我國房產稅改革可能性及改革方向分析

米娜　王景雨　毛美沁

摘要：房產稅是財產稅體系重要組成部分，是地方政府取得財政收入的重要來源，也是國家調節收入分配格局和調控房地產市場的重要杠桿，在整個稅制結構中占有舉足輕重的地位。研究開征房產稅將有利于完善稅制體系，優化稅制結構，健全地方稅體系，調節收入分配，調控房地產市場，進而促進社會公平。文章首先對我國房產稅進行了簡要闡述，繼而重點分析了上海市松江區房地產稅改革實踐的預期影響，并借此對我國房產稅的改革風險與路徑策略進行探究，以期促進我國稅制改革更加科學、穩健、持續的推進。

關鍵詞：房產稅；改革方向；房地產市場；國際經驗；改革方向

一、房產稅概述

（一）房產稅的概念

房產稅是將房屋作為征稅對象，根據房屋的計稅余值或其租金收入作為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。

（二）房產稅的作用

1. 控制投機行為

近年來，房產投資逐漸吸引了大量資金，原因來源于其越來越高的穩定性和收益性等優勢。投資的方式多種多樣，對房產進行投機成為了所有選擇中最安全且回報高的選擇。但是房地產投機又有顯著的缺點，那就是一旦投機行為過度，將使得房產價格遠遠偏離其真實價值。而物價間都存在一個正常的比例關系，當某種商品價格上升時，其它商品價格必然會受其影響，目前我國物價指數上升，很大程度上就是由于受到了高房價的影響。

2. 健全地方稅收

此次改革國家采取分權的方式，有條件地將房地產稅收定價權移交給地方政府。這就賦予地方政府一定的權力，可以使稅收監管更加靈活，同時也能調動地方政府的積極性。此外，征收的房產稅有利于緩解地方財政負擔，是地方政府的一筆穩定的稅務收入。

3. 縮小貧富差距

征收物業稅可以起到兩個作用，一方面，促進社會公平的實現，調節財富的分配；另一方面，土地是一種重要的資源，房地產離不開土地，因此也是一種重要的社會資源。征收物業稅可以節約社會資源，促進高收入者減少對房地產的需求。通過開征直接財產稅，在保全環節以財產的市場價值作為財產稅的基礎，重新分配社會財富。不僅如此，把對限制不動產征收來的稅以住房補貼等方式分配給弱勢群體，以此來緩解其住房壓力。

二、房產稅的必要性

（一）從社會效益來看

1. 有助于促進社會公平

中國的目標是構建和諧發展社會，縮小貧富差距，實現全面小康、共同富裕。自從改革開放以來，居民的生活質量有了很大提高，但收入分配差距也在擴大，很大程度上是由于財產性收入差距在擴大，通過房產這種直接方式對社會財富進行二級劃分，對所有家庭成員進行征稅，設定一定范圍的免稅限額。征收的稅收將通過住房補貼和社會保障性住房建設等方式重新分配給弱勢群體，以緩解社會弱勢群體的住房壓力。

2. 有利于抑制社會惰性

房地產泡沫帶來了對群體行為的適應性和非理性投機的預期。一旦泡沫產生，房地產價格遠高于其實際價值。一旦泡沫破滅，就會給整個社會帶來嚴重的危害。但如果我們開始征收物業稅，首先，購房者會仔細考慮居住空間，因為大面積意味著更多的稅收，這將促進土地保護，其次通過資產調整手段增加住房持有成本，使許多房地產業主不敢去享受他們的成功，讓社會資本不再局限于住房。房地產業不是向各個領域轉移，而是有利于社會總資源的配置。

（二）從政治效益來看

1. 對我國財產稅制的完善有著十分重要的意義

改革開放以來，我國商品稅制、所得稅制和財產稅的幾大稅制中，前者已經比較完善，而后者的發展相對滯后，現在物業稅制“重流通、輕留存”正在形成。減輕了業主轉移財產的成本，也造成了房地產市場存量房閑置。而積壓、引入物業稅有利于振興現有存量的房地產，物業維護環節稅也是完善物業稅制度的有效途徑。

2. 有效地增加地方財政收入

不論對于國家，還是地方政府來說，資金支持是各項工作的順利開展的重要后盾，而征稅又是收入來源中最有效最快捷的途徑。根據專家學者的相關研究，財產稅是一種適合地方征收的稅收。這是因為房地產征收物業稅。與中央政府相比，地方政府對物業稅較為熟悉，便于政府根據自身條件和相關信息進行決策。同時，由于熟悉程度的提高，地方政府在征收相關信息之前的成本將會降低。通過引入物業稅，地方政府可以緩解地方財政壓力，獲得大量穩定的收入來源，還可以緩解中央和地方退稅、轉移支付的壓力。

3. 增強地方政府的責任意識

物業稅的征收要求每一個程序都是公開透明的。它要求公眾了解征稅過程、數額，甚至到哪里去，使居民知道他們付了多少錢，使地方政府可以約束自己，如稅收轉移、出口和逃稅可以盡可能消除。隨著稅收的增加，城市道路交通、水電供應、通信、教育、醫療衛生等這些也會得到改善，政府可以提供給居民們更加優質的公共服務。

（三）從經濟效益來看

1. 緩解房產供需矛盾

目前房地產市場不是供不應求，而是供需不平衡。持有房產與持有成本是一個正比的關系，持有房產的時間越長，持有成本就會越高。如果要是在持有的環節征收物業稅，就會使住房擁有成本升高，有利于擠出空置住房。

