傳統(tǒng)國(guó)企轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的“術(shù)”與 “道”

田勇

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期，以調(diào)控、構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制和高質(zhì)量發(fā)展為基調(diào)的宏觀環(huán)境給行業(yè)和業(yè)界企業(yè)帶來(lái)很大的沖擊，這種沖擊既是挑戰(zhàn)，也是契機(jī)。在客觀上推動(dòng)著企業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，業(yè)界紛紛探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品創(chuàng)新，以求在嚴(yán)酷的市場(chǎng)中打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。

站在新的歷史節(jié)點(diǎn)上，如何看待當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何尋找企業(yè)新的發(fā)展對(duì)策，值得全行業(yè)探討和思考。作為地方知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金泰恒業(yè)”）在與城市共成長(zhǎng)的進(jìn)程中秉持高度的社會(huì)責(zé)任感，并不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。本刊記者就相關(guān)話題對(duì)金泰恒業(yè)展開(kāi)采訪。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)作為責(zé)任國(guó)企，主營(yíng)業(yè)務(wù)與城市發(fā)展緊密相聯(lián)。請(qǐng)簡(jiǎn)要介紹一下公司這方面的實(shí)踐，并請(qǐng)談?wù)剬?duì)房企社會(huì)責(zé)任的理解。

馬亞鵬：在國(guó)家“一帶一路”的戰(zhàn)略指引和陜投集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，我們金泰恒業(yè)正處在“轉(zhuǎn)型升級(jí)”和“十三五”發(fā)展的關(guān)鍵階段，正在按照“圍繞大西安建設(shè)規(guī)劃，加快新產(chǎn)業(yè)布局，積極推動(dòng)公司由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型”。目前，已經(jīng)形成了以城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)為核心，以住宅業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、地產(chǎn)服務(wù)為主體的“1+4”戰(zhàn)略布局，積極推動(dòng)從“創(chuàng)造金泰恒業(yè)”向“再造金泰恒業(yè)”的歷史跨越，在前進(jìn)中完成公司“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的目標(biāo)。比如，我們“十三五”期間，在向城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造的西安SKP項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)，彌補(bǔ)了西安市高端消費(fèi)品的不足，開(kāi)業(yè)不到半年，單店銷售突破20億元，有力地支撐了西安市國(guó)際化大都市的形象地位。還有，我們長(zhǎng)安夢(mèng)想小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以科技成果轉(zhuǎn)化為主，立足大學(xué)城，旨在打造一個(gè)集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的高端服務(wù)平臺(tái)，更好地服務(wù)大西安建設(shè)。在高端養(yǎng)老項(xiàng)目方面，我們開(kāi)發(fā)的白鹿溪谷生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目成功簽約，正在抓緊推進(jìn)，建成后將有效緩解目前大西安高端養(yǎng)老項(xiàng)目不足的問(wèn)題。在旅游休閑以及高端養(yǎng)老、養(yǎng)生項(xiàng)目方面，我們打造的海南金泰18°海項(xiàng)目正在積極推進(jìn)，隨著項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，將真正實(shí)現(xiàn)高端旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的正式落地，公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，主營(yíng)業(yè)務(wù)布局將進(jìn)一步服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化進(jìn)程，為建設(shè)美麗中國(guó)踐行我們國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：作為國(guó)有企業(yè)、地方龍頭企業(yè)，金泰恒業(yè)在承擔(dān)城市建設(shè)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面積淀了成熟模式和經(jīng)驗(yàn)。請(qǐng)簡(jiǎn)要闡述金泰恒業(yè)主要業(yè)務(wù)及商業(yè)模式。

馬亞鵬：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“一個(gè)核心，四大主體”：以城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)為核心，以住宅業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、地產(chǎn)服務(wù)為主體的“1+4”戰(zhàn)略布局，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。在商業(yè)模式方面，我們主要是結(jié)合公司發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行了一些嘗試，首先在“傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”和“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”兩大方面嘗試“購(gòu)租并舉”經(jīng)營(yíng)方式。一是在能源生活基地項(xiàng)目上嘗試“以租代售”的經(jīng)營(yíng)方式;二是通過(guò)集中式公寓經(jīng)營(yíng)介入公寓市場(chǎng)，快速建立品牌形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租賃溢價(jià)。后期通過(guò)加入分布式公寓迅速擴(kuò)大規(guī)模。目前，我公司正在高新區(qū)、重點(diǎn)中小學(xué)、知名醫(yī)院周邊尋找性價(jià)比高的具備改造為公寓的資產(chǎn);同時(shí)，將怡景花園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為公寓進(jìn)行租賃，這項(xiàng)工作正在與政府職能部門對(duì)接。三是通過(guò)公寓物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)與住宅物業(yè)的銷售互相促進(jìn)，租賃客戶和購(gòu)房客戶實(shí)現(xiàn)互相轉(zhuǎn)換;四是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的積累，最終具備開(kāi)展地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)成為業(yè)界一個(gè)標(biāo)桿，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了哪些關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，克服了什么樣的困難和障礙？

