CBD：城市經濟發展的新引擎

董忱

每座國際一線城市，都有其代表性的CBD，紐約的曼哈頓、倫敦的金融城、香港的中環，均已成為城市的地標和象征。CBD對濟南來說，是承載著這座城市的希望，是濟南傾全市之力繪就的時代藍圖，是濟南進取心所在的活力都心。

未來，CBD周邊將集聚成濟南新金融中心和東部新城，濟南在省會城市經濟圈內的地位也將大大提升。

CBD建成后，濟南將成為山東金融機構數量最多、總部企業密度最大、商務服務能力最強的現代服務業聚集區，成為國家CBD格局中的重要節點。由此可見，CBD的建設不僅能增加濟南的經濟實力和經濟規模，也為濟南提升首位度提供了很好的契機。

除了經濟實力增強，CBD的建設將會擴展濟南往東發展的空間，在人口、經濟等方面擴大省城的整體規模，周邊的商貿、文化、產業將會入駐。諸多世界五百強企業進入CBD，對濟南來說，不管是現代化的程度還是在山東省城市的地位，將大大提升。

新金融

在紐約曼哈頓CBD的核心區，從百老匯路延伸到東河的一條街道，全長不足一英里，寬僅11米，卻以“美國的金融中心”聞名于世，這就是“華爾街”。而正在建設的濟南CBD10平方公里的輻射區內，經十路燕山立交橋至奧體東路段，5.5公里匯集了30多家省級金融保險機構和大型企業總部，最終將要打造成泉城濟南的新金融中心。

CBD主要分為四區，分別是中央活力區、總部商務區以及經十路北、經十路南的金融商務區，按照規劃，軸線北端的總部商務區將聚集國內外大型企業地區總部、研發設計銷售中心，形成全省集中度最高的企業總部中心。

目前，在周邊，濟南市政務中心、省高院、省軍區、省國資委、省交通廳、國家電網、省農行等相繼進駐，高端商務辦公仍吸引著眾多企業準備入駐，這其中包括眾多世界500強，涉及銀行、保險、證券、石油、互聯網企業等。

據了解，除總部商務區，分布在經十路北和經十路南的金融商務區也將匯集銀行、保險、證券等傳統金融機構，吸引創業投資、基金管理、大型企業財務公司等新興金融機構，建設立足山東、輻射周邊、在全國有較大影響力的資本運營中心。

作為項目策劃之初就與國家開發銀行山東省分行、郵政儲蓄銀行山東省分行和山東省魯信投資控股集團、山東省農村信用社聯合社簽訂入駐協議，被形象地稱為“101”大廈的4座高檔寫字樓正在加緊建設，預計建成后將成為濟南市稅收貢獻水平最高的商務樓宇。

“CBD全面建成后，10平方公里輻射范圍內將有近百座高層和超高層建筑、2000萬平方米高檔載體投入使用，累計投資超過2000億元，年實現地區生產總值1000億元，區域稅收200億元，建成全省金融機構數量最多、總部企業密度最大、商務服務能力最強的現代服務業聚集區，成為國家CBD格局中的重要節點。”歷下區東區工程建設指揮部相關負責人介紹說。

其實，濟南CBD在規劃設計之初就對標國際水準，產業方面將以“兩核一芯一輔”為主，即以“金融+”和“新總部經濟”為產業主核，以“創新、創意、創業”三創為發展內芯，以商務服務業為輔助配套。

國際金融城項目就是響應CBD“兩核一芯一輔”產業要求，重點發展總部辦公、產業金融和金融服務業，力爭打造國內一流的產業金融中心和總部企業聚集區，建設項目由歷下控股集團整體招商運營，據悉，目前已有多家大型金融機構和大型總部類企業表達了入駐意向。

“國際金融城項目共有18個地塊，其中北區12個地塊，南區6個地塊，總占地面積約18.5萬平方米，總建筑面積約120萬平方米，是CBD內大型重點項目之一，目前部分土地已獲取，預計2020年將開始逐步交付。”歷下控股該項目負責人介紹。

