商品房有望迎來(lái)無(wú)公攤時(shí)代

◎ 文 《法人》記者 趙青

公攤問(wèn)題積弊已久，而現(xiàn)有法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。新政之下，商品房有望結(jié)束按建筑面積計(jì)價(jià)的歷史

以后買房或?qū)凑铡疤變?nèi)使用面積”交易，成為近日輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

雖然只有短短的幾句話，但這一點(diǎn)關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益，足以激起千層浪。

那么應(yīng)該如何理解住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易？未來(lái)是否會(huì)取消掉公攤面積？

有關(guān)專家表示，這一條款的提出，主要考慮的是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算，解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

商品房公攤痛點(diǎn)

所謂“套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。因此，套內(nèi)使用面積其實(shí)相當(dāng)于套內(nèi)建筑面積的一部分。而公攤面積，即分?jǐn)偭斯媒ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、公共門廳等，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題。

消費(fèi)者在買房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)告知，購(gòu)買的商品房銷售面積（建筑面積）＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（公攤面積）。

在高層建筑中，采用高強(qiáng)鋼筋可以在相同受力條件下減少鋼筋用量，增大鋼筋間隙，增加鋼筋焊接、綁扎和混凝土澆筑空間，保證了混凝土澆筑質(zhì)量，同時(shí)也減少了“肥梁胖柱”現(xiàn)象，降低了工程造價(jià)。但是，應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋對(duì)于中低層建筑的經(jīng)濟(jì)效益并不明顯。由于規(guī)范對(duì)最小配筋率、裂縫控制、裂縫寬度等要求，在建筑結(jié)構(gòu)的某些部位應(yīng)用高強(qiáng)鋼筋并未體現(xiàn)出高強(qiáng)度的優(yōu)勢(shì)，反而因使用高強(qiáng)鋼筋而增加成本。

但公攤問(wèn)題積弊已久。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)推高公攤系數(shù)牟利，部分住宅分?jǐn)偙壤^(guò)了30%。

現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，國(guó)家出臺(tái)此次政策，呼應(yīng)了之前公攤面積相關(guān)的疑問(wèn)，尤其是類似“100平方米只得70平方米”的問(wèn)題，既是一個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)的概念，也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

從建筑標(biāo)準(zhǔn)的概念角度看，以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量，有助于實(shí)現(xiàn)房屋交易更加清晰，防范各類糾紛，同時(shí)也使得后續(xù)購(gòu)房者享受更為真實(shí)的居住面積或可實(shí)際使用的面積。而從民生的角度看，類似做法有助于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，防范房企隨意通過(guò)公攤面積來(lái)做各類小文章。

對(duì)公攤面積來(lái)說(shuō)，本身不是一個(gè)貶義詞，住宅小區(qū)要發(fā)展，就需要公攤面積來(lái)落實(shí)。關(guān)鍵是公攤面積如何計(jì)量和收費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題是大家比較關(guān)心的。

“老百姓關(guān)注比較多，也是符合預(yù)期的，這不是說(shuō)此類政策不對(duì)，而是說(shuō)老百姓在高房?jī)r(jià)下，會(huì)更加關(guān)注自己入住的套內(nèi)面積，這是最核心的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

公攤面積最大的貓膩就是業(yè)主承擔(dān)的公攤是如何計(jì)算出來(lái)的，換而言之，基于此類模糊的公攤計(jì)算，會(huì)形成很多新的問(wèn)題。

從開(kāi)發(fā)商的角度看，即追求房屋銷售收益最大化。倘若是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，而公攤面積本身成本沒(méi)法轉(zhuǎn)嫁，那么做公攤的意義就減弱，就會(huì)盲目做大套內(nèi)面積，而壓縮公攤面積。一個(gè)直觀的例子就是電梯空間會(huì)越來(lái)越狹窄，或者說(shuō)綠化帶會(huì)越來(lái)越少。

北京東元律師事務(wù)所合伙人、北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員李松在接受《法人》記者采訪時(shí)也持相同觀點(diǎn)，他表示，在商品房買賣中，公攤面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是很模糊的，現(xiàn)實(shí)測(cè)量也較難，所以，開(kāi)發(fā)商的彈性操作空間較大。

因此，“公攤面積”實(shí)際是房屋交易當(dāng)中的一個(gè)隱形黑洞。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間也往往容易引發(fā)糾紛。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚亦發(fā)表觀點(diǎn)稱，公攤面積的貓膩一直都是中國(guó)人購(gòu)房的一個(gè)很核心的痛點(diǎn)，它主要表現(xiàn)在公攤比例問(wèn)題上，例如我們買90平方米的房子，但是公攤后算下來(lái)可能只有五六十平方米。包括樓道的面積、一些核心公共區(qū)域的面積等，都會(huì)被計(jì)算進(jìn)公攤面積。

“在這樣的背景下，按公攤面積計(jì)價(jià)，其實(shí)在一定程度上放大了市場(chǎng)交易的公平焦慮。比如，兩套總價(jià)一樣、產(chǎn)權(quán)面積一樣的房屋，很可能因?yàn)楣珨偯娣e不同，導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積相差很大。”李松補(bǔ)充說(shuō)。

