的社會職能、財政職能和經濟只能。3.重置成本：重置成本可按照房產的形態和功能，推定其在全新狀態下的成本并減去按重置成本計算的累計折舊得到。評估系統需要信息披露完全，人員專業素質高，市場體系成熟等條件輔助，我國目前尚未具備完備的體系以獨立地按物理形態推定重置價格，是否推出重置成本法，筆者認為有待商榷。

（3）稅基寬窄：寬稅基要求普遍課稅，將各種類型的房產都納入征稅范圍，可概括為“見房即征，例外免征”。現有房產稅征收辦法規定，農村地區房產免征房產稅。筆者建議將房地產稅的征收范圍從城市擴大到農村，擴大范圍的同時考慮保障人民基本生活需求，因地制宜制定減免和優惠政策，輔以高低不同的稅率，以最大限度增進公平和效率。與此同時，杜莉教授通過模擬六種模式在四個省市產生的房產稅收入分配效應，得出以房產價值的70%作為評估價值時，有兩種征稅范圍與三種稅率模式共組成六種征收方案可供選擇，見表1。

表1 模擬房產稅征收模式一覽

并得出結論，稅基寬窄和稅率高低的不同組合在不同地區產生的再分配效果不同，各有利弊，因此，房產稅稅率和稅基的選擇也應該因地制宜，即根據住房情況以及居民收入選擇合適的方案。以上海為例，適當提高免稅面積和稅率可有效實現收入再分配。

（4）稅制結構：我國目前房產投機行為盛行的原因，除了人們對房地產需求增加，行情看漲以外，也和流通環節稅種過多而保有環節稅種有限密切相關。簡化稅制宜在增加保有環節稅種的同時清理、合并開發和交易環節的稅種。有人認為地價是房價高的主要原因，因為土地價格占開發成本的很大比重，開發商把地價加到房價里轉嫁給消費者。而現行土地出讓金與充當土地資源稅的城鎮土地使用稅租稅并行，若能削減這部分成本，將稅款征收后置于保有環節，可一定程度上限制炒房需求。

（5）收支相連的決策機制：楊斌稅收學原理指出，房產稅在局部均衡分析框架下若要成為能夠促進資源合理配置和公平的有益稅，有三個條件，分別是社區足夠小、“用腳投票”的自由遷移條件存在，和政府保證房地產資本的不可流動性。政府通過房地產稅的征收取得財政收入，可以用于提高該地區的房地產建設水平從而產生資本化效應，最終體現為房產價格提升。此時，如果納稅人認為所費和所得不匹配，則可以選擇自由遷移進入不同社區達到帕累托最優，房地產稅成為受益稅。由于房地產稅屬于直接稅，如果政府將公眾偏好納入決策，增強信息公開透明程度，加強收支相連決策機制的建設，將有助于激勵人民主動參與決策，揭示公共產品的真實需求，使房地產稅成為真正取之于民，用之于民的良稅。