該項目建成后，將依托CBD優越的區位優勢、交通優勢和產業聯動優勢，形成“總部+要素市場+金融服務”的產業布局，助力CBD成為濟南又一張耀眼名片。

除此之外，從地理位置上看，CBD以解放東路為南北分界點。目前，解放東路南側靠近經十路方向進展神速，商務區的模樣也逐漸清晰，CBD建設也加速了經十路南側財富中心、歷下控股等單位的融合進度。

目前，規劃83萬平方米的華潤萬象城、57萬平方米的中弘廣場正在建設之中。同時，魯商國奧城、中潤世紀廣場、中國鐵建國際中心、銀豐財富廣場、黃金時代廣場等寫字樓產品也大量入市銷售；還有已經完全交付使用的能源大廈、成城大廈，濟南CBD商務格局盡顯。

新產業

“CBD不完全等同于金融區，還可以發展總部經濟、樓宇經濟，挖掘新型業態，形成一條產業生態鏈，不斷優化東部中央商務區的產業結構。”對CBD的發展，山東省委常委、濟南市委書記王忠林早在2017年任濟南市代市長期間就提出，要高標準打造中央商務區，建設集金融、商務、總部等新興業態在內的生態圈，使之真正成為反映山東發展實力、代表省會形象、具有濃郁現代氣息的標志性區域。

在產業定位上，CBD大力實施聚焦戰略，使之成為承載濟南區域性經濟中心、區域性金融中心定位的優先和首選平臺。規劃要求，要引導200米以上的高層建筑和金融總部優先在中央商務區落戶發展，其他區域要錯位互補、協同發展；聚焦中央商務區的起步區，抓好區域內“引爆項目”的建設發展。

高標準打造濟南中央商務區首先要進行高水平的頂層設計，做好中央商務區的戰略定位與功能業態策劃。主要體現在四個關鍵詞上，即“峰”、“生態圈”、“金融+”和“三創”。“峰”就是中央商務區的建設要適度集中，體現出差異化；“生態圈”就是努力打造以總部經濟和金融機構為核心和支撐、融合多種業態的產業生態圈；“金融+”就是要以金融產業為支撐，推動金融資本向更多其他產業來延伸；“三創”就是以金融產業為動力，支持創新、創業、創意“三創”產業發展。

王忠林多次在現場會上強調，濟南打造區域性產業金融中心，不僅要培植本土銀行成為行業龍頭，還要加大優秀人才和金融機構的引進力度，發揮好示范、引領和帶動作用。科技創新和金融作為產業轉型的兩大支撐，一方面金融為產業轉型服務，企業要想轉型、做大做強，沒有金融的支持是難以實現的；另一方面區域性產業金融中心的打造需要有產業的強力支撐。濟南要提高省會“首位度”，要充分發揮好自身制造業、金融、旅游和文化等產業優勢，形成高端、高質、高新的產業集群。

“金融是‘血脈，產業是‘骨骼，只有血脈暢通了，骨骼才會強壯。”山東財經大學教授陳華說，“以前濟南曾提過打造區域性金融中心，在2017年的政府工作報告中首次提出濟南要建設好區域性產業金融中心，多了‘產業二字，充分說明了金融和產業是密不可分的。”

陳華說，目前金融機構的省級總部大多都設在濟南，這是省會的優勢。他建議，濟南要充分利用這一優勢，進一步優化營商環境，吸引更多的優秀企業來這里投資，壯大產業發展。

“金融業集聚區、平臺和人才，應是區域性產業金融中心建設的三大要素。”山東普惠金融研究院院長邢樂成建議，濟南在發展利用好上述三大要素的同時，還要做好產業支撐。

邢樂成說，目前濟南將東部CBD作為金融中心集聚區的定位已非常明確。他建議，未來濟南要利用自身優勢，重點做好金融平臺建設，例如在大宗商品交易或其它產業金融方面，建設類似齊魯股權交易中心這樣的金融服務平臺，以平臺引人才。目前，濟南作為住宅產業化試點城市，與之相關的產業金融是千億級的，可以通過類似平臺的建設不斷引進高端的金融管理團隊、理論人才和技能人才。

