淺談辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理

張晶

【摘 要】隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，我國建筑行業(yè)發(fā)展極為迅速，而建筑物業(yè)作為保障建筑投運(yùn)品質(zhì)，使建筑整體實(shí)質(zhì)性價(jià)值作用能夠充分得到發(fā)揮的關(guān)鍵，其也是促進(jìn)我國建筑工程整體質(zhì)量安全的前提。結(jié)合實(shí)際來看科學(xué)合理的建筑物業(yè)管理工作，可以直接反映整個(gè)建筑系統(tǒng)的具體狀況以及相關(guān)配套硬件設(shè)備的品質(zhì)性能，而目前人們環(huán)保意識(shí)的提升，使得其在生活工作過程中對物業(yè)要求也逐步提高，尤其辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)代化特質(zhì)，必然要求物業(yè)管理形成與時(shí)俱進(jìn)，充分發(fā)揮建筑性能同時(shí)還要突出節(jié)能管理的模式，因此注重辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理研究工作便顯得極為必要。

【關(guān)鍵詞】辦公樓;物業(yè)設(shè)施設(shè)備;節(jié)能管理研究

中圖分類號(hào)： F293.33;F206 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 2095-2457（2019）08-0200-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.08.088

從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，我國辦公樓建筑建設(shè)投運(yùn)所體現(xiàn)出來的環(huán)境優(yōu)化、資源節(jié)約理念極為明顯，物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理已經(jīng)成為當(dāng)今辦公樓物業(yè)管理發(fā)展的重要方向，實(shí)現(xiàn)物業(yè)節(jié)能管理必須從培養(yǎng)管理人員節(jié)能意識(shí)、掌握物業(yè)節(jié)能設(shè)施設(shè)備原理等方面入手，確保物業(yè)設(shè)備特征和具體實(shí)踐效果，以此來形成系統(tǒng)化的辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理體系，使我國物業(yè)節(jié)能行業(yè)發(fā)展的高效性和實(shí)效性充分得以體現(xiàn)。

1 當(dāng)前我國辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理現(xiàn)狀及存在的問題

結(jié)合實(shí)際來看當(dāng)前我國辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理情況整體不容樂觀，幾乎絕大多數(shù)地區(qū)辦公樓物業(yè)仍舊停留在以往較為傳統(tǒng)的管理模式上，并為真正重視或理解節(jié)能管理的重要性和具體價(jià)值意義。部分辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理還未有明確的節(jié)能管理指標(biāo)參考，實(shí)踐期間各種隨意作業(yè)、盲目管理的情況極為嚴(yán)重，且各項(xiàng)目管理中的多頭管理和無人負(fù)責(zé)現(xiàn)象極為突出，整體責(zé)任分工很難體現(xiàn)明確性;對應(yīng)管理責(zé)任無法完全落實(shí)至個(gè)人以及部門情況，使得一旦發(fā)生問題就互相推卸責(zé)任，物業(yè)管理實(shí)效性很難得到保障。與此同時(shí)辦公樓建筑水電費(fèi)是由相應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人交納而設(shè)備管理則由物業(yè)部門負(fù)責(zé)，此期間若沒有專門專項(xiàng)的節(jié)能管理方案，必然導(dǎo)致資源無法充分利用，造成不必要的浪費(fèi)情況發(fā)生。就目前現(xiàn)實(shí)情況來看辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理過程中，負(fù)責(zé)管理人員以及實(shí)際操作人員素質(zhì)良莠不齊，部分物業(yè)甚至沒有配備相關(guān)設(shè)備操作專業(yè)人員或技能管理人員，便直接安排其上崗;人員在職期間也為進(jìn)行實(shí)時(shí)的專業(yè)技能培訓(xùn)講座等活動(dòng)，使得辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理效果很難達(dá)到預(yù)期要求[1]。

從物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理層面出發(fā)來看，由于物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理本身的特質(zhì)，使得其所存在問題及難點(diǎn)也較為明顯。比如當(dāng)先現(xiàn)代辦公樓建筑本身高度高、層數(shù)多、人流密度大使得物業(yè)設(shè)施設(shè)備局管理成本也隨之整改，為保障辦公樓系統(tǒng)運(yùn)行正常性、辦公樓建筑內(nèi)生命、財(cái)產(chǎn)安全性，必須對其進(jìn)行全程的監(jiān)管把控才能確保物業(yè)管理實(shí)效性充分得以展現(xiàn)。且辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的功能多元化和操作專業(yè)性，使得物業(yè)對其進(jìn)行管理時(shí)起步難度極高，必須做好針對性的管理維護(hù)才能保障相應(yīng)設(shè)施設(shè)備性能充分得到發(fā)揮;加之目前辦公樓建筑其建設(shè)目標(biāo)基本都是3A、5A極別，整體智能化程度極高，基本都是以多功能、一體化的形式展現(xiàn)，大量的智能化、自動(dòng)化系統(tǒng)被普遍采用，這便直接對物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的管理水平要求極高，在建筑物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理實(shí)踐期間必須按照先進(jìn)的管理手段、現(xiàn)代化的管理方法來對物業(yè)設(shè)施設(shè)備做全方位的管理維護(hù)，才能保障辦公樓建筑系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)性，同時(shí)這也是物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理工作模式得以成型的必要條件[2]。

