我國房地產企業負債融資風險研究
——以某某地產為例

荊楚理工學院

一、負債融資的概念與特點

負債融資是指企業以出售債券等負債的形式為自身募集資金的行為。借出資金的主體被稱為債權人，融資企業則為債務人。債權人出借資金前與債務人訂立合同，約定資金償付時間及使用資金所需支付的利息，到期后還本付息，負債融資行為結束。

目前，常見的融資方式除負債融資外還有股權融資的方式，兩者各有優缺點。股權融資是指以參股的形式募集運營資金，往往牽扯到股權收購、協議增資等問題，融資所需的時間長、成本高，往往更適合滿足戰略性發展需求。而負債融資以解決企業運行中的短期資金需求為主，由于可逆性和流通性的優勢，也更易于被資本市場所接受。因此，負債融資成為多數企業長期采取的融資方式。但是，債務融資行為也對企業帶來了不利影響。首先，增加經營負擔。由于負債融資所募集資金的使用是有償的，為按時償付利息，債務人的經營成本提升，從而造成一定的經營負擔。其次，增加資金管理難度。相對于其他融資方式，負債融資的資金使用期限較短。部分企業由于資金資源緊張，往往需要長期以負債融資的形式不間斷募集外部資金，由此增加了資金管理難度。由此可見，企業的負債融資存在較高的經營風險，需要以合理方式進行風險控制管理。

二、房地產企業負債融資方式與風險

負債融資可以通過多種方式進行，不同方式對企業的融資風險相應有所差異。目前，常見的負債融資方式包括向銀行等金融機構貸款、直接發行債券、在特定交易中利用商業信用以及地產信托等。

金融機構貸款是最為常見的方式。實踐中，采取該方式為企業帶來的風險多為結構性的。大型企業將銀行貸款作為負債融資渠道的首選，在整體債務中的比重過高，易于導致結構失衡。企業債券的主要優勢在于降低融資代理成本。由于企業債券是通過資本市場直接面向公眾或特點主體發售的，中間減少了代理環節，融資成本有所下降。而債務的流動性被資本市場便捷的交易模式放大，高流動性由使債權人可以通過“交易離場”的方式對債務人的經營與治理活動進行反饋。因此，該方法也有助于緩解債權人與債務人之間的矛盾。但是，債券融資的風險也隱藏在其優勢中。便捷的流動性易于產生“羊群效應”。當房地產企業在經營中出現負面信息披露時，分散的投資人由于信息不對稱和投資素養不足，可能出現盲目拋售現象。

房地產企業對商業信用的利用仍然以特定交易為主，常見形式為利用自身的商業信用要求延期付款等。租賃融資的形式多見于房地產建筑施工企業，而房地產開發企業對租賃融資的利用較少。與之類似的包括回租、回買等融資方式，主要應用在商業、公寓等地產項目中。另外，還有以房地產投資為主的信托產品、商業抵押擔保證券等形式。由于采取上述方式的融資規模較小或為長期投資，對大型房地產企業融資風險的影響并不突出。

三、某某地產經營與負債現狀分析

某某地產成立于1994年，發展至今以擁有約200家下屬企業，一度成為我國華南地區規模最大的房地產企業。2019年2月，某某地產對外發布公告稱，2018年未經審核管理賬目初步評估企業利潤較2017年下降約60%。該企業當年的銷售金額約為1400億元，銷售面積約為1000萬平方米，對比國內一線地產公司其市場規?？s水嚴重，已經跌出了行業二線梯隊。

在此之前，《長江商報》等媒體報道該企業的負債已經超過3000億元人民幣，資產負債率高達70%，超過發行公司債所要求的65%。而且某某地產的貨幣資金總量為358.6億元，其中約47%的款項是受限制的貨幣資金，支付能力大打折扣，而當期某某籌資現金凈額約為43億，到期還款金額高達450億。從現有的媒體報道中，還可以看到某某地產對融資的巨大需求。2018年某某計劃融資在900億左右，但中途取消的融資計劃涉及資金超過150億，多為銀行貸款申請。由此可見，某某地產面臨嚴重的經營困局。一方面，經營業績嚴重下滑，在房地產行業整體發展趨勢不理想的時期，逐步失去了優勢競爭地位。另一方面，負債金額已經超過全年銷售金額的2倍，巨額負債產生的資金成本和信用成本被嚴重透支，在債務付息和市場信心方面承受雙重壓力。

為緩解上述風險，其第九期超短期融資券也已經在2018年12月末完成發現，實際金額約為10億元。某某地產在2019年初又進一步增加了債務融資規模。2019年1月新債務公告中稱其實際新發行債務總額為70億元，票面利率7%。隨后，福利地產宣布旗下公司擬發行本金額為3億美元、利率在9.1%左右的優先票據，發行期限為3年。通過上述信息，可以看出某某地產為緩解資金壓力仍然大量進行負債融資。這種方式所帶來的風險顯而易見，在經營業績下滑的壓力下所進行的負債融資必然需要提高付息條件以平衡債權人的投資風險。較高的付息壓力又進一步推升了企業的盈利難度，從而形成惡性循環。某某地產當前的艱難處境并非個例，萬達、萬科、碧桂園等國內諸多房地產企業在大環境的壓力下，同樣面臨負債融資帶來的經營風險。

