商品房有望迎來無公攤時代

◎ 文 《法人》記者 趙青

公攤問題積弊已久，而現有法律法規并沒有對公攤系數設定上限。新政之下，商品房有望結束按建筑面積計價的歷史

以后買房或將按照“套內使用面積”交易，成為近日輿論關注的焦點。

雖然只有短短的幾句話，但這一點關系到每個住宅用戶的切身利益，足以激起千層浪。

那么應該如何理解住宅建筑應以套內使用面積進行交易？未來是否會取消掉公攤面積？

有關專家表示，這一條款的提出，主要考慮的是從技術角度規范住宅面積的計算規則。按套內使用面積計算是國際通行做法，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性，此次規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算，解決住戶使用面積不透明的問題，一定程度上有利于消費者權益的保護。

商品房公攤痛點

所謂“套內建筑面積”，是由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。因此，套內使用面積其實相當于套內建筑面積的一部分。而公攤面積，即分攤了公用建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、公共門廳等，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題。

消費者在買房的時候，開發商會告知，購買的商品房銷售面積（建筑面積）＝套內建筑面積+分攤的共有建筑面積（公攤面積）。

在高層建筑中，采用高強鋼筋可以在相同受力條件下減少鋼筋用量，增大鋼筋間隙，增加鋼筋焊接、綁扎和混凝土澆筑空間，保證了混凝土澆筑質量，同時也減少了“肥梁胖柱”現象，降低了工程造價。但是，應用高強鋼筋對于中低層建筑的經濟效益并不明顯。由于規范對最小配筋率、裂縫控制、裂縫寬度等要求，在建筑結構的某些部位應用高強鋼筋并未體現出高強度的優勢，反而因使用高強鋼筋而增加成本。

但公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商趁機推高公攤系數牟利，部分住宅分攤比例超過了30%。

現實的問題在于，現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，國家出臺此次政策，呼應了之前公攤面積相關的疑問，尤其是類似“100平方米只得70平方米”的問題，既是一個建筑標準的概念，也是一個社會問題。

從建筑標準的概念角度看，以套內面積進行計量，有助于實現房屋交易更加清晰，防范各類糾紛，同時也使得后續購房者享受更為真實的居住面積或可實際使用的面積。而從民生的角度看，類似做法有助于保護購房者權益，防范房企隨意通過公攤面積來做各類小文章。

對公攤面積來說，本身不是一個貶義詞，住宅小區要發展，就需要公攤面積來落實。關鍵是公攤面積如何計量和收費，這個問題是大家比較關心的。

“老百姓關注比較多，也是符合預期的，這不是說此類政策不對，而是說老百姓在高房價下，會更加關注自己入住的套內面積，這是最核心的。”嚴躍進說。

公攤面積最大的貓膩就是業主承擔的公攤是如何計算出來的，換而言之，基于此類模糊的公攤計算，會形成很多新的問題。

從開發商的角度看，即追求房屋銷售收益最大化。倘若是按照套內面積來計算，而公攤面積本身成本沒法轉嫁，那么做公攤的意義就減弱，就會盲目做大套內面積，而壓縮公攤面積。一個直觀的例子就是電梯空間會越來越狹窄，或者說綠化帶會越來越少。

北京東元律師事務所合伙人、北京律師協會房地產法律委員會委員李松在接受《法人》記者采訪時也持相同觀點，他表示，在商品房買賣中，公攤面積的計算標準其實是很模糊的，現實測量也較難，所以，開發商的彈性操作空間較大。

因此，“公攤面積”實際是房屋交易當中的一個隱形黑洞。開發商和消費者之間也往往容易引發糾紛。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚亦發表觀點稱，公攤面積的貓膩一直都是中國人購房的一個很核心的痛點，它主要表現在公攤比例問題上，例如我們買90平方米的房子，但是公攤后算下來可能只有五六十平方米。包括樓道的面積、一些核心公共區域的面積等，都會被計算進公攤面積。