2 辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理對策

2.1 建立健全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理機(jī)制

結(jié)合上文對當(dāng)前我國辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理現(xiàn)狀及存在問題分析，進(jìn)行辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理對策設(shè)置時(shí)，應(yīng)先從建立健全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理機(jī)制入手，明確質(zhì)量管理體系基本要求，根據(jù)相應(yīng)辦公樓實(shí)際情況進(jìn)行合理的節(jié)能管理完善工作。這個(gè)過程中主要從全局角度出發(fā)分整體、化細(xì)節(jié)的進(jìn)行多層次控制;針對工作人員進(jìn)行績效考核設(shè)定，以促進(jìn)員工自身工作積極性來使員工形成良好的工資習(xí)慣，通過量化分工增加其工作能動(dòng)性，周期性的開展物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理培訓(xùn)教育活動(dòng)，保障專職設(shè)備管理人員必須具備全面、完善的專業(yè)知識(shí)和管理業(yè)務(wù)水平。動(dòng)員物業(yè)整體人員自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，明確自身行為規(guī)范實(shí)效性，清楚所管轄區(qū)域所有節(jié)能設(shè)施設(shè)備具體方位和運(yùn)行原理，注重對相應(yīng)操作設(shè)備人員的現(xiàn)場實(shí)踐培訓(xùn)作業(yè)，操作人員必須了解并掌握對應(yīng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備用途、結(jié)構(gòu)、原理、性能、使用注意事項(xiàng)、維護(hù)流程、故障排除等基本知識(shí)，并根據(jù)現(xiàn)場信息來引導(dǎo)教育物業(yè)人員可以正確理解各種設(shè)施功能，正確使用和維護(hù)各種設(shè)備，并在責(zé)任規(guī)劃上進(jìn)行管理細(xì)分，突出責(zé)任界線來將責(zé)任充分落實(shí)至個(gè)人;防止分工不清、責(zé)任不明的情況出現(xiàn)。針對部分特殊設(shè)備比如制冷機(jī)、鍋爐、電梯等除開所要進(jìn)行日常維修和檔案維護(hù)外，必須對其型號(hào)、出廠日期、保養(yǎng)方式、配件更換等進(jìn)行全程的跟蹤記錄，保障其日常運(yùn)行的穩(wěn)定性和安全性，以此為其后續(xù)節(jié)能管理工作的順利開展打下良好基礎(chǔ)。

2.2 最大限度提升相應(yīng)設(shè)施設(shè)備使用效率

辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備技能管理必須最大限度提升相應(yīng)設(shè)施設(shè)備使用效率，相應(yīng)物業(yè)管理人員必須對各耗能設(shè)備使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及符合范圍等有客觀認(rèn)知，耗能設(shè)備運(yùn)行時(shí)間與參數(shù)嚴(yán)格按照季節(jié)或其他內(nèi)外在條件辯護(hù)做實(shí)時(shí)調(diào)整糾正，尤其針對戶外公共道路照明，必須要配合季節(jié)變化和晝夜長短做實(shí)時(shí)的開關(guān)時(shí)間設(shè)置，同時(shí)針對夏季辦公室建筑系統(tǒng)的熱水供應(yīng)溫度可做適度調(diào)低，在人流量較小的時(shí)間段可少開幾臺(tái)電梯等，達(dá)到物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能目的。通過設(shè)置感應(yīng)設(shè)備并增加區(qū)域內(nèi)感應(yīng)設(shè)備使用，來盡可能減少人工運(yùn)作成本，節(jié)省人力資源同時(shí)提高物業(yè)設(shè)施設(shè)備智能化管理水平，比如針對辦公樓走廊以及部分公共道路照明系統(tǒng)可采取聲控或光控反射，衛(wèi)生間及陳列展柜等采用聲音感應(yīng)照明系統(tǒng)等，最大限度提升相應(yīng)設(shè)施設(shè)備使用效率，在實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的基礎(chǔ)上提升辦公樓運(yùn)行的安全性和實(shí)效性。

