我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資風(fēng)險研究
——以某某地產(chǎn)為例

荊楚理工學(xué)院

一、負(fù)債融資的概念與特點

負(fù)債融資是指企業(yè)以出售債券等負(fù)債的形式為自身募集資金的行為。借出資金的主體被稱為債權(quán)人，融資企業(yè)則為債務(wù)人。債權(quán)人出借資金前與債務(wù)人訂立合同，約定資金償付時間及使用資金所需支付的利息，到期后還本付息，負(fù)債融資行為結(jié)束。

目前，常見的融資方式除負(fù)債融資外還有股權(quán)融資的方式，兩者各有優(yōu)缺點。股權(quán)融資是指以參股的形式募集運營資金，往往牽扯到股權(quán)收購、協(xié)議增資等問題，融資所需的時間長、成本高，往往更適合滿足戰(zhàn)略性發(fā)展需求。而負(fù)債融資以解決企業(yè)運行中的短期資金需求為主，由于可逆性和流通性的優(yōu)勢，也更易于被資本市場所接受。因此，負(fù)債融資成為多數(shù)企業(yè)長期采取的融資方式。但是，債務(wù)融資行為也對企業(yè)帶來了不利影響。首先，增加經(jīng)營負(fù)擔(dān)。由于負(fù)債融資所募集資金的使用是有償?shù)模瑸榘磿r償付利息，債務(wù)人的經(jīng)營成本提升，從而造成一定的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。其次，增加資金管理難度。相對于其他融資方式，負(fù)債融資的資金使用期限較短。部分企業(yè)由于資金資源緊張，往往需要長期以負(fù)債融資的形式不間斷募集外部資金，由此增加了資金管理難度。由此可見，企業(yè)的負(fù)債融資存在較高的經(jīng)營風(fēng)險，需要以合理方式進行風(fēng)險控制管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資方式與風(fēng)險

負(fù)債融資可以通過多種方式進行，不同方式對企業(yè)的融資風(fēng)險相應(yīng)有所差異。目前，常見的負(fù)債融資方式包括向銀行等金融機構(gòu)貸款、直接發(fā)行債券、在特定交易中利用商業(yè)信用以及地產(chǎn)信托等。

金融機構(gòu)貸款是最為常見的方式。實踐中，采取該方式為企業(yè)帶來的風(fēng)險多為結(jié)構(gòu)性的。大型企業(yè)將銀行貸款作為負(fù)債融資渠道的首選，在整體債務(wù)中的比重過高，易于導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。企業(yè)債券的主要優(yōu)勢在于降低融資代理成本。由于企業(yè)債券是通過資本市場直接面向公眾或特點主體發(fā)售的，中間減少了代理環(huán)節(jié)，融資成本有所下降。而債務(wù)的流動性被資本市場便捷的交易模式放大，高流動性由使債權(quán)人可以通過“交易離場”的方式對債務(wù)人的經(jīng)營與治理活動進行反饋。因此，該方法也有助于緩解債權(quán)人與債務(wù)人之間的矛盾。但是，債券融資的風(fēng)險也隱藏在其優(yōu)勢中。便捷的流動性易于產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中出現(xiàn)負(fù)面信息披露時，分散的投資人由于信息不對稱和投資素養(yǎng)不足，可能出現(xiàn)盲目拋售現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)信用的利用仍然以特定交易為主，常見形式為利用自身的商業(yè)信用要求延期付款等。租賃融資的形式多見于房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對租賃融資的利用較少。與之類似的包括回租、回買等融資方式，主要應(yīng)用在商業(yè)、公寓等地產(chǎn)項目中。另外，還有以房地產(chǎn)投資為主的信托產(chǎn)品、商業(yè)抵押擔(dān)保證券等形式。由于采取上述方式的融資規(guī)模較小或為長期投資，對大型房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的影響并不突出。

三、某某地產(chǎn)經(jīng)營與負(fù)債現(xiàn)狀分析

某某地產(chǎn)成立于1994年，發(fā)展至今以擁有約200家下屬企業(yè)，一度成為我國華南地區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)。2019年2月，某某地產(chǎn)對外發(fā)布公告稱，2018年未經(jīng)審核管理賬目初步評估企業(yè)利潤較2017年下降約60%。該企業(yè)當(dāng)年的銷售金額約為1400億元，銷售面積約為1000萬平方米，對比國內(nèi)一線地產(chǎn)公司其市場規(guī)模縮水嚴(yán)重，已經(jīng)跌出了行業(yè)二線梯隊。

