房地產稅立法仍須穩妥謹慎

欄目主持/石山

若有所思：每到兩會期間，房產稅便成為熱點之一，今年3月5日的十三屆全國人大二次會議上，國務院總理李克強在《政府工作報告》中指出，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。相較于去年《政府工作報告》中提出的，健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法，而今年關于房地產稅的表述從“穩妥”變成“穩步”，更是引發了人們對其何時落地的猜測。

房地產稅短期出臺可能性不大

稍后的2019年3月8日，十三屆全國人大第二次會議提出，集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規則，生物安全法、長江保護法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。

從這次完整的表述看，房地產稅法并沒有被單獨說明，而是包括在眾多立法事項之內。

對此專家們給出了不同的解讀。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2019制定房地產稅法，是指形成文本，但不一定進入一審環節。這些立法去年已進入本屆（十三屆）人大立法現劃，從這次表述看，口徑無變化。

全聯房地產商會創會會長聶梅生亦指出，2019年仍將是房地產稅落地的準備之年，繼續完善諸如調查研究之類的前期準備工作。

但中原地產首席分析師張大偉認為，這些法律都會立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。“房地產稅法已經在總理的工作報告中明確說是‘穩步推進’，穩步是指有把握地按一定步驟進行，與之前的‘穩妥’即穩當可靠的意思相比，代表房地產稅逐漸進入制定程序中，房地產稅落地的速度預期在加快”?！斑^去幾年，房地產調控出現了明顯質變。各種房地產調控從過去的以‘限’為代表的短效機制向長效機制轉變?！辈贿^他也認為，“穩步推進下的房產稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內落地可能性不大，房地產稅目前在積極準備草案階段，短期出臺可能性不大。”

全國政協委員、房天下董事長莫天全認為，2018年以來，我國樓市調控正處于向長效機制完善落地的關鍵過渡期，調控地域不斷拓展，一城一策，差別調控。作為長效機制主要內容之一，房產稅的出臺看似已是時機成熟、板上釘釘，許多機構與媒體均預測房產稅將在年內推出。但是，“與所有其他稅種一樣，民眾和企業雖然都理解但是不喜歡稅，房產稅也不會例外。房產稅遲早要推出，而且應該要推出，這是大勢所趨。但房產稅推出的時間節點，值得我們謹慎考慮和把握?！?/p>

對于房地產稅法的推進，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進最為明確，他指出，從立法層面看，至少要走5個核心環節：第一，立項和立法人員確立，即組織架構需要搭建。第二，調查研究，不排除包括上海和重慶會成為重點調研的對象，同時針對近期類似公攤面積等熱點問題也會納入到調研之中，另外也包括國際歷史經驗的研究。第三，發布征求意見稿，估計這個征求意見稿至少需要一年的時間，會比別的法律更為謹慎。第四，審查，即對房地產稅開征以后的市場影響進行評估，要結合類似物權法等概念進行。第五，發布，這個過程預計要到2022年以后才會出現，即這幾年還會在立法的基礎工作上開展。

所思一：從一些專家和媒體的表述來看，對房產稅、房地產稅等的區分并不是很清晰，雖然“房產稅”與“房地產稅”只有一字之差，但也存在區別。房地產稅是一個綜合性的概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅種都屬于房地產稅，包括十多個稅種的體系，主要涵蓋了開發建設、房產交易和保有三大環節。我國的房地產稅稅負結構呈“重增量住房輕存量住房，重開發建設與交易環節輕保有環節”的特點。而房產稅自始至終都是整個房地產稅收體系的重要組成部分，只不過因其屬于房屋保有階段的稅種，對民眾持有住房的成本產生較大影響而成為大家關注的焦點。

房地產稅收應有明確的用途

房地產稅立法可以起到調節收入差距、防止投機、遏制地方政府短期行為、增加一部分地方政府稅源的作用，同時可以逐步地解決土地管理制度改革的相關問題。因此中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵認為，如果實施得當，應該不會影響到房地產市場的穩定，也不會引發社會的強烈反響，還會更有利于各項改革的順利推進。

其實房地產稅很多國家都在征收，有些國家還是重要稅收。但大部分國家針對房地產的稅收體系都是十分簡單和明確的，采用根據房地產評估價值進行征收的房地產稅或財產稅。

以美國為例，美國對房產的收稅主要是交易稅和房產稅。交易稅一次性過戶時交齊，約為房價的2～4%，一般由買賣雙方平分，房產稅由地方政府征收。美國的房產稅是地方稅。各地政府在房產稅的征收上有很大的自主權，可自行決定其稅基、稅率、減免條款等等。從稅收的主要用途上看，多用于提供消防、治安、道路交通、教育、環境改善等公共服務。

日本的房產稅收包括固定資產稅、都市規劃稅和營業場所稅。根據住宅和土地的評估價值、不同用途等會給予一些減免。估價低于30萬日元的土地和估價低于20萬日元的建筑免征。政府、宗教、社會公益機構、科研團體、學校等擁有的建筑也免征。此外，在住宅用地方面，日本對小規模住宅土地有一定的減免。

英國的房產稅分為住宅房產稅和營業房屋稅兩種，分別針對住宅和營業性用房征收。英國住宅房產稅的納稅主體是房屋使用者，包括年滿18周歲的擁有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未滿18周歲的未成年人和全日制學生等不需支付房產稅。住宅房產稅按年計算，通常分十次支付，但個人也可以選擇分12次支付。

從中國國情來看，因為房地產稅屬于財產稅，在中國征收房地產稅，涉及的一個重要方面就是土地所有權的問題。知名地產商任志強認為，只有房與地都是屬于個人的財產，才能從法律上收取屬于個人財產的財產稅，而且房地產稅應有明確的用途。全球的房地產稅大多由地方政府和議會先確定稅收用途，再由議會根據用途確定稅率。中國目前除部分稅收確定了專項用途之外，大多未有明確支出規定，但對財產征收的稅收應明確其與保護財產和使財產增值相關的用途，并扣除或減免現行已征收的與財產稅相關的稅收。況且中國在1951年就有房地產稅，在大部分房產歸公之后才取消了房地產稅，并分割出了工商稅、城市維護事業稅、教育附加、土地使用、耕地占用等各種稅，并在房地產市場化改革之后，在房屋生產與銷售的環節中增加了各種各樣的稅費，也包括土地出讓金等。那么在開征房地產稅時應相應地取消各種與房地產稅相關的稅費，否則就不是調節收入分配的房地產稅，而是重復性征收的稅收了。

至于有輿論寄希望于房地產稅抑制房價，其實早在2011年1月，上海、重慶分別實行了房地產稅試點，但從實際情況看，征收房地產稅也并不能降低住房價格。因為房地產稅從來就不是為控制房價而產生的，并不能起到限制房價的作用。相反，全球凡是房地產稅稅率高的地區，房價反而更高，因為稅收讓該地區的財產保值，因此環境更好了。

所思二：世界各地區、國家征收來的房地產稅，一般都用作地方政府公共服務，較少作為調控房價的手段。而且與增值稅、消費稅等間接稅相比，作為直接稅的房地產稅是一種稅負痛感很強的稅種——個人自住房要納稅，得有現金流，而這只能來自住房之外，這無疑會加重個人的負擔，減少個人的可支配收入。因此，在鼓勵消費的今天，且在當前已有的稅負下，新增稅種的推出一定要慎之再慎。（本刊整合）