政府管理與房地產市場宏觀調控問題研究

摘? 要? 當前，我國房地產市場巨大，上下游涉及企業眾多，房地產相關從業人數龐大。同時，房地產市場又關乎每一個家庭的置業興家。所以，政府一直關注房地產市場的發展狀況，利用宏觀調控政策，調控大眾對房地產市場發展的預期，一直堅持“房住不炒”原則。本文簡要分析了宏觀調控房地產市場的兩方面困境;房地產市場宏觀調控難題成因分析;房地產與國民經濟的關聯性與宏觀調控相協調;政府管理房地產市場宏觀調控政策分析。

關鍵詞? ?政府管理? 房地產? 宏觀調控

房地產市場發展關系千萬百姓和家庭，政府對房地產改革和宏觀調控都在不斷推進。社會公認的一個房地產問題即，調控房地產市場一方面要有助于經濟增長，另一方面讓房屋成交價格基本平穩，這樣兩個基本目標。在客觀實際中碰到的矛盾現象是，在強調平穩房屋成交價格過快上漲時，房地產市場就萎縮交易減少，不能有效發揮其促進經濟增長的功能，然而在利用其拉動國民經濟，提高經濟增速時，房地產市場就容易過熱，房屋成交價格會快速抬高，這樣就基本進入到了一中百姓和政府都不太滿意的非良性循環之中。因為在過去政府長時間都用經濟增速來評價下級政府的執政情況，使得房地產業的拉動經濟的作用與某些地方政府執政考核高度有關。我們國家的土地是國家所有，地方政府對地皮成交價有話語權，所以高地價現象在部分地區時有出現，“土地財政”現象就此出現。總之政府需要從全局的高度對房地產市場進行宏觀調控。

一、宏觀調控房地市場碰到的兩方面困境

1、政府宏觀調控房地產市場政策演變

政府強化對房地產市場調控主要原因就是是避免房屋成交價格泡沫化。在過快上漲之后，當時政府就就下發文件提出調控主要目標，實現房地產經濟結構基本合理和住房成交價格保持平穩，堅持的原則是房屋是用來居住。在這樣的具體政策措施下，房地產貨幣政策適度從緊，財政政策收縮，包括拉高首付款比例數，落實不同人不同利率的政策，打壓投機性操作，使得住房市場擴張控制在合理區間，扭轉了房屋成交價格上漲過快的勢頭。但是政策實施之后，住房銷售量大幅萎縮，造成房地產市場不活躍。為了發揮房地產市場推動經濟作用，出臺一些松綁政策，被抑制的住房市場需求就會反彈，市場活躍，房屋成交價格也隨之抬高，再到逐漸過熱。為調控房價，政府有會又采取了針對房地產市場的緊縮政策，住房市場再一次萎縮，人們開始觀望。

2、房地產市場出現的非良性循環

從以上房地產市場宏觀調控政策演變來分析，房地產市場很容易進入了“過快上漲——抑制——觀望——收縮——松綁——過快上漲”大幅波動的非良性循環之中。同時這樣的循環每循環一輪，房屋成交價格都會拉升到一個新的高高價位，這種“越調控越上漲”的現象，這也使得從表面看房地產助力國民經濟持續增長和房屋成交價格穩定成為兩個相反的選項，二個選項好像只能實現其中一個。形成一種極端的，非此即彼的情況。其實房地產作為國民經濟的重要組成部分，應當既保持其自身的穩步發展，又為經濟增長做出應有的貢獻。面對當前的房地產業困境值得政府及相關專業人員認真研究分析其問題的成因，并且找到相應的解決方法。

二、房地產市場宏觀調控難題成因分析

1、地方政府對房地產宏觀調控的影響

部分地方政府過于依靠房地產行業對地方經濟推動作用，某些地方的社會資源容易出現過度向該產業偏向的現象，造成市場階段性過快發展，造成房屋成交價格持續抬高。房地產業作為重要經濟產業，房地產產業鏈較長，牽動上下游行業的較多，容易影響一個地區的經濟增長速度。然而各行業的發展都要使宏觀經濟發展程度的制約，與其他行業相配合，使得國民經濟協調發展。房地產市場一個行業過快發展，容易占據相對有限的各項社會經濟資源。用長期視角來看，房屋成交價格畸形上漲，對其他行業發展會受到牽制，讓國民經濟發展不平衡，最終也會打破房地產市場泡沫使得地方經濟受損，影響地方發展。

2、房地產相關企業對房地產行業的宏觀調控影響

房地產企業作為房地產行業中的直接從業者對住房價格波動起著最主要的責任。房地產行業中主要企業從自身的企業利益出發，推動行業發展，保持企業競爭力，但是部分企業利用房地產成交價格的上升不斷推高地價，使得一段時間內“地王”頻現，抬高房屋成交價格獲取超高的理論。此外，大量國有銀行負責房屋貸款，銀行自身為了自身發展考慮，對房地產市場投入了大量貸款，一定程度上幫助市場需求提高，傳導造成抬高房屋成交價格。

