“魔術師”中梁

樂山

3月20日，在中國房地產業協會聯合易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的“2019中國房地產開發企業500強”測評中，上海中梁地產集團有限公司（簡稱中梁）憑借整體實力跨越式增長，穩居行業綜合實力20強席位，并榮登獲“2019中國房地產開發企業發展潛力10強”第1位。

不得不說，中梁猶如“魔術師”，讓我們在所謂的地產“下半場”見證了“行業奇跡”。

善“變”者中梁

《從優秀到卓越》是崇尚讀書文化的中梁高管的必讀書目之一，作者吉姆·柯林斯在書中寫道：無論最終結局有多么激動人心，從優秀到卓越的轉變從來都不是一蹴而就的。在這一過程中，根本沒有單一明確的行動、宏偉的計劃、一勞永逸的創新，也絕對不存在僥幸的突破和從天而降的奇跡。

這一點無可否認。

回望3年前，2015年中梁控股銷售額為168億元，此時行業并未給予這家起步于溫州的小型房企太多關注。2016年，中梁果斷將總部遷至上海，并由此邁入發展的快車道，當年銷售額實現翻番達到336.8億元;2017年上升至757.9億元（據2017年1月中梁發布的五年發展戰略，2017年的銷售目標是500億，事實完成額超150%）;2018年銷售額穩超千億至1288.7億元。僅僅三年，中梁完成了從百億向千億房企的蝶變，也因此創造出“中梁現象”“行業黑馬”“成長性房企樣本”“跨越式發展標桿”等現象研究，收獲贊譽無數。

如此快的速度，給人“魔術師變戲法”一樣的感覺。而深究其邏輯，中梁奇跡的背后正是其戰略投資、產品運營、組織機制、人才建設、融資能力等各業務板塊的內功夯實與提速發展，更是“為美好生活創造價值”理念驅動下的不斷變革。

市場布局：從未來的視角創贏當下

善弈者落子，往往預判后面很多步。在科技和商業高速發展的背景下，追隨未來的腳步，才能不被今天的時代拋棄。中梁亦一直在追尋引領未來的途徑。

充足且優質的土地儲備是企業后續發展的重要支撐。在拿地方面，中梁一直保持自己的速度，并恪守自己的原則。

從2016年起，“中梁速度”開始橫掃土地市場。據公開資料顯示，2016年，中梁以平均每周拿一塊地的速度，共拿下近70塊地;2017年以平均每三天拿一塊地的速度，共拿下100余塊地;至2018年，中梁拿地速度基本達到平均兩天拿一宗地。

2017年，一二線城市受調控影響嚴重，而三四線城市受棚改利好的影響市場開始走高，中梁正是看準拿地窗口期，提前布局，才實現了銷售額高增長。

在“快、準、狠”的拿地速度下，近年來中梁在土地市場上也堪稱“黑馬”。據克而瑞數據顯示，2018年，中梁新增土地貨值約2201億元，新增土地建筑面積約2516萬平方米，分別位列行業第12和第8;其中，新增土地貨值較過去一年同期大幅上漲165%（排名上升23位），這一數據在TOP30企業中位列第一。

在時下業界普遍感到行業寒意來襲的時候，2019年，中梁再次展現其“魔術師”特質——繼續加大拿地力度，于山東、浙江、廣西、河南、陜西、江西等斬獲多幅優質地塊，并首次挺進山東濰坊、陜西西安、遼寧大連、江西南昌等二三線及省會城市……逆勢上揚，迅速拓進多個城市市場。

中梁在“全周期全結構全模板”的布局方針下，優化投資版圖。在拿地原則上，中梁堅持不拿高價地。在被市場熱推至高位的城市，中梁總是巧妙避開。而是另辟蹊徑，靠著難能可貴的前瞻性，購入“潛力股”。

這正應了投資界一句名言：“買預期，賣現實”。但能準確判斷清楚現實和預期的，需要智慧。

我們總在驚嘆中梁總能在行業普遍下滑態勢中實現逆增長，卻驀然發現，它總在提前出手布局，在我國城市輪動發展中搶占市場機會。從中梁的業務版圖中可以看到，在“根植長三角、布局全國、輻射五大核心經濟區域”的戰略指導下，中梁已完成20多個省市、130余座城市的布局，基本覆蓋全國重點城市群的重要城市。充足的土地儲備以及不斷深化的全國化戰略布局為中梁后千億時代的高增長提供動力。