2.3 區(qū)域配置設(shè)施設(shè)備的專業(yè)合理性

進(jìn)行辦公樓物業(yè)的設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理期間，必須根據(jù)不同區(qū)域環(huán)境條件做合理的設(shè)施設(shè)備配置，按照在設(shè)備符合產(chǎn)生變化時(shí)，其仍然能夠始終在高效區(qū)間內(nèi)保持運(yùn)行的模式做對應(yīng)設(shè)定。將設(shè)備運(yùn)行所發(fā)出能源容量大小做全面分析，針對部分辦公樓建筑通風(fēng)設(shè)備所存在長期的低效區(qū)運(yùn)作模式做實(shí)時(shí)改進(jìn);盡可能保持符合搭配的專業(yè)性，適度提升做為調(diào)節(jié)負(fù)荷用的較低負(fù)荷制冷機(jī)負(fù)荷，以防止其長期處于低效區(qū)運(yùn)行的情況，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能調(diào)控。針對部分辦公樓建筑供熱系統(tǒng)必須明確部分建筑，往往存在長期的背著日照、位置隱蔽等特性，繼而使得建筑整體濕氣較重，因此在對其房建配置暖氣時(shí)要采取多管暖氣并盡量使熱量可以形成大面積散發(fā)的模式，在溫度高的建筑區(qū)域適度的降低相應(yīng)暖氣設(shè)備管道布控?cái)?shù)量，以使物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理作用充分得到發(fā)揮。而針對辦公室建筑排風(fēng)機(jī)臺(tái)數(shù)必須根據(jù)場地大小因地制宜進(jìn)行合理的擴(kuò)增和拆減，減少不必要的照明度來使建筑能耗得到有效節(jié)省。

2.4 資源回收及節(jié)能裝置的全面落實(shí)

做好資源回收以及節(jié)能裝置全面落實(shí)工作，也是辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理效果能夠達(dá)到預(yù)期的關(guān)鍵。比如在辦公樓建筑通風(fēng)方面，夏季和冬季新風(fēng)與排風(fēng)溫差較大，此時(shí)便可對其進(jìn)行資源回收方案設(shè)定，采取能力回收裝置來從排風(fēng)過程直接回收能量并加以利用;而在供熱系統(tǒng)方面對應(yīng)鍋爐水所冒出熱氣可通過相應(yīng)緊密設(shè)備來不斷提高同段循環(huán)特性，以此為新水加熱提供便利條件;針對辦公物業(yè)管理建筑光照系統(tǒng)，必須結(jié)合區(qū)域場所，對燈具使用做充分考慮，按照戶外路燈選用碘鎢燈，室內(nèi)照明采用節(jié)能等的形式，確保辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理品質(zhì)充分得以體現(xiàn)[3]。

3 辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理價(jià)值作用

辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備對節(jié)能管理價(jià)值作用主要體現(xiàn)在可以提高建筑整體運(yùn)行效益、使物業(yè)管理與辦公樓建筑業(yè)主形成良好的關(guān)系、促進(jìn)相應(yīng)業(yè)務(wù)管理部門整體市場競爭力。辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理可實(shí)現(xiàn)對區(qū)域資源的高效利用，避免資源浪費(fèi)的情況發(fā)生，使企業(yè)整體運(yùn)行效益得到有效提高，保障資源配置的合理性。與此同時(shí)物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理其核心在于對建筑整體能源、資源等各方面的合理節(jié)約，并通過綜合利用來改善物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境，達(dá)到延長物業(yè)設(shè)施設(shè)備整體使用年限的目的;而這也是物業(yè)管理部門與業(yè)主們共同的利益訴求，因此物業(yè)管理部門應(yīng)組中設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理工作的實(shí)效性，確保業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)最大限度得到充分使用，以此為業(yè)主提高良好工作環(huán)境同時(shí)也為延長物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用年限提供有利依據(jù)，使物業(yè)管理部門與業(yè)主形成良好、融洽的關(guān)系，全面促進(jìn)辦公樓建筑運(yùn)行穩(wěn)定性。辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理價(jià)值作用可以促進(jìn)相應(yīng)業(yè)務(wù)管理部門整體市場競爭力，物業(yè)管理工作人員的先進(jìn)管理理念、完善的節(jié)能管理機(jī)制、完備的資源回收利用落實(shí)條款，都對相應(yīng)辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理水平的提升效果顯著，其對我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展有著極為重要的推動(dòng)作用。

4 結(jié)束語

通過對辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理研究分析，可以看出在實(shí)踐期間必須從建立健全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理機(jī)制、最大限度提升相應(yīng)設(shè)施設(shè)備使用效率、區(qū)域配置設(shè)施設(shè)備的專業(yè)合理性、資源回收及節(jié)能裝置的全面落實(shí)等方面，來使辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理效果完全達(dá)到預(yù)期，其對我國整體建筑行業(yè)投運(yùn)過程的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益提升意義重大。

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