集體建設用地流轉價格評估方法應用研究

熊杰平 黃東玉

【摘要】集體建設用地，又可以稱之為“農村集體土地建設用地”，簡單理解就是指鄉（鎮）村集體經濟組織、農村個人通過投資或者集資的方式進行非農業建設使用的土地，可以劃分為宅基地、經營性用地、公共設施用地等等。本文就對集體建設用地流轉價格評估方法進行簡單分析，以期為集體建設用地流轉價格評估工作提供參考依據。

【關鍵詞】集體建設用地;流轉價格;評估方法;應用

在我國社會經濟迅速發展的今天，城鎮化進程逐漸加快，越來越多的農民走進城市，使得農村集體建設用地流轉成為常態化。但是由于農村集體建設用地流轉價值評估體系存在一定的不合理性，導致在集體建設用地流轉存在矛盾性，難以實現正常運行。基于此，本文就對集體建設用地流轉價格評估方法應用展開探究，以期提高農村建設用地流轉價值評估工作質量。

1、目前集體建設用地流轉價格形成中存在的問題分析

眾所周知，土地是農民獲取經濟來源的基礎，如果農民沒有土地，那么其在農村將無法正常生活，生活來源直接被切斷。受到城鎮化的影響，城市建設中對農民的需求量逐漸增加，使得大量農民走進城市務工，將土地承包出去，獲取相應收入。但是由于一些客觀因素的影響，農民在進行集體建設用地流轉中，其價格存在不合理之處，具體主要體現在以下幾點：

（1）農村集體土地建設用地的流轉主體不明確。現階段，農民在進行集體土地建設用地流轉工作時，不能做到主體明確，使得將此項任務經常由地方政府代為執行，使得農民的權益無法得到有效保證。例如，某地區村民張某將土地直接賣給土地流轉管理部門，流轉期限20年，每畝6500元;而該土地流轉管理部門轉手將此土地轉讓給某木材商，流轉期限依舊為20年，每畝價格卻達到35000元，從中賺取大量差價。

（2）農村集體土地建設用地的交易信息不充分。現階段，農村集體土地建設用地在進行流轉過程中，流轉價格形成經常交由政府決策，但是由于缺少詳細的土地評估體系，且相關部門協調工作不到位，導致信息流通和引導價格形成呈現出不足，進而出現買賣雙方信息不暢通等問題，農民權益無法得到保障。

（3）農村集體土地建設用地的價格評估機制不健全。在城市快速發展過程中，我國政府部門缺少有關農村集體土地建設用地的流轉地價的價格評估機制，使得評估技術不規范、價格體系不合理，久而久之，就會讓農村集體土地建設用地價格評估工作呈現出隨意性，產生農民資產流失等問題，負面影響非常之大。

（4）農村集體土地建設用地的流轉價格內涵不明確。現階段，農村集體土地建設用地在流轉過程中，還存在流轉價格內涵不明確的問題，如，有的以出讓方式取得集體建設用地使用權轉讓;有的卻以‘劃撥方式取得集體建設用地使用權轉讓，此種情況下，對農村集體土地建設用地流轉工作產生一定負面影響。

2、集體建設用地流轉價格評估方法的應用分析

針對目前集體建設用地流轉價格形成中存在的問題，我國政府部門要想讓農民土地權益得到保障，提高土地使用價值，就需要將土地使用權（占有權、使用權、收益權、處置權等等）嚴格落實，并做好農村集體土地建設用地的流轉價格評估工作，合理使用評估方法，具體操作如下：

（1）農村宅基地拆遷補償的價值評估。在農村集體土地建設用地中，宅基地是重要的組成部分，隨著城鎮化建設范圍的增加，使得農村宅基地大范圍占用，因此，國家需要對這部分農村進行適當的經濟補償，在此階段，政府部門可以按照“宅基地拆遷補償費=被拆遷房屋重置價格+原有宅基地面積×宅基地所處地區的區位補償價”這個公式進行補償款計算，確保每一位農民都可以獲取到合理的補償，解決拆遷補償中存在的矛盾性問題。

（2）土地發展權下的農村集體建設用地價值評估。隨著我國社會經濟的迅速發展，土地的使用價值越來越大，此種情況下，我國政府部門在展開集體建設用地流轉價格評估工作時，就需要嚴格參考土地發展權，在土地發展權下進行農村集體建設用地的價值評估，具體操作如下：一方面，政府部門需要將農村集體建設用地的價值形象化，然后合理分析結合城鄉建設用地增減掛鉤政策，詳細計算出農村集體建設用地的價值。另一方面，政府部門可以采用“土地發展權價值=開發完成后土地價值-開發前土地價值-開發過程中的各項費用-開發商的應得利潤”這個公式展開土地發展權價值的計算，確保土地發展權價值準確合理，為土地使用提供便利。

（3）經濟和生態價值考量下的集體土地價值評估。隨著“五位一體”的提出，我國越來越重視生態環境的保護，力求能夠實現生態環境的可持續發展。面對此種情況，我國政府部門在展開集體土地價值評估工作時，就需要嚴格考量經濟和生態價值，做好土地周圍環境生態價值的評估工作，然后計算集體建設用地的總價，具體操作流程如下：一方面，政府部門需要將集體建設用地的價值進行劃分，明確其經濟價值。另一方面，政府部門采用成本法、條件價值評估法等多種方法進行集體土地價值評估，并做好評估結果的修正工作，充分提高評估結果的準確性。

結語：

總而言之，農村集體土地建設用地作為各項非農業建設所使用的土地，是社會重要生產要素之一，在社會經濟發展中占據重要意義。面對此種情況，政府部門要想確保集體建設用地流轉價格合理，就需要做好集體建設用地流轉價格評估工作，合理選擇評估方法，做到既能夠維護農民土地權益、促進城鄉統籌發展;還可以緩解城鄉建設用地供需矛盾，真正實現集體建設用地的流轉價值。

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作者簡介：

熊杰平，中天成土地房地產評估（北京）有限公司，北京;

黃東玉，中天成土地房地產評估（北京）有限公司，北京。