四、房地產企業負債融資風險控制策略

(一)堅持低杠桿運行

從對某某地產的現狀分析可以看出，造成其經營困境的根本性原因是長期高杠桿運行。因此，房地產企業應當盡量降低杠桿比率，以增強對外部環境的適應能力，為內部運行提供更高的容錯空間。首先，逐步降低杠桿應對環境變化。高負債率易于使房地產企業在遭遇市場寒冬后陷入債務違約風險。企業應當結合市場情況，逐步降低杠桿率為生存發展提保障。決策層應當清醒的認識到目前房地產行業發展的嚴峻形勢，從戰略決策和經營管理層面入手，為企業確立正確的方向。其次，回籠資金保障充裕的現金流。房地產企業應當加快項目資金的回籠速度。對已建項目可以考慮采取一定的促銷手段，在日常管理中由財務部門引入“平衡計分卡”作為績效管理手段。在設定指標體系和權重時重點關注現金流，從而在員工中形成良好的戰略導向。最后，秉持更謹慎的投資態度。房地產行業急速發展的時代已經過去，相關企業在經營中需要以更加科學、謹慎的態度開展投資。在項目投資風險分析中融入降低資金杠桿的評價，選擇資金壓力可承受、項目前景好的優質項目。

(二)平衡融資結構

某某地產在經營遭遇危機后所采取的措施是進一步擴大負債融資。但是，其融資進程并不順利。一方面，約有150億的銀行貸款計劃被迫取消。另一方面，緊急發行約合20億元人民幣的優先票據也可能用于償付銀行貸款。相對單一的負債融資方式，在此時成為企業發展的阻礙因素。因此，建議房地產企業應當盡量平衡融資結構，以降低融資渠道不足帶來的風險。首先，股權與負債融資相結合。多數房地產企業的負債融資是長期性的，此類資金需求理應考慮股權融資的形式。但是，由于過去房地產行業市場擴展、利潤充足等因素，股東不傾向于進行股權融資。隨著行業發展趨勢下行，此時房地產企業應當更多的考慮股權融資形式。不僅有利于緩解資金壓力，也為多元化發展奠定基礎。其次，豐富負債融資渠道。政府的調控措施與房地產市場走勢的不確定性，影響了銀行為房地產企業提供負債融資的意愿。企業應當盡量拓展負債融資渠道，通過不同形式的融資構建合理、可控的負債結構。建議房地產企業與金融機構合作，擴大回租回買、信托產品、商業抵押擔保證券等負債融資形式的規模。從普通住宅開發適度向公寓項目傾斜，滿足一、二線城市居民對小戶型公寓的投資需求。在合約中體現回租回買期限，可以與業主分擔建設成本與風險。也有助于產品的快速銷售，減少資金占用、提高償付能力。

(三)拓展經營領域

我國房地產行業在經濟總量中所占比重過高，又關系到基本民生問題，成為宏觀經濟調控的重點。政府出臺了針對房地產行業的具體調控政策。同時，隨著人口結構的改變與產業結構調整等大趨勢的逐漸明朗，可以認為房地產行業的黃金期已經過去。然而，多數房地產企業仍然有大量的融資負債難以在短時間內消化。因此，建議房地產企業拓展經營領域，利用自身優勢邁入朝陽產業。不僅可以消化既有的債務融資風險，也可以為市場樹立信心，降低融資難度與融資成本。首先，積極融入養老產業。我國面臨嚴峻的人口老齡化趨勢，養老產業發展前景突出。同時，養老產業需要居住區建設與改造，和房地產行業關聯度較高，是相關企業可以重點考慮的拓展方向。其次，探索新農業等產業。房地產行業的特點是密集投入人員、技術和資金，在各類生產因素之間協調管理。少數房地產企業嘗試進入文化娛樂產業并不算成功，也反映出地產行業應當尋找與自身具有相似度的行業謀求新發展。現代化農業在投入、管理等方面與房地產企業具有相似性，可以作為未來探索的方向之一。

(四)完善風險預警

負債融資的風險防控也應當包括企業的財務管理活動。房地產企業應當盡快建立完善的風險預警機制，降低負債融資對企業經營的負面影響。首先，嚴守產品質量維護企業信譽。企業在負債融資壓力的壓力下，應當堅持維護企業信譽，保障房屋與裝修質量。從而在逆風的市場環境中把握機遇，快速形成良好的口碑和信譽。有助于企業在金融機構和債務市場獲得融資。其次，關注利率市場變化。企業財務部門應當及時關注利率變化情況，分析政府宏觀政策信息，把握和預測利率發展方向。從而幫助企業提前規劃資金使用計劃，在低利率窗口期內獲得債務融資。

三、結束語

綜上所述，某某地產出現危機的原因來自內外兩個方面。行業外部環境的惡化導致其高杠桿運行、融資結構單一、經營領域狹窄等內部問題放大。從而造成業績下滑、負債增加的局面。因此，建議我國房地產企業在當前經濟環境下應當努力降低負債，掌握更加充裕的現金流。同時，完善風險預警，實現多領域發展。