除此之外，記者還注意到，在2018年CBD片區已經出讓的土地中，大部分都綁定了產業引入條件。

中信地塊內必須引入3家以上取得“一行三會”所頒發的金融許可證的金融機構區域總部，引入2家以上2017年美國財富雜志公布的世界500強企業的區域總部，引入3家以上總資產規模在千億以上的國企區域總部；而華潤地塊內要自持運營不少于2座分別為1300座和500座的劇場及1座面積為1.8萬平方米的家庭娛樂中心；復星地塊內則要引入至少2家世界500強企業的區域總部，至少5家取得“一行三會”所頒發的金融許可證的全國性金融機構的區域總部，至少1家經科技部認定的創新型企業，至少10個商務部認定的“中華老字號”品牌等。

其實，在土地出讓中綁定產業引入條件可以有“一箭多雕”的效果。

一方面，通過綁定產業引入條件，可為片區經濟發展奠定更好的基礎，促進片區經濟更持續的發展。比如在CBD，隨著各項目的建設進展，相關產業引入也逐步落地，未來CBD將成為濟南名副其實的中央商務區。另一方面，在房地產調控持續高壓之下，綁定產業引入條件也可以降低土地溢價率，降低房價預期，促進房地產市場健康發展。

按照規劃，CBD區域將引進重點企業450家、金融機構65家、世界500強企業14家、建設項目69個，整體片區投資超過1000億元，年銷售額超過700億元，預計年納稅金額超過300億元，將輻射帶動周邊10平方公里區域發展。

可以預見的是，中央商務區成為承載濟南區域性經濟中心、區域性金融中心定位的優先和首選平臺。基于政府政策的支持，一線城市大型房企的進駐開發，交通、教育等基礎設施的完善發展，CBD或將成為濟南未來經濟文化產業的核心區域。

新生活

就濟南自身城市發展而言，“東拓、西進、南控、北跨、中疏”是其在新世紀之初就制定的城市發展戰略，“東拓”就是東部新城。尤其2009年第十一屆全運會在濟南舉辦之后，濟南東部新城已經崛起，并作為后全運時代濟南新形象標志性區域。

從這個角度來說，遲于全運會將近10年的CBD不是建早了而是建晚了，如果濟南能夠在十幾年之前建設CBD，那么城市的結構將會更加合理，氣質會更加現代，也會大大增強自身的吸引力。

按照規劃，CBD建成后將以金融商務為主導，從市民需求出發，在辦公、居住、商業、酒店、文化體育、公共服務六大功能板塊下形成多層次、高融合的完整配比，構建高端業態+便捷生活的復合“生態圈”。

這個新的生態圈內，總建筑面積約1000萬平方米，地上建筑約800萬平方米，未來25萬就業人口將在其中工作生活，這相當于在濟南又建設了一座新城。隨著濟南CBD的建設，東部沒有高端商業設施的歷史一去不復返。

從氣質來看，這座新城又跟泉城路、大觀園等老城區有很大區別。泉城路、大觀園以及洪家樓這些商圈周邊擁堵讓市民望而卻步，而大力倡導公交出行的CBD或將不再出現擁堵的現象。不同于攤大餅式的城市格局，市民將會體驗到小街區生活方式。

現代集團華東建筑設計研究院首席總建筑師汪孝安說，CBD要把街區尺度盡量減小，打造CBD小街區，這也代表了未來一種新的生活方式。而所謂的小街區就是小馬路、小地塊、小退界、小綠地、小轉角。

不過，小街區并不真的“小”，CBD將融合商業、居住、辦公、酒店、文化等多種功能。

面對城市土地資源稀缺、交通擁堵等現狀，濟南CBD在設計之初就把目光瞄準了地下空間的開發和利用。不同于地上“高海拔”， CBD地下世界可謂錯落有致、“別有洞天”，有商業開發空間、地下綜合管廊、地下環路、地下停車場、地鐵，涵蓋國內乃至世界上已知的全部地下工程技術。

將來，這里將實現一體化、立體化開發，集軌道交通、地下環路、商業、停車、管廊于一體，還有全天候、舒適宜人的地下步行系統。這里不再只是下沉廣場、地下商場、地下廊道，也不是地下停車場，這里，將變成真正的地下王國，濟南最大的地下城。

因此，未來，在CBD片區，既有高大上的產業集群，也有接地氣的生活商業配套，將成為濟南人宜居宜業的生活新區。