淺談房地產企業開發成本核算

徐寧

摘要：隨著國家對房地產企業的宏觀調控，各種限購政策的出臺，房地產企業的市場競爭越來越激烈。房地產開發商在這樣的市場競爭中想要獲得經營利潤，就要降低開發成本，控制各項成本費用支出。房地產企業的開發成本核算在企業核算中占據著重要的位置，并且與其他行業的成本核算具有顯著差異。文章對房地產企業開發成本核算的基本程序、對象、成本歸集、分配與結轉做了相關地闡述，進而總結出在大多數房地產企業中成本核算存在的不足及應對策略。

關鍵詞：房地產企業；成本核算；開發成本

一、對房地產企業開發成本核算的簡要闡述

房地產企業在開發過程中會產生各項成本費用支出，對開發成本核算可以簡單地概括為將全部產生的成本費用支出，按照劃分地成本核算項目進行歸集和分配，計算項目實際發生的總成本及單位成本的過程。房地產企業正確地進行成本費用核算，全面系統地反映開發成本的構成及變動情況，可以為企業管理者對項目的工程進度及投資進度等情況提供客觀依據。

二、房地產企業開發成本核算的基本程序、對象和項目

（一） 房地產企業開發成本核算的基本程序

房地產企業成本費用按照用途分類，可以分為，開發成本、稅費和期間費用。房地產企業的開發成本核算在企業核算中占據著重要的位置，按照正確的基本程序對開發成本進行核算，可以有效達到成本控制的目的。房地產企業開發成本核算的具體程序包括：確定成本對象；歸集開發成本；確定成本分攤方法；在成本核算對象之間分攤成本；計算各成本核算對象開發的實際總成本；將完工和在建開發產品之間的開發成本進行正確地劃分；對可售面積和不可售面積（由主管部門確定）進行正確劃分；編制成本報表。

（二）房地產企業開發成本核算的對象

房地產企業為了準確核算項目開發的經營成果，要根據自身的情況，按照一定的原則和方法設置成本核算的對象。確定成本核算的對象要按照可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益劃分的原則。房地產企業在設置成本核算的對象時，要結合企業的經營計劃情況和稅收情況來進行綜合考慮，最終確定成本費用的承擔者。由于房地產企業，在開發一個項目的同時會存在多種業態形式，這就要求在成本核算中必須加以區分，否則就會造成核算混亂的現象。比如：開發一個總建筑面積為15萬平方米的小區，其中有住宅、非住宅和商業，經過土地增值稅測算后，按一個成本對象進行整體測算，計算出土地增值稅的稅負為9%；按業態分開進行測算，計算出的土地增值稅的稅負為11%，通過以上的計算可以看出，成本核算對象的設置與稅收有著一定的聯系。因此，房地產企業要科學合理地設置成本核算對象，以便更好地對項目成本進行有效的監控。

（三）房地產企業開發成本核算項目的確定

房地產企業在確定開發成本核算的項目時，要符合企業會計制度的相關規定。一般設置土地征用及拆遷補償、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費等。根據項目自身的實際情況，企業可以在上述一級核算科目下進行二級科目明細核算，但要避免成本項目列示過多，盡可能對不經常發生，單筆金額較小的成本費用進行合并。當項目產生的成本費用金額較大且在開發過程中不斷發生時，要設立單獨核算科目，比如土地費用及土建費用等。建議企業還要考慮土地增值稅稅法的相關規定，科學合理地設置成本核算科目，保證企業在進行開發成本核算工作的同時，還能達到控制成本的作用，幫助企業管理者更加清晰地掌握工程施工進度和工程付款情況。

三、房地產企業如何歸集成本費用、分配與結轉

（一）如何歸集開發成本及分配

房地產企業要結合項目自身的實際情況，按照正確的原則對成本費用進行歸集和分配。開發成本歸集及分配的一般原則是受益原則和配比原則，可以理解為直接成本直接計入，共同成本共同分擔。其方法可以選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據合理的分配標準及分攤比例進行分配。一般來講，土地成本選擇占地面積法，如選擇其他方法進行分配，要經過稅務機關的同意。公共配套設施費選擇建筑面積法，其他成本項目可以由企業自行確定分配方法。這里要注意的是，分配的方法不能完全復制其他企業，每個企業有自身的特點，每個項目也有自己的特色，企業要根據不同的方法進行測算、對比、分析，最終選擇最合理、最有利的方法進行分配。

（二）房地產企業開發成本的結轉

房地產企業在結轉完工開發產品成本前，還要采取預提的方式，來保證開發總成本的完整性。對開發產品成本的預提可以在“應付賬款”科目下設置“預提費用”科目進行核算。預提時，按照與項目相關地合同或項目成本預算，增加“開發產品”科目相應地明細科目，同時增加“應付賬款-預提費用”科目。付款時，沖減“應付賬款-預提費用” 科目，同時減少“銀行存款”等科目。實際結算時，將預提成本與實際結算之間的金額進行比較，若實際結算金額比預提成本金額大，則增加“主營業務成本”、“投資性房地產”、“庫存商品”等科目，同時減少“銀行存款”、“應付賬款”等科目；若實際結算金額比預提成本金額小，則沖減“應付賬款-預提費用”科目，同時減少“主營業務成本”、“投資性房地產”、“庫存商品”等科目。開發產品竣工驗收，達到預定可使用狀態時，成本結算完成后，要結轉已完工開發產品的成本。

