論買賣不破租賃及其例外

季珂飛

摘 要：“買賣不破租賃”原則是民法領域的一項重要的原則。通過分析”買賣不破租賃“原則的法律依據，憲法條件，法律效力，適用范圍及買賣的例外情況，不破租約。從發生到發展，發現了原理的缺陷，為改進原則提出了合理的條件。

關鍵詞：買賣;租賃;效力;例外

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）02-0104-02

一、買賣不破租賃規則概述

買賣不破租賃的含義是什么？從字面意思上理解是指承租人承租房屋在先，買受人購買房屋在后，買受人的物權不得對抗承租人的承租權;再從字面意思上引申擴大是指財產出租后，因所有權的移轉，譬如贈與、遺贈、繼承遺產、買賣、添附、合同等。十九世紀初期，商品經濟的發展還沒有現代社會的繁榮和快速，為了處于弱勢地位的承租人，“買賣不破租賃制度”應運而生。但是隨著改革開放，商品經濟的發展，互聯網時代的到來，承租人不一定總是處于弱勢地位的一方，一味適用合同法229條的規定，勢必會在一定程度上阻礙市場經濟的流通，不利于公平公正。制度是人定的，在經濟發展的同時，制度也應該做出相應的調整與改變。

二、買賣不破租賃的構成條件及法律效力.

（一）買賣不破租賃的構成條件

1."買賣不破租賃"中的標的物，是有特定的范圍的，一般而言和買賣標的物的范圍相同，包括動產和不動產，但是動產應該限于依法需要登記的特定的動產，不動產應該限于合法的房屋。[2]2.租賃合同必須合法有效。[3]當租賃合同非法無效，被撤銷或者當事人一方依合同約定而解除合同時，承租人想溯及租賃合同的效力時就無權向出租人主張租賃權，也沒有充足的法律理由向受讓人主張其租賃權，更無權要求受讓人繼續履行舊的租賃合同。3.租賃物需要已經交付且為承租人繼續占有。如果租賃物還沒有交付給承租人實際占有，那么承租人就只享有一般的債權交付請求權，此時出租人如果將房屋多次出租或者出賣給第三人，則應由交付來判定誰是房屋的承租人或者受讓人，其余與房屋出租人簽訂過房屋租賃合同或者房屋買賣合同的權利人，就只能依債務無法履行要求出租人承擔違約責任而不能向房屋的受讓人主張其權利（除非受讓人與出租人人惡意串通侵害其權利）。4.有適當的公證與公示。為了兼顧交易的安全與穩定，以租賃權對抗買受人對租賃物的所有權需要將其租賃權向相關的法律部門按照法律規定申請登記。

（二）買賣不破租賃的法律效力

1.承租人與受讓人之間的權利義務內容。出租人與承租人以外的第三人完成租賃物的交付后，該第三人則成為了新的出租人，新出租人與承租人無需訂立新的租賃合同即可繼續按照以前的租賃合同履行相應的權利義務。[4]比如租金請求權，租賃合同終止的權利，繼續履行租賃合同的義務，返還押金或押租金的義務。2.出賣人與受讓人之間的法律效力。在房屋買賣合同中，賣方負有標的物即房屋的瑕疵擔保義務，不僅要保證房屋的安全性，更要保證房屋產權的獨立性。3.出賣人與承租人之間的法律關系。基于現實生活的中人們更傾向于快速簡便的交易習慣，原出租人可以不經過承租人同意，在自己的意愿支配下，將租賃物的所有權轉讓，但是原出租人應當盡到最普通的通知義務，將租賃物所有權的轉讓事項告知承租人，否則其將承擔怠于通知所為其所帶來的不利后果。

三、買賣不破租賃規則適用的范圍

（一）擔保物權不破租賃

擔保物權是以債務人或者債務人以外的第三人的特定財產或者權利作為擔保物，擔保債務的清償，以防出現債務人拒絕清償到期債務或者出現約定的情形時，可以就債務人的擔保物優先受償，減少利益損失的他物權。[5]為了保護自己的債權，一般通過簽訂抵押合同并進行登記來設定有效的抵押權，進而保證對抵押物的債權利益的實現和履行。在現實生活中可能會存在抵押權與租賃權或者租賃權和其他權利并存的情形，例如先抵后租或者先租后抵。如果是先租后抵的話，抵押人必須等待租賃合同的租賃期間屆滿方能依據抵押合同按照法定的程序行使抵押權。但是抵押權先于租賃權設立的，應該分為抵押權是否登記兩種情況討論，因為抵押權只是價值擔保權，在債務人無法按期履行債務或者出現合同約定的情形時，將標的物或者權利拍賣，變賣的價款優先受償給債權人。當抵押權沒有登記，抵押權應當列為一般債權，當債權人想要實現抵押權時，就只能依據抵押合同要求抵押人實現其債權，而沒有就此特定抵押物拍賣，變賣后的價款優先受償的權利，承租人也有權繼續就此特定的抵押物進行使用，并要求受讓人繼續履行租賃合同。但是當抵押合同登記過時，當抵押權人要求實現抵押權，實現其債權，抵押人就必須按照抵押合同要求將抵押物拍賣，變賣，并將價款優先受償給抵押權人，租賃合同視作自動解除，承租人可以要求抵押人承擔違約責任，但是不能適用“買賣不破租賃”要求受讓人繼續履行合同。