在此之前，《長江商報》等媒體報道該企業(yè)的負(fù)債已經(jīng)超過3000億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，超過發(fā)行公司債所要求的65%。而且某某地產(chǎn)的貨幣資金總量為358.6億元，其中約47%的款項是受限制的貨幣資金，支付能力大打折扣，而當(dāng)期某某籌資現(xiàn)金凈額約為43億，到期還款金額高達(dá)450億。從現(xiàn)有的媒體報道中，還可以看到某某地產(chǎn)對融資的巨大需求。2018年某某計劃融資在900億左右，但中途取消的融資計劃涉及資金超過150億，多為銀行貸款申請。由此可見，某某地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的經(jīng)營困局。一方面，經(jīng)營業(yè)績嚴(yán)重下滑，在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢不理想的時期，逐步失去了優(yōu)勢競爭地位。另一方面，負(fù)債金額已經(jīng)超過全年銷售金額的2倍，巨額負(fù)債產(chǎn)生的資金成本和信用成本被嚴(yán)重透支，在債務(wù)付息和市場信心方面承受雙重壓力。

為緩解上述風(fēng)險，其第九期超短期融資券也已經(jīng)在2018年12月末完成發(fā)現(xiàn)，實際金額約為10億元。某某地產(chǎn)在2019年初又進一步增加了債務(wù)融資規(guī)模。2019年1月新債務(wù)公告中稱其實際新發(fā)行債務(wù)總額為70億元，票面利率7%。隨后，福利地產(chǎn)宣布旗下公司擬發(fā)行本金額為3億美元、利率在9.1%左右的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行期限為3年。通過上述信息，可以看出某某地產(chǎn)為緩解資金壓力仍然大量進行負(fù)債融資。這種方式所帶來的風(fēng)險顯而易見，在經(jīng)營業(yè)績下滑的壓力下所進行的負(fù)債融資必然需要提高付息條件以平衡債權(quán)人的投資風(fēng)險。較高的付息壓力又進一步推升了企業(yè)的盈利難度，從而形成惡性循環(huán)。某某地產(chǎn)當(dāng)前的艱難處境并非個例，萬達(dá)、萬科、碧桂園等國內(nèi)諸多房地產(chǎn)企業(yè)在大環(huán)境的壓力下，同樣面臨負(fù)債融資帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資風(fēng)險控制策略

(一)堅持低杠桿運行

從對某某地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析可以看出，造成其經(jīng)營困境的根本性原因是長期高杠桿運行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量降低杠桿比率，以增強對外部環(huán)境的適應(yīng)能力，為內(nèi)部運行提供更高的容錯空間。首先，逐步降低杠桿應(yīng)對環(huán)境變化。高負(fù)債率易于使房地產(chǎn)企業(yè)在遭遇市場寒冬后陷入債務(wù)違約風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場情況，逐步降低杠桿率為生存發(fā)展提保障。決策層應(yīng)當(dāng)清醒的認(rèn)識到目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的嚴(yán)峻形勢，從戰(zhàn)略決策和經(jīng)營管理層面入手，為企業(yè)確立正確的方向。其次，回籠資金保障充裕的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快項目資金的回籠速度。對已建項目可以考慮采取一定的促銷手段，在日常管理中由財務(wù)部門引入“平衡計分卡”作為績效管理手段。在設(shè)定指標(biāo)體系和權(quán)重時重點關(guān)注現(xiàn)金流，從而在員工中形成良好的戰(zhàn)略導(dǎo)向。最后，秉持更謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展的時代已經(jīng)過去，相關(guān)企業(yè)在經(jīng)營中需要以更加科學(xué)、謹(jǐn)慎的態(tài)度開展投資。在項目投資風(fēng)險分析中融入降低資金杠桿的評價，選擇資金壓力可承受、項目前景好的優(yōu)質(zhì)項目。

(二)平衡融資結(jié)構(gòu)