2. 抑制炒作，減小房產泡沫

目前，市場上的投資需求已經超過了非投資需求。開征房地產稅有利于抑制投資和豪華住宅需求，為真正需要購房的居民提供機會和趨勢。居民的住房和辦公需求對企業和機構的影響不會很大，相反，由于房地產市場的供給已經增加，價格自然會相應降低，對房地產的需求也會增加，而只需要得到滿足，房地產市場可以有效地處理目前的房價過高問題，使其逐漸恢復到穩定狀態。

三、推出房產稅的預期影響——以松江居民為例

（一）調查分析

就此次項目，進行了問卷調查，上海市松江區占比最多的還是三口之家，其次為單身一人居住。家庭月收入普遍維持在5000～20000元之間，對于大學生來說，抽取其中的上海本地學生為樣本，大多數擁有1～2套房產，普遍以商品房為主，擁有多套房產的家庭普遍選擇出租來獲取一定的收入，30%左右的家庭選擇閑置。松江市民有20%左右為租賃住房，但是商品房和租賃房占多數比例。此外，一半以上的在籍學生居住在100平方米以上的住房。超過60%的受訪者認為征收物業稅的目的是為了抑制房價。其他人認為，目的只是為了增加收入。事實上，財產稅的好處遠不是如此簡單的。希望我們的項目能讓更多的人知道這個改革政策。

大多數調查者希望政府對豪宅、別墅進行征稅，商品房則超過一定數量或是達到一定面積再開始征稅。如果開始了全面征收房產稅，大約半數的調查者擔心這會增加購房者的負擔，對于還未擁有自己第一套房子的居民，會影響他們的基本住房需求。雖然房產稅有利于資源的二次配置，但是會不會帶來新的不公平呢？無論是打算近期購房投資還是購房居住的人，大部分人都選擇不改變原計劃和繼續觀望的策略。也有大約30%的人會選擇因房產稅的征收而賣掉部分房產，其余居民都選擇出租和觀望措施。

（二）預期影響

從供求理論的短期影響來看，房地產作為一種特殊的商品，它的價格波動的主要影響來自其需求。而房產市場的短期供給量是恒定的，征收房地產稅則由住宅市場上的需求方承擔，購買成本增加，需求量下降，導致短期內房產價格是下降的。從潛在購買者角度來看，這部分消費者的心理預期會隨著房地產稅出臺呼聲的高漲及各種抑制房價措施的不斷出臺受到影響，這一緩沖給市場一個自我調整的時間，也給政府宏觀政策的具體落實創造了有利時機。從投資投機者角度來看，對個人住房持有環節征稅恢復，投機成本增加，利潤空間會縮小，改變投機者對房價預期的增值，征收房地產稅后資產均衡價格將低于稅前水平。

四、中國實行房產稅所面臨的困難

（一）稅基窄，收入有限

目前我國企業對商品用房征收房產稅，個人持有居住性房產，除上海和重慶兩地試點期間對部分房產征稅以外，暫不征收房產稅。這使得房產稅的稅基狹窄，難以加以擴大。并且在中國，被征稅的商品房占住房的比例很小。對于占比較大的包括各類福利房、農村住房等難以實施征收房產稅的。這樣，稅收就會出現少征收的問題，很難實現“公平納稅”。

（二）基礎信息收集工作難

房產稅的計稅基礎的計算需要對全國房產數據和人口數據有全面及時的記錄，且還需對其市場價值作出準確公平的評估。這樣的基礎信息的收集工作耗時耗力巨大，短時間不能完成。

（三）征收成本大

除了上述提到的基礎信息收集的成本巨大之外，政府還需付出如為設立有效可行標準而實施覆蓋全國的調查費用，更新基礎信息的費用，推廣宣傳房產稅政策費用和隨后的改善政策的更多其他成本。

（四）對國家發展的影響未知

由以上幾點可知，房地產稅收的收入有限，但實施的成本巨大。且若實行綜合性稅收政策，對于目前其他相關房地產環節征收的穩定巨大收入的稅種也會產生難以預計的影響，從而影響到政府總體收入和國家發展。

五、總結對中國房產稅未來發展建議

近年來，為了遏制過快上漲的房地產價格，國家出臺了一系列調控措施，從財稅、金融、法規再到限購令，國家調控房地產市場的決心不可謂不大，但是我們不能忽視其存在的缺陷和面對的困難，應深入分析我國住房發展矛盾，不“為房價而治房價”，從更寬廣長遠的角度完善制度，并適當借鑒國外的經驗。以下是幾點建議。

（一）精簡稅種，實施綜合稅改

我國首先應針對不動產把房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合并為一個統一的房地產稅，開征全國統一房地產稅。利好在于能促進企業的公平合理競爭、促進科學規范計稅依據，促進房地產市場的穩定健康發展。

（二）自上而下進行基礎工作

為了征收房產稅不僅要開展全國的住房信息普查，加強住房更新信息，掌握全國住房的基本情況，還要注意建立全國統一的不動產登記網絡系統，準確及時的采集房屋登記和交易數據，實現全國都能聯網實時查詢。這些基礎工作應自上而下、層層通知、有條不紊地進行。上級做好監督檢查工作，下級定時統計更新。

（三）統一界定房屋性質和標準

按照目前我國政策，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋間的產權性質差別大，造成房產稅征收對象覆蓋不公平，應統一界定性質，統一稅基。并且還需明確界定居民“基本住房標準”，以清晰房產稅的免征條件。

（四）制定完整法律

完成修訂房產稅相關征管法，除了以上所述應清晰明確的規定外，還需制定相關懲罰措施。以此作為依法治稅，加強管理的法律依據。

參考文獻：

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*基金項目：2018年上海市大學生創新創業訓練計劃（201811047052）。

（作者單位：上海立信會計金融學院會計學院）