（二）用益物權不破租賃

地上權不僅具有物權的性質和物權所有的法律特征，而且還排除土地所有權人依照添附取得土地的所有權。因為地上權人主要是利用他人的土地建造建筑物、工作物并對建造的建造物、工作物取得所有權的一種權利，所以地上權人的使用權必將與承租人的使用權發生沖突。[6]現實中一般采取“買賣不破租賃”原則來解決地上權和租賃權之間的沖突，即在租賃合同的期滿之前，地上權不發生效力，地上權人繼承出租人的地位，成為新的出租人。因此地上權可以適用“買賣不破租賃”原則。

四、買賣不破租賃原則的例外

（一）租賃物被沒收、征收的

合同法第229條規定："租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力"，以上規定就是"買賣不破租賃"這一制度在我國法律體系中的體現之一，其中合同法的規定將買賣引起的產權變動擴大到所有權變動的各種情形，這樣不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、遺贈、繼承遺產、買賣、添附等因合同所引起的所有權變動的平等民事主體之間的活動。所以政府沒收租賃物是否有權終止原租賃合同得分情況討論，即因強制執行、沒收、征收、法院判決等行為引起的物權變動在適用"買賣不破租賃原則"的上面，則需要另作分析。由于簡單的所有權變動不會直接導致合同無法履行，所以新的產權人應該繼續履行原租賃合同。政府如果作為新的產權人，在沒收租賃財產后，承租人與政府必須處于平等的訴訟地位時才能依據合同法的規定進行抗辯。而在上述案件中，乙公司與幼兒園簽訂租賃合同后，存在違法行為，即乙公司與政府是處于不平等的法律地位，所以適用合同法229條的買賣不破租賃原則是不合理的，會造成法律上的漏洞，使現實生活中使出租人與承租人串通，逃避法律的制裁。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，查封前已出租的房屋，是可以繼續出租的;如果是查封后，特別是不動產，在加貼封條后，除了法院，任何人都無權將封條撕了，否則構成違反執行的有關規定。

在我們日常生活中會遇到這樣的情形：原告王某與被告劉某因民間貸款而引發糾紛，原告王某依法向某區基層法院提出財產保全申請，請求法院依法查封被告人劉某所有的位于湖南省桃源縣城關鎮黃花中路的一門面。經過查證，法院依法作出了查封裁定書，并于2013年6月1日查封了劉某的門店，并依法向當事人送達了查封的裁定書，與此同時在查封過程中，在門面的顯眼處貼上了法院查封的公告。查封后依舊由被告人劉某經營、保管。后該案經過法院判決決定：被告人劉某應當償還原告王某的借款12萬元。在判決書生效后，被告人劉某仍然未履行。原告王某依據生效判決依法請求法院強制執行。在本案執行過程中，經查被執行人劉某除了門面外并無其他可供執行的財產，于是法院依法作出了拍賣上述門面的判決決定。在法院依法評估、拍賣的過程中，對該案件有異議的案外人朱某向法院提出了執行異議，提出：該門店是在2013年8月1日與侯某簽訂的房屋租賃合同（朱某對法院的查封并不知情），依據我國法律規定的“買賣不破租賃”原則，在與劉某租賃門店未到期之前，法院不得強制執行拍賣，或者執行拍賣后租賃合同繼續有效。依據我國《合同法》第229條的規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即“買賣不破租賃”只有當雙方的租賃合同依法到期時，房屋的使用權才可以被使用。此項法律條文賦予了承租人基于租賃權對第三人的權利的保護，同時對抗租賃物的新買受人的權利。因此，本案在租賃期間，租賃合同是繼續有效的。

其實上述案件是法院財產保全效力與租賃效力的競合，由于法院查封在先，只要被查封的財產是依法定程序取得的，新的產權人就不需要承受原來的租賃合同，即原租賃合同失去了效力，除非新的產權人愿意簽訂新的租賃合同，承租人是不能依據原租賃合同對抗新的房屋產權人。因為法院的財產保全作用是控制執行對象的財產，所以當法院對劉某的財產采取查封措施之日起，案件執行完畢前，劉某對該門面的所有權的行使必須受到限制，即無法按其意志自由地占有、使用、收益、處分該門面。此案為活查封，所以法院指定由劉某保管是符合法律規定的，劉某即有權使用、收益此房產。此案中房屋在出租前已被人民法院依法查封，所以朱某的租賃合同沒有對抗法院查封的效力，在法院拍賣房屋時，朱某可以就合同無法按照約定履行要求劉某承擔損失和違約責任。朱某如果想要原租賃合同繼續有效的執行，在法院將房屋拍賣后就必須征得新的買受人的同意，但此租賃合同應該被視為新訂立的租賃合同。所以本案中，租賃合同沒有對抗法院查封的效力，即“買賣不破租賃”原則在此案中沒有對抗效力。[7]

[ 參 考 文 獻 ]

[1]陳晨.買賣不破租賃法律問題解析[D].長春：吉林大學，2007.

[2]冉垠.買賣不破租賃規則探究[D].重慶：西南政法大學，2009.

[3]何惠娟.“買賣不破租賃”原則若干法律問題研究[D].上海：復旦大學，2010.

[4]楊小艷.論買賣不破租賃規則的適用[J].安徽警官職業學院學報，2010，17（3）：3-4.

[5]晁敏.盜贓物善意取得問題研究[D].上海：華東政法大學，2011.

[6]陳金波.侵犯買主知情權索要貨款被駁回[J].人民公安報，2012：6-7.

[7]單婧婧.“買賣不破租賃”在新形勢下的適用條件及例外[J].法制與社會，2015：1-2.