我國人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及對(duì)策

楊凱棋

[摘 要] 在當(dāng)前我國人民幣升值的大環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的劇烈反響，一定程度上與我國對(duì)房地產(chǎn)采取的宏觀調(diào)控有關(guān)。然而面對(duì)人民幣升值的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必定會(huì)受到一定程度的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到資本化率的影響，而資本化率與貨幣匯率息息相關(guān)，因此，對(duì)于人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響不能放松警惕。鑒于此，文章將主要針對(duì)我國人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響展開分析，并提出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。

[關(guān)鍵詞] 人民幣 升值 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F812.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

匯率是國家之間貨幣價(jià)值的兌換比率。對(duì)匯率進(jìn)行調(diào)整，一定要基于經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展情況，同時(shí)要嚴(yán)格遵循可控性與漸進(jìn)性的原則。我國人民幣升值狀況正邁向一個(gè)漫長周期，必定會(huì)在今后對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，而對(duì)其具體影響及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行分析，是目前廣大房地產(chǎn)從業(yè)者密切關(guān)注的問題。

一、我國人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

匯率上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響，尤其是當(dāng)我國貨幣出現(xiàn)持續(xù)性升值時(shí)，其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響便會(huì)從量變發(fā)展為質(zhì)變。具體來講，它對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要表現(xiàn)在以下幾方面。

（一）對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

假設(shè)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成影響的其他因素不變，而人民幣匯率上升已達(dá)預(yù)期，在短時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場便會(huì)涌入大量國際熱錢，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求擴(kuò)張，逼迫房價(jià)上漲。在如今的國際輿論環(huán)境中，西方大部分國家都認(rèn)為人民幣被嚴(yán)重低估，依舊未達(dá)到升值預(yù)期谷值，所以在利益的驅(qū)動(dòng)下，許多升值潛力巨大的房地產(chǎn)市場依舊存在大量熱錢的投機(jī)行為，而房地產(chǎn)價(jià)格的快速持續(xù)飆升，勢必會(huì)出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”的現(xiàn)象[1]。

（二）對(duì)房地產(chǎn)供給的影響

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，有一定的保值、增值屬性，所以會(huì)有許多資金涌向房地產(chǎn)市場。但由于國家目前實(shí)行的宏觀調(diào)控政策非常嚴(yán)格，加之各地行政干預(yù)強(qiáng)烈，一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過熱的情況。再加上受到通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)建設(shè)所用到的材料、土地、人工等成本都會(huì)增加，所以即便人民幣升值會(huì)刺激房地產(chǎn)供應(yīng)，但實(shí)際數(shù)量也不會(huì)出現(xiàn)激進(jìn)式的增長。從目前來看，我國因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策的影響，社會(huì)相對(duì)和諧穩(wěn)定，日后政策性的住房供應(yīng)會(huì)有明顯增加。

（三）對(duì)房地產(chǎn)金融的影響

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的重要來源是金融產(chǎn)品，而在人民幣升值的大環(huán)境中，開放商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要投入的資金量會(huì)更大，為了籌集資金，會(huì)導(dǎo)致其對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴性進(jìn)一步加劇，并且金融成本（利息等）都會(huì)因?yàn)槿嗣駧派刀粩嗌仙Ｅc此同時(shí)，許多金融機(jī)構(gòu)都會(huì)因?yàn)槿嗣駧派翟斐煞康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致內(nèi)部壞賬增多，嚴(yán)重情況下會(huì)直接導(dǎo)致金融危機(jī)[2]。

二、應(yīng)對(duì)人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來影響的相關(guān)對(duì)策

為了應(yīng)對(duì)人民幣升值給我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響，避免更大的“房地產(chǎn)泡沫”，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下對(duì)策。

（一）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展

嚴(yán)格執(zhí)行我國目前出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投機(jī)、炒作行為起到良好的打擊效果；增加保障性住房與政策性住房的配備，積極拉動(dòng)供需關(guān)系平衡，從而將房地產(chǎn)價(jià)格拉回到合理水平[3]。因此，國家政府需要認(rèn)識(shí)到目前自身肩負(fù)的重要責(zé)任，做好對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)工作。倘若房地產(chǎn)泡沫因?yàn)槿嗣駧派刀粩嗉觿。欢〞?huì)造成泡沫破滅，屆時(shí)作為國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)便會(huì)岌岌可危，甚至?xí)?dǎo)致國家經(jīng)濟(jì)增速嚴(yán)重下滑。

（二）穩(wěn)步推進(jìn)匯率改革，完善外匯市場

面對(duì)當(dāng)前人民幣持續(xù)升值的大環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極構(gòu)建更為靈活的市場匯率機(jī)制。倘若人民幣呈現(xiàn)激進(jìn)且持續(xù)的升值態(tài)勢，必定會(huì)加劇房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性，屆時(shí)會(huì)導(dǎo)致我國商品出口的成本提高，甚至外資投入減少、失業(yè)人數(shù)增多等后果不斷涌現(xiàn)。所以，我國需要通過對(duì)匯率改革的穩(wěn)步推進(jìn)，保證匯率彈性，在允許范圍內(nèi)讓人民幣小幅升值，有效緩解現(xiàn)狀。這不僅能夠有效消退國際社會(huì)對(duì)人民幣升值的預(yù)期，也能夠抬高國際投機(jī)資本的投機(jī)成本，降低國際熱錢涌向中國的熱情，逐步緩解人民幣升值的壓力。

