房地產企業會計成本核算與管控

魏嵐

[摘要]房地產企業的生產經營目的是追求自身利潤的最大化，但在市場競爭日益激烈，各類環境因素不斷打壓的背景下，有效控制成本、開展有效的成本核算房地產企業是保證經濟效益、提升盈利能力的重要手段。文章圍繞房地產企業成本核算與管控展開研究，分析我國房地產企業會計成本的組成內容及房地產企業成本核算階段存在的問題，并圍繞問題有針對性地提出有效管控的對策。

[關鍵詞]房地產企業；成本核算；管理；效益

[DOI]1013939/jcnkizgsc201913144

成本管理水平直接影響著企業能否獲取最大化利潤，特別是經營投資規模巨大、周期較長的房地產企業，近十年來，在我國房地產產業快速升溫的背景下，大量資金涌向房地產產業，產業競爭進入白熱化狀態，加上國家不斷針對房地產產業做出限制性政策的調整，房地產企業的發展、生存都受到嚴峻的挑戰，越來越多的房企開始重視成本管理工作，強化成本管理工作，是當前降本增效的唯一途徑，也是確保房地產企業實現預期利潤，保持競爭力，以求實現平穩、健康和可持續發展的重要前提。

1我國房地產企業會成本的構成

我國房地產企業會計成本由管理、籌資成本，前期工程費用、土地、建設安裝費用與其它費用三類成本組成。

（1）管理、籌資成本費用。管理費用，即在建筑工程開發階段產生的費用，主要涵蓋房屋設備折舊費用、人工費用、設備采購、維修費用。籌資成本則是站在房地產企業建筑成本角度產生的，即房地產企業同銀行貸款期間產生的費用，亦即貸款利息費用，這部分費用隸屬于統籌成本。

（2）前期工程土地、建筑安裝費用。該部分費用為房地產企業在開發房屋建筑過程中所發生的成本投入，隸屬于開發項目的成本主體，通常在整個總成本中占據比例超過75%，其中，前期工程費用是工程開始所消耗的相關費用，例如施工測繪、勘測、規劃等相關費用；土地費用涵蓋了土地征用、土地租賃、轉讓費用以及耕地占用、安置拆遷相關費用，建筑安裝費用是在房屋建筑開發進程中產生的設施費用、人工費用、材料費用等。

（3）其他費用。房地產會計成本中的其他費用，通常占項目總開發費用比例15%～20%，涵蓋公共配套、基礎建設等費用，其中公共配套費用指開發階段出現的配套項目消耗，例如停車場、學校、變電站等，基礎建設費用為電氣、水費、煤氣、道路等相關費用。對上述三類會計成本開展核算與管控，是進一步降低房地產企業開發成本，最大化獲取經濟效益的必要舉措。

2我國房地產企業會計成本核算中現存的問題

（1）成本核算對象模糊。相比其他產業，房地產企業因自身具備的特殊性，其核算對象在確定過程中復雜程度更高，在確定房地產企業成本核算對象階段，需要嚴格結合房地產項目的開發周期、開發地點、設計等相關因素進行確定，通過一個成本核算對象，核算出一個項目的成本。目前，我國房地產產業的成本核算規則始終處于缺失狀態，很多企業開展成本核算階段相對混亂。一些房屋建筑項目都是分期、分批進行開發，會計準則中并未針對分期、分區成本核算進行嚴格劃分，這就造成在確定成本核算對象階段存在很大的隨意性，原則上，如果開發周期長，應當按照開發的期數，分批確立核算對象，而多數企業將各期的核算對象歸納為一個總核算對象，這種會計核算內容巨大，科目粗略、成本分配缺乏合理性，同時一些企業將原本屬于一個核算對象的科目劃分為多個核算對象，使得核算工作量擴增，核算過程更加繁瑣，上述這些現象都會造成會計成本核算無法準確反映實際成本水平，成本會始終處于難以分析、控制的狀態。

（2）建筑安裝成本虛增問題。經有關部門調查，我國很多房地產企業雖然在內部控制建設工作上都十分完善，但是仍然存在少部分企業在施工成本核算過程中虛增安裝成本和工程成本，從而達到減少利潤和納稅額度的目的。例如一些企業在開展配套設施開發會計成本核算階段，將一些未完工項目的成本分配到其他已經完成的周轉房、商品房等成本當中，直接造成當期安裝成本虛增，當期利潤下降，這種虛增的方法直接使得企業會計成本核算信息，無法有效、真實地反映出企業建筑項目的真實利潤和成本費用，國家亦無法對企業開展有效的監控工作。

