國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金各交易環(huán)節(jié)稅收研究

李浩宸

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs）是一種投資人以購買收益憑證的方式，委托專項從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理和經(jīng)營的投資信托公司對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行投資，并共享投資收益的信托基金。目前，我國REITs項目從交易結(jié)構(gòu)、市場規(guī)模、產(chǎn)品收益率等方面均與其它市場發(fā)達地區(qū)有較大差距，其稅收制度不完善是導(dǎo)致這些問題的重要原因。之前的學(xué)術(shù)研究大多只著眼于稅種與稅法的類別分析，并未從業(yè)界實操角度探析每個交易環(huán)節(jié)承擔(dān)稅負壓力以及合理性，且因文章撰寫較早，許多觀點已經(jīng)不具備時效性。此文章通過詳細分析中國類REITs項目各交易環(huán)節(jié)稅收以及目前業(yè)界常用的稅收籌劃方式，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存模式下稅收制度真正存在的問題，針對問題提出了合理建議，并對中國REITs的未來發(fā)展加以展望。

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs）是一種投資人以購買收益憑證的方式，委托專項從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理和經(jīng)營的投資信托公司對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行投資，并共享投資收益的信托基金。目前，國內(nèi)REITs產(chǎn)品基本全部為類REITs產(chǎn)品，無論是從投資來源、交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運營還是收益分配方面都與美國、新加坡、香港等REITs相對成熟市場有著較大差距。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，截至2017年5月，美國REITs總市值達9680億美元，新加坡和香港分別為570億、303億美元，而中國類REITs截至今年8月，仍只有105億美元左右市值。

究其根源，國內(nèi)類REITs項目各交易環(huán)節(jié)稅收制度不完善是導(dǎo)致其收益率低，投資者投資熱情不高的重要原因，之前學(xué)術(shù)界對中國類REITs稅收制度的研究多限于對稅種的類別分析，和對《信托法》和各類稅法的探究，并未從業(yè)界實操角度探析每個交易環(huán)節(jié)承擔(dān)稅負壓力以及合理性。并且，由于多數(shù)文獻撰寫時間較早，有許多當(dāng)時提出的實操問題已經(jīng)可以通過稅收籌劃部分解決。隨著國內(nèi)金融市場和房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，REITs的規(guī)范化是大勢所趨，在公募REITs發(fā)行前，探究清楚每個交易環(huán)節(jié)對不同參與人產(chǎn)生的稅負及其合理性，是推動REITs規(guī)范化、制度化的重要議題。

一、國內(nèi)REITs各交易環(huán)節(jié)稅收

（一）資原始權(quán)益人以不動產(chǎn)出資形式將標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至項目公司

項目公司（買方）：

1.契稅：3%-5%，以轉(zhuǎn)讓方式辦理資產(chǎn)過戶需繳納契稅，稅基為資產(chǎn)出售價格;

2.印花稅：0.05%，根據(jù)合同文件的種類與金額征稅，稅基為證件金額比例稅率或定額稅率。

原始權(quán)益人（賣方）：

1.土地增值稅：30%-60%，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需繳納土地增值稅，稅基為資產(chǎn)出售所得增值額，其稅率采取超額累進制;

2.增值稅：11%，轉(zhuǎn)讓或投資資產(chǎn)用于出租需繳納增值稅，稅基為全部交易價款加費用。另外，以當(dāng)月所交增值稅的總額*7%計提城建稅，當(dāng)月所交增值稅的總額*3%計提教育費附加。

3.企業(yè)所得稅：25%，以轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)，企業(yè)需繳納所得稅，稅基為交易利得;

4.印花稅：0.05%，根據(jù)合同文件的種類與金額征稅，稅基為證件金額比例稅率或定額稅率。

（二）原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澽D(zhuǎn)讓私募基金份額

轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)行為不屬于營改增試點征稅范圍，因此不征收增值稅;交易過程未發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)變化，因此不征收契稅;此外仍需繳納稅項有：

原始權(quán)益人：

1.企業(yè)所得稅：25%，轉(zhuǎn)讓持有公司股權(quán)，企業(yè)需繳納所得稅，稅基為交易利得;