3、房地產金融屬性對房地產行業行業的宏觀調控。

商品住房資產特性和金融屬性決定了購買住房有一定的金融投資屬性。在房地產開發早期，發揮房地產金融屬性，使其具有一定的保值升值功能可以激活房市，對促進住房銷售市場和房屋租賃都有一定積極作用，需要得到肯定。但是也應清醒地看到，在大部分百姓的住房需求為剛性需求的背景下，金融屬性過分強調，使得短期內住房供求態勢不均衡，人為拉炒作房屋成交價格。使得房屋成交價格上漲更加刺激投機性購房，成交價格快速上升。

4、我國城鎮化對房地產市場宏觀調控的作用

在現代化建設不斷深化，我國城鎮化進程不斷推進，近時間來我我國的城鎮化以及快速漲增，平均每年抬高近1%，這也就意味著我國每年有一千多萬人轉移到城鎮。大量農村人口向城鎮轉移，大量的勞動力向城市流動為市場提供了就業活力;另一方面也給城市也加大了住房建設等方面。這種城鎮化推動力既成為拉動行業發展持久動力，又是住房市場價格不斷上漲的主要動因。例如，上海這類的超大型城市，超大型城市人口已達到2000萬人，流動人口占了相當大的比重。原本居民的住房剛需需求就很大，土地稀缺。房屋成交價格上漲過快與房地產市場過熱并存，城鎮化高速推進與城市開發速度無法跟上城市化需要的必然反映。

三、房地產與國民經濟的關聯性與宏觀調控相協調

房地產作為國民經濟的一個重要的組成部分，房地產業與國民經濟之間存互相助力和相互制約的互動關系。為更好的理解這一互動關系，有必要先分析房地產行業的特性和房地產行業與國民經濟的關系，為更好理解房地產宏觀調控政策做好準備。

1、房地產行業的特性

房地產業作為重要的國民經濟實體產業，有著相當長的上下游，涉及的產業工人多，產業鏈上下游建有著高度的關聯度等特性。房地產行業的增長可以拉動就業、帶動居住有關的其他行業的增長。

2、房地產行業與國民經濟的關系

房地產行業在運行過程中，必然受到整個宏觀經濟發展和經濟發展程度的限制，房地產行業的發展速度和住房價格的上漲幅度都要與國民經濟相匹配。宏觀調控的目標就應該是保持兩者的良性互動關系，努力維持行業均衡協調發展。房地產均衡發展，就是協調房地產各方使得房地產供給和需求一個階段基本保持均衡前，盡量避免供給波動過大;房地行業協調發展，就是房地產業與其他相關產業在配合的前提下，適當程度的利用社會經濟資源，不斷讓產業結構導向合理。實際宏觀調控操作中，要充分考慮多個政策手段同時運用產生的共振作用。

四、政府管理房地產市場宏觀調控政策分析

1、穩定市場預期，鼓勵自住用房

長期落實好現有的差別化信貸政策，對自住性購房貸款首付款給予優惠利率;二次購房和多次購房情況執行市場利率;對多次購房者落實稅收和物業稅合理控制上漲預期。合理住房消費，鼓勵人人有房住，但是住房方式可以多樣化，加大普通商品住房，形成具有中國特色的節儉型住房消費模式。

2、加大保障性住房房地產市場供給，穩定市場預期舉措

第一，堅持面積90平方米以下為主流的普通商品住房建設;第二，加快經濟適用房開發力度;第三，堅持以公共租賃房為主滿足青年員工和農民工城鎮住房需求;第四，努力推動保障性住房，并增加廉租住房供應。供需均衡是房地產行業健康持續發展必要條件的，也是住房價格穩定的基石。

3、充分利用土地價格在房地產宏觀調控中的影響

房屋土地就是房屋的建筑用地，和建筑物一起是不可以單獨所處的最重要基礎部分。房屋土地是房地產項目開發的物質基礎和經濟基礎。正是由于土地擁有關鍵的社會經濟職能，所以要有效發揮其在宏觀調控中的作用。比如，發揮物質載體特點發揮其調節住房供應量的作用。再比如，合理運用土地規劃作用，調整土地供應變化。還可以通過充分利用土地各種出售方式調控土地使用權出讓的速度和數量，對主要房地產企業做好約談工作，穩定地價預期，為住房屋成交價格格在合理區間波動提供可靠保證。針對當前，拍賣簡單的以出價高的人得到，拍賣方式抬高了土地價格，必須要綜合考慮投標者方案，以綜合評判方式衡量土地出讓對象。這些土地出讓的調控方式都能有效避免過高地價出現。

五、結束語

房地產市場體量龐大，關系到家家戶戶安居樂業，關系到國內經濟大循環通暢，關系到我國金融市場的穩定發展。政府有必要認真研究房地產市場宏觀調控各校舉措的作用，有必要分析理清房地產市場所處困境的成因，為房地產市場穩定發揮其國民經濟提供保障。

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李子煥? 綠地控股集團房地產事業二部