馬亞鵬：客觀地說(shuō)，我覺(jué)得目前我們距離業(yè)界標(biāo)桿還有一定的差距，只能說(shuō)我們這幾年在西安這塊市場(chǎng)上基本重新返回了第一梯隊(duì)，距離最好時(shí)候2008年全國(guó)百?gòu)?qiáng)的成績(jī)還有很多不足。對(duì)此，我們從上到下都有清醒的認(rèn)識(shí)，這也是我們今后的一個(gè)持續(xù)奮斗的目標(biāo)和前進(jìn)的動(dòng)力。金泰恒業(yè)成立17年來(lái)，大致可以分為：起步階段;跨區(qū)域多項(xiàng)目運(yùn)作階段;省內(nèi)布局、業(yè)務(wù)擴(kuò)張階段;多元化運(yùn)作，混改上市四大階段。經(jīng)過(guò)17年、4個(gè)階段的持續(xù)發(fā)展，金泰恒業(yè)逐步形成陜西、山東、海南、上海四地共同發(fā)展的區(qū)域布局，實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)、旅游等產(chǎn)品業(yè)態(tài)的全面覆蓋，連續(xù)13年保持經(jīng)濟(jì)效益和資產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，初步實(shí)現(xiàn)了“立足西安、輻射全省、跨區(qū)域發(fā)展”的戰(zhàn)略格局，在西北地區(qū)形成了一定的影響力。

要說(shuō)困難，確實(shí)有很多。我一直有個(gè)觀點(diǎn)，只要搞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就一定會(huì)遇到困難，困難時(shí)時(shí)都有，無(wú)論大小，作為經(jīng)營(yíng)者都必須認(rèn)真分析、主動(dòng)應(yīng)對(duì)。17年來(lái)，公司從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)始終秉承“誠(chéng)心、協(xié)作、創(chuàng)新、超越”的企業(yè)精神，努力踐行“給您一生關(guān)懷”的品牌承諾，用先進(jìn)的理念、過(guò)硬的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，首先從強(qiáng)大自身做起，成功地跨越了一次次難關(guān)，才取得了今天的成績(jī)。當(dāng)然，這些成績(jī)的取得離不開(kāi)集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持，離不開(kāi)社會(huì)各界朋友的幫助和愛(ài)護(hù)，離不開(kāi)這支團(tuán)隊(duì)的艱辛努力。目前，公司“1+4”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)已經(jīng)基本形成，但是各版塊的比例還不協(xié)調(diào)，沒(méi)有達(dá)到“十三五”的規(guī)劃目標(biāo)。同時(shí)，我們?cè)诔鞘羞\(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、地產(chǎn)+、不動(dòng)產(chǎn)三個(gè)版塊投資力度正在逐步加大，占比逐漸提高，但距離“十三五”末新舊業(yè)務(wù)1：1的戰(zhàn)略目標(biāo)，還差距甚遠(yuǎn)，距離轉(zhuǎn)型成功還有很長(zhǎng)的路要走。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：金泰恒業(yè)在運(yùn)用新技術(shù)方面、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐開(kāi)展了哪些工作，最明顯的創(chuàng)新是什么？有哪些收獲和感悟？

馬亞鵬：2002年創(chuàng)立以來(lái)，為了賦予我們的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)差異化內(nèi)涵，我們率先在中國(guó)地產(chǎn)界提出了科學(xué)地產(chǎn)引領(lǐng)人居進(jìn)程的科學(xué)地產(chǎn)八大標(biāo)準(zhǔn)，搭建了比較完善的“科學(xué)地產(chǎn)”理論框架體系。（即：科學(xué)的選址-環(huán)境學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的景觀-園藝學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的規(guī)劃-規(guī)劃學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的建筑-空間學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的戶型-人體工程學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的配套-社會(huì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的服務(wù)-心理學(xué)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)的人文-文化學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。）我們堅(jiān)持“精心設(shè)計(jì)、精心施工”的理念，從項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)到小區(qū)整體景觀綠化設(shè)計(jì)，從每一個(gè)單個(gè)戶型設(shè)計(jì)到建筑單體立面設(shè)計(jì)，始終做到有創(chuàng)新、有獨(dú)特風(fēng)格，并在項(xiàng)目建設(shè)全程中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)、安全關(guān)，力求做好每一個(gè)細(xì)節(jié)。