2.印花稅：0.05%，根據(jù)合同文件的種類與金額征稅，稅基為證件金額比例稅率或定額稅率;

3.土地增值稅：30%-60%，雖然交易過程不動產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生變化，但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687 號）規(guī)定，一家公司的全體股東轉(zhuǎn)讓項目公司100%股權(quán)，且以股權(quán)式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)視同項目公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，征收土地增值稅，稅基為資產(chǎn)出售所得增值額。

專項計劃：

1.印花稅：0.05%，根據(jù)合同文件的種類與金額征稅，稅基為證件金額比例稅率或定額稅率。

（三）運營階段：

專項計劃：

1.增值稅：11%，經(jīng)營所得不動產(chǎn)租賃收入需繳納增值稅，稅基為經(jīng)營收益。

2.企業(yè)所得稅：25%，經(jīng)營和處置不動產(chǎn)所得收入企業(yè)需繳納所得稅，稅基為經(jīng)營利得;

3.房產(chǎn)稅：1.2%/12%，（從價/從租），物業(yè)不動產(chǎn)處置/租金收入需繳納房產(chǎn)稅，稅基為房屋計稅余值或租金。

私募基金：

1.企業(yè)所得稅：25%，私募基金獲得管理費應(yīng)繳納所得稅，稅基為經(jīng)營利得。

計劃管理人：

1.企業(yè)所得稅：25%，計劃管理人獲得管理費應(yīng)繳納所得稅，稅基為經(jīng)營利得;

2.增值稅：目前對于計劃管理人是否應(yīng)繳納增指數(shù)存在兩種觀點，一種觀點認為專項計劃只向投資者約定預(yù)期收益，但不承諾保本，投資購買基金份額本身存在風(fēng)險，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140 號）非保本收益不應(yīng)繳納增值稅;另一種觀點認為專項計劃的收益分配具有派息性質(zhì)，屬于債券投資的一種，故應(yīng)繳納增值稅。學(xué)界與業(yè)界對此仍有爭論，根據(jù)高金平《稅收政策如何助推類REITs發(fā)展》（中國稅務(wù)，2018年4期，69-72頁）闡述，投資者通過交易所轉(zhuǎn)讓專項計劃份額，需按“金融商品轉(zhuǎn)讓”繳納增值稅，筆者認為此建議較為合理。

（四）投資者人分紅：

機構(gòu)投資人：

1.企業(yè)所得稅：25%，由于投資人通過REITs結(jié)構(gòu)安排投資項目公司股權(quán)不屬于直接股權(quán)投資，故不能享受免稅優(yōu)惠，仍需繳納所得稅，稅基為投資所得。

（五）基礎(chǔ)資產(chǎn)回收：

前文提及原始權(quán)益人在專項計劃結(jié)束后回收基礎(chǔ)資產(chǎn)可有三種形式進行：

1.原始權(quán)益人回購專項計劃

一般按賬面價值回購，回購價格與賬面價值一致，因此無需繳納相關(guān)的增值稅和所得稅。但存在因時間推移、物業(yè)增值雖按賬面轉(zhuǎn)讓，卻被稅務(wù)機關(guān)重新核定價格計征的風(fēng)險，可以前期先與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局溝通。此外，涉及以優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券為合同標(biāo)的的回購協(xié)議，回購行為不征收印花稅。

2.項目公司處置不動產(chǎn)

項目公司作為轉(zhuǎn)讓方，需承擔(dān)30-60%超額累進土地增值稅、11%增值稅、0.05%印花稅和25%企業(yè)所得稅;資產(chǎn)受讓方需承擔(dān)3%-5%契稅和0.05%印花稅，與第一階段賦稅相同。

3.投資者在二級市場轉(zhuǎn)讓公募基金份額（中國無法實現(xiàn)）

基金原持有人需繳納25%企業(yè)所得稅，雙方均需繳納0.05%印花稅。

二、通過結(jié)構(gòu)設(shè)計進行稅收籌劃方案

（一）資原始權(quán)益人以公司分立形式將標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至項目公司：