四、房地產企業成本管理及成本核算存在的問題

（一）成本核算組織和制度方面的保障體系不健全

目前大部分房地產企業沒有建立健全的成本核算制度，會計人員核算技能薄弱，缺少對開發項目經營過程的了解，也沒有配備必要的成本核算人員。在進行成本核算的過程中，財務人員憑借自己的想法和判斷歸集成本費用科目，企業沒有設置統一科目，造成了一旦財務人員離職，新入職的財務人員沒有入賬的標準，企業的賬務處理就會出現科目混亂的現象，也會對竣工決算造成嚴重的影響。

（二）對工程合同管理的重視程度不夠

在房地產企業開發成本的構成中，主要是土地成本和建安成本所占比重較大，建安成本一般占30%～35%，由此可以看出控制施工成本，可以降低整體的開發成本，提高企業經濟效益。在控制成本的同時還要加強工程合同管理，而有些企業往往忽視對工程合同的管理。企業沒有設立合同管理部門，不能對工程進行及時跟蹤，沒有建立完整的成本合同臺賬，有的企業還沒有合同清單，企業的財務部與成本部沒有定期對賬，造成企業的管理者對施工進度及工程付款情況了解不夠。

（三）不能清晰地劃分開發間接費與期間費用

很多房地產企業往往將開發間接費用和期間費用混淆。如：因土地糾紛發生的訴訟費及律師費；房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用；在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用等等，有些企業的財務人員計入了開發間接費。造成這些錯誤的原因是對開發間接費用和期間費用的概念模糊，沒有理解其中的含義。

（四）缺乏對項目成本結轉核算的重視

房地產企業開發的商品房一般都是預售在前，竣工交付在后。大部分企業都會忽視項目決算，但如果不及時完成項目決算，成本核算就不會真實，也會影響項目成本結轉的核算工作。財務人員在會計期末，要根據開發產品的種類確認實現的銷售收入及相對應地開發成本。只有及時地進行項目決算，才能保證成本核算的真實性，為成本結轉的核算工作提供相關依據。

五、加強房地產企業開發成本核算的策略

（一） 加強完善成本核算組織和制度方面的保障體系

建立有效的組織和制度方面的保障體系，可以提高成本核算人員的工作水平及信息質量。加強完善房地產企業的成本核算制度，制定統一的成本核算科目，這樣財務人員才能按照規定將成本費用統一歸集，從而可以給竣工決算和成本管控提供可靠的依據。除此之外，房地產企業還要根據項目自身的情況，合理地設置會計機構，必要時可以配備專門的成本核算人員。項目規模較大的，可以考慮設立成本工作小組，專門負責成本管控的相關工作，使成本核算和管理有機地結合起來。

（二）加強合同管理，控制工程成本

房地產企業合同管理起著重要的作用，它既可以對工程成本進行監控，又可以為土地增值稅清算提供相關依據。建議企業應注意：合同管理要從合同談判開始到合同保修期結束，全程進行跟蹤。建立健全合同管理體系，加強合同履約過程中的動態管理。建立財務部與成本部定期對賬的機制。建立完整的成本合同臺賬并及時跟蹤調整。合同臺賬的具體內容可以包括合同編號、合同名稱、合同內容、承包商名稱、合同標的、最終結算金額、付款情況及發票開具情況等。加強房地產企業工程合同管理的觀念，尤其是加強施工過程中的合同管理，可以為房地產企業更好的發展奠定基礎。

（三）合理區分開發間接費與期間費用

開發間接費用是用來核算房地產企業在開發現場發生的為組織和管理開發項目而產生的各項間接費用。而房地產企業發生的管理費用、營業費用及財務費用則屬于期間費用。只有正確區分開發間接費用和期間費用，才能保證計算出的各種開發產品的成本與本期費用的正確性。比如因土地糾紛發生的訴訟費及律師費，應計入管理費用。因為訴訟是一種企業行為，而不是某一個開發項目，其產生訴訟費用及律師費用都應視為企業費用，不應予以資本化計入“開發間接費”。又如在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用，發生的相關費用應計入管理費用。

（四）加強項目決算的管理，重視成本結轉的核算工作

房地產企業要遵循求實公正的原則，按照國家、省、市有關工程管理的政策、法規對施工項目及時地進行決算。根據用途的不同，可以采用不同的方法進行結轉。用于銷售的開發場地或有償轉讓的開發場地，發生的土地開發費用直接記入“開發成本-土地開發”賬戶。為建設商品房或周轉房等而開發的自用建設場地，發生的土地費用可直接記入房屋開發成本。當項目竣工交付使用時，應當及時進行項目決算，便于成本核算人員及時計提相應地成本費用，結轉完工開發產品的實際總成本和單位成本。

六、結論

房地產企業在強大的市場競爭中，要重視開發成本的核算工作。開發成本核算的相關數據，可以為企業在分析降低成本費用，提高企業經濟利益的過程中提供幫助，還可以為企業后續項目的經營決策提供客觀的參考依據。

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（作者單位：天津隆昌投資集團有限公司）