此外，鑒于我國外匯管理體制一直以來都呈現(xiàn)不對(duì)稱的情況，導(dǎo)致人民幣升值壓力不斷擴(kuò)大。這里所指的不對(duì)稱重點(diǎn)體現(xiàn)在鼓勵(lì)流入而限制外出，對(duì)外企管理較松而對(duì)本土企業(yè)管理較嚴(yán)，對(duì)個(gè)人管理較松而對(duì)企業(yè)管理較嚴(yán)方面[4]。從目前結(jié)售匯制度進(jìn)行分析，結(jié)匯帶有明顯的強(qiáng)制性，且在售匯中帶有限制性，所以無形中擴(kuò)大了外匯供給而限制了外匯需求，這也對(duì)人民幣升值帶來了壓力。倘若能夠消除這一極不對(duì)稱的外匯體制并推進(jìn)改革，上述情況便能得到有效改善，并通過降低結(jié)匯強(qiáng)制與放寬售匯自由，因?yàn)轶w制方面所帶來的人民幣升值壓力也會(huì)得到明顯緩解。

（三）出臺(tái)相關(guān)政策，限制國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場

人民幣的大幅升值，使得眾多國際資本投機(jī)者涌向我國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，所以目前在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場中有著大量國際熱錢，而這些熱錢的存在為房地產(chǎn)市場價(jià)格的不斷飆升提供了資金支持。所以，為了遏制我國目前房價(jià)高速飛漲的勢頭，一定要將這部分資金向房地產(chǎn)市場之外轉(zhuǎn)移，如向?qū)崢I(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，唯有將炒高房價(jià)的資金導(dǎo)出，才能助力我國房價(jià)的合理設(shè)置，使得剛需成為整個(gè)房地產(chǎn)市場的唯一推動(dòng)因素。要想達(dá)成這一目標(biāo)，政府方面應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)國際熱錢在我國房地產(chǎn)市場中的投資進(jìn)行一定限制。一方面，要對(duì)購房資格進(jìn)行限制，尤其是長期居住在國外的中國公民、外國公民在購房時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格審查，倘若無法證明購房目的是為了本人或家人居住，則需要征收房產(chǎn)稅或是直接限購。而本國公民在購房時(shí)，也要對(duì)其納稅證明進(jìn)行分析，主要辨明其能否承擔(dān)購房資金，同時(shí)要對(duì)其資金來源進(jìn)行盤查，倘若存在來源不清的情況，也應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限購。另一方面，要對(duì)購房數(shù)量進(jìn)行限制。現(xiàn)階段，我國各大城市相繼出臺(tái)限購政策，如需要在所在城市繳滿一年社保才能購房，并且對(duì)二套房的購買具有更為嚴(yán)格的限制。

（四）穩(wěn)定貸款利率，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場貨幣投入量

人民幣升值會(huì)引發(fā)國內(nèi)通貨膨脹，且在人民幣升值的大環(huán)境下，國家會(huì)被迫調(diào)高貸款利率，對(duì)于按揭購房者而言，成本會(huì)增加，這也是造成房價(jià)上漲的主要原因之一。所以，為改善這一現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)對(duì)按揭購房成本的合理調(diào)節(jié)，政府方面需要想辦法穩(wěn)定甚至是下調(diào)貸款利率，從而減輕購房者負(fù)擔(dān)，抑制房價(jià)上漲的趨勢。當(dāng)然，倘若利率降低方式不當(dāng)，同樣會(huì)加劇通貨膨脹危機(jī)，所以政府方面需要采取以下方法予以解決。一方面，減少貨幣增發(fā)量，降低流通貨幣總量。盡管此舉會(huì)造成財(cái)政短期吃緊，但隨著國民消費(fèi)指數(shù)的回落，人民幣幣值依舊會(huì)反跌為升，可緩解財(cái)政困境[5]。另一方面，抬高信貸門檻，對(duì)貸款行為進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時(shí)可適度提高購房首付比例，尤其是商業(yè)性質(zhì)的貸款，要有實(shí)際抵押物，不得以投資項(xiàng)目作抵押，并且要有第三方擔(dān)保，在還貸期間要嚴(yán)格限制還貸人的出入境行為。

三、結(jié)語

我國人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在重要影響，并且從近些年我國人民幣幣值與房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展形勢來看，人民幣幣值的穩(wěn)定，一定程度上有效抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。筆者認(rèn)為，從目前人民幣升值的趨勢來看，人民幣保持持續(xù)且快速增長的可能性并不高，但為了保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，政府部門一定要堅(jiān)持做好宏觀調(diào)控，尤其是要對(duì)國際社會(huì)涌入的熱錢進(jìn)行正向引導(dǎo)，限制其在我國房地產(chǎn)市場中的投資行為，保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，緩解目前購房難的問題。

參考文獻(xiàn)：

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