若公司不采用不動產(chǎn)出資方式，而是公司分立形式進行資產(chǎn)剝離，則可以減免部分稅項：

1.契稅：根據(jù)財稅【20015】5號，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間的土地及房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅;

2.增值稅：根據(jù)財稅【2016】36號，以公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶不征增值稅;

3.企業(yè)所得稅：根據(jù)財稅【2014】109號，以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶，可暫不繳納企業(yè)所得稅。

（二）運營階段：

在運營階段，專項計劃作為納稅主體需繳納以經(jīng)營利得為稅基的所得稅。通過收購項目公司股權(quán)時的結(jié)構(gòu)設(shè)計，可為專項計劃打造“股+債”模式，從而提高經(jīng)營階段財務(wù)費用，減少需繳納的所得稅。為清楚地闡述此結(jié)構(gòu)，我們不妨假設(shè)項目公司100%股權(quán)市值為30億元。根據(jù)財稅【2008】121號文規(guī)定，非金融企業(yè)的關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為2：1以下的部分可以稅前扣除，故我們可進行以下操作：

1.原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方出資10億元設(shè)立SPV公司，簽訂《項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，SPV公司收購原始權(quán)益人持有的項目公司100%股權(quán)。可在該協(xié)議中約定先交割股權(quán)，后支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，最終 SPV 持有項目公司100%股權(quán)，并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商登記手續(xù)。

2.私募基金與SPV原股東簽訂《SPV股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，收購SPV100%的股權(quán)。可在《SPV股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定先交割股權(quán)，后支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，最終私募金持有項目公司100%股權(quán)，并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商登記手續(xù)。

3.專項計劃成立，私募基金獲得全部出資后，按照前述《SPV 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定支付SPV 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。私募基金同時與委貸銀行、SPV 簽署《委托貸款合同》，私募基金向 SPV 發(fā)放股東貸款20億。私募基金持有SPV100%股權(quán)的同時享有對 SPV的委托貸款債權(quán)，通過委托貸款，構(gòu)建了私募基金與SPV的委托貸款債權(quán)。

4.SPV獲得全部出資并獲得委托貸款后，按照前述《項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定，向原始權(quán)益人支付項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款共計30億元。至此，融資到達原始權(quán)益人手中。

5.項目公司反向吸收合并SPV，SPV主體資格消滅，項目公司主體繼續(xù)存續(xù)，私募基金對 SPV 持有的委托貸款債權(quán)與股權(quán)轉(zhuǎn)化為私募基金對項目公司的委托貸款債權(quán)與股權(quán)。由項目公司反向吸收合并SPV 能達到避免更名及重新簽署或變更底層相關(guān)租賃合同的效果，簡化了交易程序。

三、稅收存在的主要問題與探究

（一）資產(chǎn)剝離階段稅負嚴重

由上文分析可以看出，原始權(quán)益人和項目公司在進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，需要繳納土地增值稅、增值稅、所得稅、契稅等眾多稅種，雖然部分企業(yè)可以通過公司分立形式合理避稅，但公司分立所產(chǎn)生的企業(yè)經(jīng)營、管理風(fēng)險都屬于類REITs項目的隱性成本，愿意這樣嘗試類REITs項目的公司并不多。

然而，類REITs項目的資產(chǎn)剝離并非為真正意義上的實際購買，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)移目的是融資而非盈利，所繳稅賦不是商品出售階段的一次性稅負，而是需要計入融資成本的費用，其再次以出售為目的轉(zhuǎn)讓相同標(biāo)的資產(chǎn)時仍需繳納一次相同稅項。這樣看，向以融資為目的的行為征收土地增值稅不但會限制企業(yè)的融資效率，還會對企業(yè)重復(fù)征稅，損害企業(yè)的合法權(quán)益，對此階段土地增值稅的征收問題仍需謹慎商榷。