某某地產(chǎn)在經(jīng)營遭遇危機后所采取的措施是進一步擴大負(fù)債融資。但是，其融資進程并不順利。一方面，約有150億的銀行貸款計劃被迫取消。另一方面，緊急發(fā)行約合20億元人民幣的優(yōu)先票據(jù)也可能用于償付銀行貸款。相對單一的負(fù)債融資方式，在此時成為企業(yè)發(fā)展的阻礙因素。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量平衡融資結(jié)構(gòu)，以降低融資渠道不足帶來的風(fēng)險。首先，股權(quán)與負(fù)債融資相結(jié)合。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資是長期性的，此類資金需求理應(yīng)考慮股權(quán)融資的形式。但是，由于過去房地產(chǎn)行業(yè)市場擴展、利潤充足等因素，股東不傾向于進行股權(quán)融資。隨著行業(yè)發(fā)展趨勢下行，此時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更多的考慮股權(quán)融資形式。不僅有利于緩解資金壓力，也為多元化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，豐富負(fù)債融資渠道。政府的調(diào)控措施與房地產(chǎn)市場走勢的不確定性，影響了銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供負(fù)債融資的意愿。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量拓展負(fù)債融資渠道，通過不同形式的融資構(gòu)建合理、可控的負(fù)債結(jié)構(gòu)。建議房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)合作，擴大回租回買、信托產(chǎn)品、商業(yè)抵押擔(dān)保證券等負(fù)債融資形式的規(guī)模。從普通住宅開發(fā)適度向公寓項目傾斜，滿足一、二線城市居民對小戶型公寓的投資需求。在合約中體現(xiàn)回租回買期限，可以與業(yè)主分擔(dān)建設(shè)成本與風(fēng)險。也有助于產(chǎn)品的快速銷售，減少資金占用、提高償付能力。

(三)拓展經(jīng)營領(lǐng)域

我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟總量中所占比重過高，又關(guān)系到基本民生問題，成為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點。政府出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控政策。同時，隨著人口結(jié)構(gòu)的改變與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等大趨勢的逐漸明朗，可以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期已經(jīng)過去。然而，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然有大量的融資負(fù)債難以在短時間內(nèi)消化。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)拓展經(jīng)營領(lǐng)域，利用自身優(yōu)勢邁入朝陽產(chǎn)業(yè)。不僅可以消化既有的債務(wù)融資風(fēng)險，也可以為市場樹立信心，降低融資難度與融資成本。首先，積極融入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我國面臨嚴(yán)峻的人口老齡化趨勢，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景突出。同時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要居住區(qū)建設(shè)與改造，和房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，是相關(guān)企業(yè)可以重點考慮的拓展方向。其次，探索新農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點是密集投入人員、技術(shù)和資金，在各類生產(chǎn)因素之間協(xié)調(diào)管理。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進入文化娛樂產(chǎn)業(yè)并不算成功，也反映出地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)尋找與自身具有相似度的行業(yè)謀求新發(fā)展。現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)在投入、管理等方面與房地產(chǎn)企業(yè)具有相似性，可以作為未來探索的方向之一。

(四)完善風(fēng)險預(yù)警

負(fù)債融資的風(fēng)險防控也應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)的財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快建立完善的風(fēng)險預(yù)警機制，降低負(fù)債融資對企業(yè)經(jīng)營的負(fù)面影響。首先，嚴(yán)守產(chǎn)品質(zhì)量維護企業(yè)信譽。企業(yè)在負(fù)債融資壓力的壓力下，應(yīng)當(dāng)堅持維護企業(yè)信譽，保障房屋與裝修質(zhì)量。從而在逆風(fēng)的市場環(huán)境中把握機遇，快速形成良好的口碑和信譽。有助于企業(yè)在金融機構(gòu)和債務(wù)市場獲得融資。其次，關(guān)注利率市場變化。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注利率變化情況，分析政府宏觀政策信息，把握和預(yù)測利率發(fā)展方向。從而幫助企業(yè)提前規(guī)劃資金使用計劃，在低利率窗口期內(nèi)獲得債務(wù)融資。

三、結(jié)束語

綜上所述，某某地產(chǎn)出現(xiàn)危機的原因來自內(nèi)外兩個方面。行業(yè)外部環(huán)境的惡化導(dǎo)致其高杠桿運行、融資結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)營領(lǐng)域狹窄等內(nèi)部問題放大。從而造成業(yè)績下滑、負(fù)債增加的局面。因此，建議我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下應(yīng)當(dāng)努力降低負(fù)債，掌握更加充裕的現(xiàn)金流。同時，完善風(fēng)險預(yù)警，實現(xiàn)多領(lǐng)域發(fā)展。