在“科學(xué)地產(chǎn)”理論指導(dǎo)下，通過(guò)我們多年的研發(fā)積累，我們建立了公司戶型產(chǎn)品庫(kù)、各專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?nèi)控標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量?jī)?nèi)控指南，創(chuàng)出了可以廣泛復(fù)制的“開(kāi)放街區(qū)、圍合院落”創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新了以電梯入戶、新風(fēng)換氣節(jié)能系統(tǒng)為代表的新技術(shù)，具備了一定的科技核心實(shí)力。譬如：在落實(shí)創(chuàng)新方面，我們?cè)谙剃?yáng)開(kāi)發(fā)的絲路花城項(xiàng)目，以“科學(xué)地產(chǎn)、詩(shī)意棲居”溫情小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)理念，在西北地區(qū)首推退臺(tái)式花園洋房、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、以及齊全配套的住宅社區(qū)聞名于西咸新區(qū)，改變了西咸新區(qū)樓市格局。2010年榮獲《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》。

在西安開(kāi)發(fā)的假日花城項(xiàng)目以開(kāi)放的街區(qū)、圍合的院落、泛會(huì)所、四點(diǎn)半學(xué)校、電梯入戶、入戶花園、新風(fēng)系統(tǒng)等西北首創(chuàng)設(shè)計(jì)理念，基本確立了我公司住宅產(chǎn)品今后定型和發(fā)展方向。2009年榮獲房地產(chǎn)行業(yè)最高獎(jiǎng)項(xiàng) “廣廈獎(jiǎng)”和“全國(guó)社區(qū)服務(wù)優(yōu)秀項(xiàng)目”。

還有開(kāi)發(fā)的新理城項(xiàng)目作為假日花城項(xiàng)目的升級(jí)版，全面引入節(jié)能環(huán)保新科技，九大節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)、三重園林景觀體系、三重商業(yè)體系和三重安防體系，并將3G無(wú)線上網(wǎng)、智能家居等十項(xiàng)科技元素融入社區(qū)生活中。1期通過(guò)住建部住宅性能2A級(jí)認(rèn)定，入選“廣廈獎(jiǎng)”候選項(xiàng)目。

過(guò)去17年中，我們通過(guò)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中大膽的技術(shù)創(chuàng)新和實(shí)踐應(yīng)用，為公司帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的效益，樹(shù)立了公司和項(xiàng)目品牌，提高產(chǎn)品的科技含量和核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大了在區(qū)域市場(chǎng)的占有率，這些嘗試和成功案例，也更加堅(jiān)定了我們堅(jiān)持走創(chuàng)新發(fā)展道路的信心，并將“創(chuàng)新”精神與“誠(chéng)心、協(xié)作、超越”一起寫入公司的企業(yè)文化，作為企業(yè)的精神不斷延續(xù)傳遞和發(fā)展壯大。今后，我們將繼續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)工作，重點(diǎn)引進(jìn)低碳、環(huán)保、節(jié)能住宅發(fā)展理念和技術(shù)，完善公司“科學(xué)地產(chǎn)”理論技術(shù)體系，進(jìn)一步提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：綜合當(dāng)前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，您對(duì)金泰恒業(yè)未來(lái)發(fā)展最大的期待是什么？有什么樣的規(guī)劃？企業(yè)今后在行業(yè)中的定位是什么？

馬亞鵬：要說(shuō)期待，我還是希望金泰恒業(yè)能夠早日實(shí)現(xiàn) “城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，最終完成從“創(chuàng)造金泰恒業(yè)”到“再造金泰恒業(yè)”的歷史跨越。對(duì)于這個(gè)目標(biāo)，我們從“十三五”一開(kāi)始，就制定了具體的發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由最初的“3+3”調(diào)整為目前的“1+4”模式，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化取舍，發(fā)展定位更加精準(zhǔn)，項(xiàng)目布局緊密聚焦大西安發(fā)展規(guī)劃，在推進(jìn)的過(guò)程中不斷進(jìn)行完善，逐步實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略聚焦和資源整合。截至目前，公司向“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)布局和組織架構(gòu)已經(jīng)初步形成，經(jīng)濟(jì)效益逐步顯現(xiàn)，2018年公司銷售收入突破30億元。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著明后兩年更多新項(xiàng)目的落地實(shí)施，我們的“十三五”規(guī)劃將進(jìn)入“最關(guān)鍵的時(shí)期”，金泰恒業(yè)將迎來(lái)歷史發(fā)展的“黃金期”，進(jìn)入自成立以來(lái)“最好的發(fā)展階段”。這些成績(jī)的取得和良好局面的形成，凝結(jié)了全體金泰恒業(yè)人的智慧和汗水，非常來(lái)之不易。我們將繼續(xù)圍繞大西安建設(shè)規(guī)劃，加快新產(chǎn)業(yè)布局，繼續(xù)努力，一張藍(lán)圖，實(shí)干到底，堅(jiān)定地向著“陜西最具實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的目標(biāo)努力前進(jìn)。