（3）成本費用記錄粗放。開展有效的會計成本核算記錄是保證成本核算質量的重要內容，而我國很多房地產企業開展會計成本核算階段存在很長的時間跨度，這一現象直接造成成本核算工作任務量劇增，同時一些企業存在將不同建設項目的成本費用在同一賬本核算反映，這就造成成本費用記錄混亂現象。[1]

3有效解決會計成本核算與管控問題的對策

（1）明確成本核算對象。在房地產企業對經營成果進行公允表述階段，對會計成本核算對象準確的劃分是必要的基礎因素，在確定會計成本和對象階段，首先應對成本歸集對象進行確立，在核算階段，嚴格以開發項目的工程周期進程、工程內容作為依據確定核算對象，其次將開發項目依據類別劃分為多個子項，再在各個子項中，開展成本費用的歸集、核算工作。同時在劃分會計成本核算對象期間，注意不要將核算對象劃分的過于粗略或是詳細，避免跨級成本核算工作過于粗略或是過于繁瑣、工作量過大。例如，房地產企業首先可以將工程項目、依據工程量、工程周期劃分成兩大類，多個小類，針對周期長、工程量巨大的工程項目，應當充分結合經濟責任制原則，按照項目區域或是部分來進行成本核算對象劃分確認，隨后再依據不同的功能進行小范圍單獨劃分、單獨核算。針對工期相對較短、工程量小的工程項目，可以直接在小范圍，即子項內開展成本費用核算工作，即直接納入項目成本中開展核算，如此便可以進一步保障成本平均化，并有利于促進會計信息的可靠性。[2]

（2）完善會計核算管理制度，增加審計強度。為了防止在項目建設過程中出現成本虛增的現象，房地產企業在開展會計成本核算工作期間，應嚴格依據企業自身的情況完善管理制度，采用科學的核算方法，同時應當在企業機構內增設專職會計機構，并圍繞機構工作建立健全管理制度，確保開展會計成本核算階段一切事項有章可循。另外，房地產企業應當充分發揮監管機構的職能，加強各項成本管理、核算以及會計信息的審計力度，進一步保障會計信息具備準確性與真實性，通過有效的監督管理，控制建筑成本虛增現象的出現。

（3）加強費用記錄控制。為有效提高會計成本核算質量，減少誤差現象，房地產企業必須加強成本會計核算階段的費用記錄管理控制，在開展會計成本核算階段，應當加強會計管理，在完成不同類型成本核算對象規劃和成本核算費用歸類后，將費用較少的項目，在統一標準下開展合并核算的方式，盡量將金額較大的成本費用類型單獨設置科目，同時，開展會計成本核算費用記錄工作階段，需要制定定期記錄的相關制度，杜絕費用記錄拖延過長時間，在必要情況下，可以利用設置明細臺賬的形式來強化時間跨度較長的費用記錄管理，進一步提升企業會計成本核算工作質量，以便于如實反映出項目費用與成本的實際情況。[3]

4結語

文章圍繞房地產企業會計成本核算與管控進行分析，在分析房地產企業會計成本組成的基礎上，闡述了在會計成本核算階段存在的成本核算對象模糊、建筑安裝成本虛增、成本費用記錄粗放問題，圍繞問題研究后，提出明確成本核算對象、完善會計核算管理制度，增加審計強度、加強費用記錄控制的控制策略，從而進一步保障房產企業會計成本核算的真實性、準確性、完整性，為信息使用者決策提供依據。

參考文獻：

[1]張靜. 關于房地產企業會計成本核算中的問題及加強措施的探討[J]. 經濟技術協作信息， 2017（23）：30.

[2]趙蕾. 房地產企業施工成本核算中存在的問題及對策——以RJ房地產開發有限公司為例[J]. 現代經濟信息， 2018（1）：160-161.

[3]彭穎. 房地產企業開發小區會所的成本核算與涉稅處理[J]. 財務與會計， 2016（16）：22-23.