購(gòu)房成本影響幾何

面積不是買不買房的核心問(wèn)題，價(jià)錢才是問(wèn)題。

“住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲嗎？這是很多人關(guān)心的問(wèn)題。

“如果房屋交易按照套內(nèi)面積計(jì)算，那么很多商品房成本會(huì)降低，畢竟過(guò)去都是按照建筑面積來(lái)計(jì)算的。購(gòu)房者的顧慮也會(huì)減少，不用額外為其他非使用面積買單，這樣購(gòu)房成本本質(zhì)上是下降的。另外，后續(xù)類似房地產(chǎn)稅等征收，也會(huì)考慮通過(guò)套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行，這樣也可以降低各類負(fù)擔(dān)。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何化解公攤面積的成本很關(guān)鍵。若是這一點(diǎn)做不到位，那么就會(huì)有很多壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

李松則認(rèn)為，消費(fèi)者不要對(duì)節(jié)約購(gòu)房成本期望太高。按套內(nèi)面積計(jì)算后，是否可能意味著房屋單價(jià)將會(huì)有相應(yīng)提升。“畢竟買房的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣房的精。”這個(gè)過(guò)程中，如何避免開(kāi)發(fā)商的抬價(jià)，也值得關(guān)注。

江瀚也表示，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，以套內(nèi)面積計(jì)算進(jìn)行交易，對(duì)共同成本不會(huì)產(chǎn)生什么變化。江瀚表示，整套房子的價(jià)格，無(wú)論是用公攤面積還是用套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的交易總價(jià)產(chǎn)生影響，最多是對(duì)房地產(chǎn)的交易單價(jià)有一定影響。

“當(dāng)然，也不排除一種可能性，就是使用套內(nèi)面積計(jì)算之后，開(kāi)發(fā)商可以玩的貓膩減少了，實(shí)際購(gòu)房者獲得的利益會(huì)變多了，但是這個(gè)對(duì)價(jià)格影響不大。”江瀚強(qiáng)調(diào)。

因此，李松建議，相關(guān)部門對(duì)可能產(chǎn)生的市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，以及開(kāi)發(fā)商的“變通式”應(yīng)對(duì)，還需有充分的預(yù)判和化解之策。“如何才能讓規(guī)則調(diào)整帶來(lái)的紅利，不打折扣地送到購(gòu)房者手上，這是一個(gè)考題。”李松說(shuō)，有人認(rèn)為以使用面積計(jì)價(jià)后，開(kāi)發(fā)商要慘了，將少賺錢了，但其實(shí)未必。而交易更規(guī)范透明，開(kāi)發(fā)商也會(huì)避免很多的糾紛。

政策落地仍待助力

取消公攤面積的意義是真正讓消費(fèi)者能夠明明白白、實(shí)實(shí)在在地看到自己的交易情況，從而讓房地產(chǎn)交易更加透明，更加合理，更加規(guī)范。

“這個(gè)政策在重慶已經(jīng)執(zhí)行很多年，根據(jù)重慶的經(jīng)驗(yàn)，我們可以看到執(zhí)行這種政策并不困難。”江瀚表示。

江瀚認(rèn)為，按套內(nèi)面積交易，最大的好處就是消費(fèi)者“所見(jiàn)即所得”，消費(fèi)者在合同上面看到的面積就是自己的實(shí)際使用面積，不會(huì)出現(xiàn)看到面積很大實(shí)際使用面積很小的情況。同樣，公攤面積不再作為一個(gè)交易標(biāo)準(zhǔn)存在，對(duì)未來(lái)征收房產(chǎn)稅，特別是合理確定房產(chǎn)稅的稅負(fù)水平，也有非常重要的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)也談及，以套內(nèi)面積進(jìn)行交易，房本上就會(huì)更加清晰，各類基于建筑面積而計(jì)算的成本也可能會(huì)有所轉(zhuǎn)變，最典型的就是精裝修住房交付過(guò)程中，不能把公攤面積也納入裝修成本。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，目前，政府需要做三個(gè)方面的內(nèi)容：第一是打通一二手房交易方面的機(jī)制，因?yàn)槟壳罢吒鼈?cè)重一手房或者說(shuō)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，后續(xù)二手房如何操作，其實(shí)也是需要考慮的；第二是打通開(kāi)發(fā)和銷售方面的機(jī)制，現(xiàn)在更側(cè)重開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)域，但是房屋銷售方面是沒(méi)有考慮進(jìn)去的，后續(xù)這方面也需要考慮；第三是考慮房地產(chǎn)制度創(chuàng)新等內(nèi)容，尤其是要結(jié)合類似精裝修住房、現(xiàn)房交易等模式。

公攤面積未來(lái)應(yīng)該成為房企項(xiàng)目營(yíng)銷的“點(diǎn)睛之筆”，而不是成為變相收費(fèi)的一個(gè)領(lǐng)域。換而言之，公攤面積未來(lái)也可能讓房企自己來(lái)承擔(dān)，但如果房企偷工減料，那么公攤面積小的小區(qū)自然也會(huì)掉品質(zhì)，這個(gè)時(shí)候房企營(yíng)銷也會(huì)有各類壓力。

值得注意的是，“這只是一個(gè)征求意見(jiàn)稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。所以從目前來(lái)看，我們應(yīng)該更關(guān)心在《規(guī)范》中熱議的‘應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易’這句表述帶來(lái)的后續(xù)影響，它將對(duì)交易按套內(nèi)面積計(jì)算有積極的助推作用。”李松指出。