“在這樣的背景下，按公攤面積計價，其實在一定程度上放大了市場交易的公平焦慮。比如，兩套總價一樣、產權面積一樣的房屋，很可能因為公攤面積不同，導致購房者實際獲得的使用面積相差很大。”李松補充說。

購房成本影響幾何

面積不是買不買房的核心問題，價錢才是問題。

“住宅建筑以套內使用面積進行交易”會讓房價上漲嗎？這是很多人關心的問題。

“如果房屋交易按照套內面積計算，那么很多商品房成本會降低，畢竟過去都是按照建筑面積來計算的。購房者的顧慮也會減少，不用額外為其他非使用面積買單，這樣購房成本本質上是下降的。另外，后續類似房地產稅等征收，也會考慮通過套內面積來進行，這樣也可以降低各類負擔。而對房地產開發商來說，如何化解公攤面積的成本很關鍵。若是這一點做不到位，那么就會有很多壓力。”嚴躍進表示。

李松則認為，消費者不要對節約購房成本期望太高。按套內面積計算后，是否可能意味著房屋單價將會有相應提升。“畢竟買房的永遠沒有賣房的精。”這個過程中，如何避免開發商的抬價，也值得關注。

江瀚也表示，對購房者來說，以套內面積計算進行交易，對共同成本不會產生什么變化。江瀚表示，整套房子的價格，無論是用公攤面積還是用套內面積來計算，都不會對房地產的交易總價產生影響，最多是對房地產的交易單價有一定影響。

“當然，也不排除一種可能性，就是使用套內面積計算之后，開發商可以玩的貓膩減少了，實際購房者獲得的利益會變多了，但是這個對價格影響不大。”江瀚強調。

因此，李松建議，相關部門對可能產生的市場連鎖反應，以及開發商的“變通式”應對，還需有充分的預判和化解之策。“如何才能讓規則調整帶來的紅利，不打折扣地送到購房者手上，這是一個考題。”李松說，有人認為以使用面積計價后，開發商要慘了，將少賺錢了，但其實未必。而交易更規范透明，開發商也會避免很多的糾紛。

政策落地仍待助力

取消公攤面積的意義是真正讓消費者能夠明明白白、實實在在地看到自己的交易情況，從而讓房地產交易更加透明，更加合理，更加規范。

“這個政策在重慶已經執行很多年，根據重慶的經驗，我們可以看到執行這種政策并不困難。”江瀚表示。

江瀚認為，按套內面積交易，最大的好處就是消費者“所見即所得”，消費者在合同上面看到的面積就是自己的實際使用面積，不會出現看到面積很大實際使用面積很小的情況。同樣，公攤面積不再作為一個交易標準存在，對未來征收房產稅，特別是合理確定房產稅的稅負水平，也有非常重要的作用。

嚴躍進也談及，以套內面積進行交易，房本上就會更加清晰，各類基于建筑面積而計算的成本也可能會有所轉變，最典型的就是精裝修住房交付過程中，不能把公攤面積也納入裝修成本。

嚴躍進建議，目前，政府需要做三個方面的內容：第一是打通一二手房交易方面的機制，因為目前政策更側重一手房或者說開發環節，后續二手房如何操作，其實也是需要考慮的；第二是打通開發和銷售方面的機制，現在更側重開發商的領域，但是房屋銷售方面是沒有考慮進去的，后續這方面也需要考慮；第三是考慮房地產制度創新等內容，尤其是要結合類似精裝修住房、現房交易等模式。

公攤面積未來應該成為房企項目營銷的“點睛之筆”，而不是成為變相收費的一個領域。換而言之，公攤面積未來也可能讓房企自己來承擔，但如果房企偷工減料，那么公攤面積小的小區自然也會掉品質，這個時候房企營銷也會有各類壓力。

值得注意的是，“這只是一個征求意見稿，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。所以從目前來看，我們應該更關心在《規范》中熱議的‘應以套內使用面積進行交易’這句表述帶來的后續影響，它將對交易按套內面積計算有積極的助推作用。”李松指出。