產品戰略：尊重客戶價值的本質

市場對產品的考驗接踵而至，也決定著企業是否真的能在市場上立足。

改革開放40余載，我國居民實現了從“有房住”到“住好房”，再到追求美好生活的演化。中梁謹守產品價值，致力于提供能夠滿足居住需求，讓購房者感受到美好居住體驗的就是好品質房。為實現這一目標，中梁甘做工匠，將產品打磨到極致。

中梁將其品牌理念定位為“為美好生活創造價值”，具體到產品理念中就是“文化、生活、智慧、健康”四個關鍵詞。

文化：無限追求建筑藝術。主要表現：尊貴、品質感的立面設計、主入口形象、景觀綠量、公共部位精裝。讓客戶感受平價的奢華。

生活：“美好筑家”，體現在對生活品質的追求，比如戶型設計上注重南北通透、采光充沛等;

智慧：體現對生活便利性的追求，比如智能化、科技化的生活體驗;

健康：選材定位于環保的建筑材料、部品部件。讓客戶感知到開發商的社會責任感。

產品力是企業制勝市場的關鍵，中梁品質體現在產品打造的每一個環節。前期規劃時，中梁通過對區域產品結構、購買力、居住習慣、客戶偏好等進行深入分析，確立極其精準的產品定位。從高品質的建筑選材、精細的制作工藝到戶型設計，再到社區里隨四季變化的園林花卉，中梁都力求給客戶更好的生活環境。例如，在戶型上，中梁研發了“寬、薄、透、精、景、正、明、闊”的八大價值體系，旨在打造闊綽明亮、人性化的居住空間。用細分化的產品線將此價值觀落地，并分別針對不同人群的不同居住需求進行創新升級。

此外，中梁成立約1800平方米精裝修產品研發培訓基地，構建“四需六感”和“九大匠心系統”提升人居細節體驗;打造梁筑定制精裝，滿足客戶對空間、功能及裝飾的多樣化需求;啟動“悅享家”全齡社區景觀體系的標準化設計研發工作，營造睦鄰友好的社區氛圍等，歸根結底，中梁就是以提升美好生活體驗為核心，在不斷升級產品和服務。

組織變革：激發企業最大活力

“阿米巴”本指單細胞變形蟲，它能夠隨外界環境變化而變化，不斷進行自我調整來適應所面臨的生存環境。阿米巴經營理念指將組織分成若干個獨立小組，自食其力、自負盈虧，讓每個小組潛力得到最大限度的激發，實現銷售額最大化、費用最小化，大幅提升公司利潤。

組織是企業戰略落地的關鍵。組織阿米巴化，是中梁經過長時間的摸索，選擇適合自身發展的經營模式。通過充分授權、成就共享，形成良性競爭，激活了原動力，打開了發展新局面。人人都是創業者、經營者，讓企業自我驅動。同時，為了打造智慧型、生態型、學習型、系統型組織，中梁還建立了多層級事業合伙人激勵體系，包括“股份合伙、成就共享、項目跟投、費用包干、專項激勵”等一系列激勵機制，有效激活了企業的經營活力。

在不斷探索中，中梁的阿米巴生態經營模式逐漸形成了“1335”密碼，即實現1個成功方程式、突破3大發展瓶頸、構建3大閉環系統、打造5大支撐體系。在阿米巴生態經營模式的指引下，中梁橫向成立了區域集團、縱向裂變區域公司。在這種生態經營模式的組織機制下，2018年，中梁蘇滬、湘浙贛、皖贛、浙廣、東南、浙魯豫等多個區域集團銷售業績突破百億，而隨著中梁阿米巴化持續推進，區域規模持續擴大、組織架構進一步完善，中梁將會有更多區域集團突破銷售百億。

持續不斷的變革，是在現代社會中前行的必備素質。隨著中梁的戰略布局、組織、運營、內控和融資的變化與策略更新，中梁賴以成長的阿米巴體系也隨之更新，應時而動，謀勢而為。

重視人才：決勝千里

日本經營教父松下幸之助曾說：企業即人。企業的競爭，最終是人才團隊的較量。

認識到人才是企業從優秀走向卓越的基石，中梁一直秉承“先人后事”的理念，在穩健前行的過程中始終落實高效的人才戰略。據了解，在中梁內部有一套完善的人力資源戰略密碼“1234”，旨在為企業打造一套優秀的人力資源體系、一大批高素質經營人才，夯實企業的組織能力基礎。