（二）企業(yè)所得稅重復(fù)征稅

根據(jù)現(xiàn)有的稅法政策，專項計劃作為經(jīng)營主體，同時也時納稅主體，其資產(chǎn)經(jīng)營的租金或處置收益須在專項計劃層面繳納一層所得稅;而這些收益分配給投資者時，由于投資者通過專項計劃投資基礎(chǔ)資產(chǎn)的行為不屬于直接投資，獲得收益仍需再繳納一層所得稅。

在REITs項目中，投資者雖然是通過計劃管理人購買了私募基金份額，形式上間接投資了基礎(chǔ)資產(chǎn)。但無論是計劃管理人還是私募基金，在此交易環(huán)節(jié)中均屬于收益的傳遞工具，加之其二者均不屬于納稅主體，因此在認定投資關(guān)系時應(yīng)與稅收一樣采取“透明穿透”原理，將二者作為透明體穿透，從而使專項計劃收益在分配過程中只繳納一層所得稅。

（三）計劃管理人與私募基金增值稅存在爭議

如前文所述，類REITs項目中，計劃管理人與私募基金均屬于資管計劃，應(yīng)按管理費的3%上繳增值稅。可在實踐中，計劃管理人與投資者只約定預(yù)期收益率，而不承諾保本，則其二者收益是否應(yīng)繳納增值稅仍有較大爭議。

四、針對各項稅收存在的問題提出的建議與展望

經(jīng)過前文分析，目前國內(nèi)類REITs項目各項交易環(huán)節(jié)稅負整體較高，其中存在前期置入階段稅負嚴重、經(jīng)營階段重復(fù)納稅和金融機構(gòu)納稅政策不明晰等問題。對此提出以下建議：

（一）踐行實質(zhì)課稅原則，減少多余稅項

在前期置入階段，原始權(quán)益人與項目公司雖然是以資產(chǎn)買賣形式進行剝離的，但其行為的目的并不是交易獲利，而是融資的必要步驟，基礎(chǔ)資產(chǎn)在融資結(jié)束后多會重新回到原始權(quán)益人手中。在這種經(jīng)濟關(guān)系下，仍對企業(yè)征收增值稅、土地增值稅等營業(yè)型稅款是不合理的。

（二）明確納稅主體，避免重復(fù)收稅

在項目經(jīng)營階段，專項計劃雖擁有獨立的法人資格，但其僅為基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理者和其收益的歸集、分配者，在稅收時應(yīng)作為“透明主體”穿透。在實踐中，即可在專項計劃層面對項目分配部分收益進行減免，也可在投資者層面對分紅收益進行稅收減免，保證同質(zhì)收益僅繳納一層稅費。

（三）立足于項目整體，維護國家稅收權(quán)益

作為稅收政策的制定者和落實者，對一個金融工具的稅收政策不應(yīng)從稅法上照本宣科，而是將項目的各個環(huán)節(jié)作為整體看待。根據(jù)稅收中性原則，投資者通過REITs投資地產(chǎn)項目承擔(dān)稅負應(yīng)與自己直接投資于地產(chǎn)項目承擔(dān)稅負相似，因此在制定政策時，不僅需要修改不合理的稅項，更需要根據(jù)市場進行調(diào)整，將REITs成本和收益率控制在可接受范圍。

另外，若日后國內(nèi)開展公募REITs項目，個人投資者收到分紅不受明確稅項規(guī)定，且計劃管理人和私募基金無代繳義務(wù)，這將導(dǎo)致大量的所得稅流失，在制定稅收政策時應(yīng)對其給予充分考慮。

（四）著眼REITs優(yōu)勢，展望未來發(fā)展

根據(jù)汪誠、戈歧明（2015）提出的REITs投資期望與稅負靜態(tài)博弈模型，政府出臺的稅收政策優(yōu)惠力度與REITs投資成正向關(guān)系，而政府降低稅收損失的收益要靠增加低稅收的正外部性或降低高稅收的負外部性來予以彌補。降低REITs過重稅負，使稅收政策向中性靠攏，激發(fā)REITs項目活力，正是符合當(dāng)下國內(nèi)經(jīng)濟狀況和發(fā)展方向的。（作者單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）