集中與分化仍是關鍵詞 調控周期或被拉長

本刊訊 3月20日，2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行，備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作，已連續開展11年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

本次發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，2018年政策調控軌跡由逐步收緊到略有松動，隨著“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。企業方面，百強房企市場集中度繼續提升，年內千億房企數量達到30家，創歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。

排名：恒大蟬聯榜首，十強房企微變

2019中國房地產開發企業500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據。其中，恒大集團再次蟬聯第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

從榜單來看，除十強新進兩家房企外，20強變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業已經連續11年排名進入前二十。50強變動也相對較小，同比變動率為12%。

在十一年的500強測評中，百強變動相對較大。入榜次數10次及以上的企業有29家;9次的企業有8家;入榜次數為8、7、6、5、4次的企業數量分別為11、8、9、5、7家;3次及以下的企業有23家，其中有2家企業是首次進入百強。

從區域劃分來看，華東地區占比42.3%，同2018年基本持平;華南地區占比20.4%，華北地區占比14.9%，西部地區占比8.9%，東北地區占比4.0%，同比有所提升;中部地區占比9.4%，同比有所降低。華東、華南與華北三區企業數量占比達到77%。

企業：百強業績突出，集中趨勢依舊

2018年，500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億新高，同比增長17.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%，分別較上年提升4.17和2.77個百分點。同時，年內千億房企數量創下新高，達到30家。恒大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業績均實現了穩步增長。

測評報告指出，2018年龍頭房企繼續發揮規模優勢，房地產行業集中度持續提升。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處于穩中有升的趨勢。

龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。2018年四季度以來，部分龍頭房企規模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來企業規模會從高速增長變為穩定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業績出現較大分化。

趨勢：房企主動減速提質，漸入精細運營

2018年，500強房地產開發企業存貨周轉率為0.13，較2017年出現較大降幅;整體流動資產周轉率為0.13，同比下降;總資產周轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年里較低的水平。

測評報告指出，隨著去庫存任務基本完成，市場銷售情況整體趨冷，周轉速度勢必受到較大的影響。具體到企業層面，高周轉的標桿性企業主動提出提質控速，總體來看，房企拿地變得更加穩健，拿地銷售比出現一定程度的下降。

同時，2018年，房地產市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強調開工速度，預售速度，去化問題現在成為影響企業周轉速度的重要因素。雖然整體去化率在回落，但具體到個案，表現差異很大。地段依然是核心因素，部門熱門版塊認籌比依然高企。只要提供被認可的商品，購買力依然存在。測評報告分析認為，隨著消費者日趨成熟，買房考慮更加全面，對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更為合理的產品結構。在此背景下，房企紛紛加強內功修煉，聚焦產品升級，以客戶需求為導向，追求產品力的提升，向高質房企發展。

同時，近兩年房企開始重視向管理要效益，內部管理和運營趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優化用工結構，降低人員成本，并預備適應行業換檔期內企業戰略調整下的未來用人需求。此外，進行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業越來越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。未來，房企將更多在管理、運營管控上發力。

格局：行業集中明顯提升，調控周期或被拉長

測評報告顯示，2018年房地產行業馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷售規模增長28.94% ，前50強房企銷售規模占全行業51.95%，千億房企創記錄新增至30家。貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業購得。同時，龍頭房企的優勢并不局限于住宅開發，慢慢向長租公寓、物流地產、商業地產、物業服務等領域擴展。尾部企業則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業因各種原因主動開始淡出房地產開發行業，謀求轉型。

同時，2018年融資渠道持續收緊，行業增速乏力，整體呈現向追趕成長和滯后發展端偏移的態勢，行業金字塔型的結構越來越明顯，強者恒強更加顯著。少數實力雄厚的大型房企受益于行業整合，業績得到進一步提升，銷售回款在規模、增量和穩定性上占據絕對優勢，實現穩步增長，優勢進一步擴大。中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售額小且呈現負增長的企業不在少數。

測評報告指出，回顧2014到2018年的本輪房地產調控周期，可以看到一些不同的特點。首先，去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現回調的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產市場近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長度跨越27個月。 最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現;目前政策調整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現對沖。那么從全國范圍觀察，可能造成的結果就是周期振幅變小、波長變大。所以，對房企來說，除了關注全國大環境外，也要兼顧深耕區域的具體情況、所處周期。尤其是在拿地、開發、銷售的節奏把握上，房企比以往需要花更多心思。