中梁針對人才引進和培養有單獨兩套體系。

在人才引進上，依據嚴格的人才標準，中梁通過“獵鷹計劃”“棟梁生項目”“新棟梁”等引進有能力的優秀新人打造“子弟兵”，以培養企業未來的中高層后備隊。截至2018年，中梁核心團隊及中高層崗位80%以上來自房地產TOP30企業的優秀人才。

在人才的培養方面，開設“中梁學院”，建立完善的培訓體系。通過“3大培訓理念、3級培訓體系、5大培訓愿景、5大培訓工具、12大培訓項目”，開展從基層員工到中高層管理者、從區域公司到區域集團再到控股集團的結構化培訓體系，以此讓不同層級、不同領域的員工都能快速成長。

此外，秉承“開放、開拓、開創、共擔、共享”的價值觀，中梁還堅持實施多層級激勵體系，真正實現與員工價值共創、風險共擔、利益共享。最終通過文化引領團隊，實現企業目標。

融資護航：全面開花

房地產是資金密集型行業，資金就是房企的命門，通暢的融資、充裕的現金流是房企可持續發展的重要保障。尤其是目前房地產行業受調控影響，融資渠道收窄，給開發商帶來嚴峻的挑戰。

作為新晉千億房企的一員，中梁在融資方式和合作模式上不斷探索創新，建立了多層次、多結構、多渠道、多元化的融資體系，積極打造金融戰略合作聯盟，推進金融資源的“開拓、升級、深化”。

據了解，中梁已與五大國有銀行、八大股份制商業銀行以及多家地方性商業銀行建立全面合作關系，獲得銀行總兌總授信。同時，中梁還與多家非銀金融機構建立戰略合作關系，包括信托、證券、私募、資產管理公司等多個渠道。以信托合作為例，2018年3月，中梁與五礦國際信托簽署了2018年首個戰略級金融機構總對總協議，此后，中梁又接連與華融國際信托、萬向信托、陜西省國際信托、萬聯證券等多家非銀行金融機構達成戰略合作關系。同時，積極尋求與長江鉅派、BU財富等投資機構的合作機會點，以拓寬融資渠道，謀求發展。與金融機構的合作，為中梁實現輕資產運營、跨越式增長提供了強大的助推。未來，中梁還將繼續加大這方面的合作和投入，不遺余力地推進金融渠道的打開以及和外部資本的合作，爭取進一步降低資金成本，提升綜合競爭能力。

在企業發展根基穩固后，中梁作為房地產企業TOP20中唯一一家還未上市的房企也已經著手上市，預計2019年將會正式登陸資本市場。資本力量將引領中梁的下一步騰飛。

行穩致遠：未來價值展望

縱觀業內，要么發展遲緩，要么節奏過快而不穩。告別野蠻生長的時代，追求有質量的增長、規模與效益的平衡，成為越來越多有遠見卓識的房企的戰略選擇。

隨著中梁“百城戰略格局”逐漸成形，對運營能力、風險管控力等提出了新的挑戰。在國家提出降杠桿的語境下：中梁成功實現連年凈負債率下降、凈利潤率和凈利潤上升，體現出對風險的預控和對品質增長的追求，可謂積極去杠桿的同時實現高速、高質量的典范。

從百億到千億，中梁只用了3年時間，而下一個3年，“魔術師”的目標是3000億。在沖3000億的路上，中梁正在進一步夯實和優化5大管理體系，打造能夠穿越經濟周期及結構的發展模式。針對跨越千億后面臨的組織、運營、內控等方面的挑戰，中梁夯實內功，致力于從組織力、運營力、內控力打造能屈能伸、收放自如的組織體系，打造剛柔并濟、彈性高效的運營體系;打造前瞻引領的風控體系;打造體系豐富、塑造爆款的產品體系，向3000億戰略目標奮進。

業界流傳一種說法：10年前學萬科，在工業化時代學習標準化生產，5年前學碧桂園，在互聯網時代學習其對人的激勵。但中梁這般對行業的洞見、對市場的掌控以及由此衍生的發展策略，卻很難被有效模仿。《孫子兵法·勢篇》曰：“凡戰者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江海。”“魔術師”善出其不意，中梁又將會帶給業界什么樣的奇跡，我們拭目以待。