城市房屋拆遷的法律與經濟問題探析

張榮芬

【摘要】隨著我國城市化進程的加劇，房地產行業迎來了全新的發展，對土地的需求也不斷加大，從而促使城市中一些老舊房屋面臨拆遷問題。但在拆遷的過程中會涉及到不同主題的經濟利益，常常會引發不同程度的糾紛，亟待借助法律手段進行合理的解決。基于此，本文就從法律和經濟的角度出發，對城市房屋拆遷中存在的問題進行分析，并提出了一些個人觀點和解決對策，希望能提供一些有價值的參考，以促進我國城市房屋拆遷工作的合理化和規范化。

【關鍵詞】房屋拆遷;法律問題;經濟問題

舊城區改造、危房拆遷等是近年來我國開展的一項惠民工程，有效的推動了城市化建設的進程。但在實際的拆遷工作中，由于法律制度不夠完善，常常會因為經濟利益問題產生各種糾紛，嚴重的會釀成慘劇，這就與拆遷的初衷相悖，對人們的正常生活造成了嚴重的影響。因此，國家和有關部門要采取有效措施，及時健全法律制度，在拆遷工作的開展提供參考依據，切實的解決拆遷中遇到的經濟問題，從而實現合理化、規范化拆遷，保障人們的經濟利益。

1、城市房屋拆遷中經濟利益分析

1.1拆遷所在地的地方政府經濟利益分析

開展房屋拆遷工作是為了對土地進行征收，由于土地是國有土地，因此會直接關系到國家的經濟利益，這就需要地方政府的直接參與。通過拆遷后將土地進行出讓，能為地方政府帶來巨大的經濟利益，尤其是我國一些一線城市、發達城市的房屋拆遷，這就提升了地方政府在城市房屋拆遷工作中的積極性，主動推動城市房屋拆遷工作的進行。同時，城市房屋拆遷是實現舊城區改造，推動城市化進程的有效措施，這也是地方政府積極進行房屋拆遷的原因之一。

1.2被拆遷房屋所有人經濟利益分析

城市房屋拆遷還能為房屋所有人帶來豐富的經濟利益，其中一部分經濟收益是使用者將房屋的所有權以及土地所有權進行轉讓獲得的，這部分的收益一般都非常高。此外，作為被拆遷房屋所有人還可以通過回購方式獲得經濟利益，這也是當前許多被拆遷房屋所有人愿意選擇的補償方式，即獲得低價購買原有土地之上新建房屋的權益，甚至有的直接以新建房屋來抵償拆遷補償[1]。但是對于被拆遷房屋所有人來說，其經濟利益也存在被侵害或者損失的風險，無論與政府還是開發商相比，他們在地位上都不占優勢，很有可能無法獲得應得的補償。

1.3開發建設商品房企業經濟利益分析

房屋拆遷工作還與開發商、建設方有著密切的經濟關系。開放商為了獲得某一區域土地的開發權，就必須要進行土地的競標或者拍賣，在獲得土地使用權的同時要繳納不菲的轉讓金。在規范條件下相互競拍，投標方式通過事先的科學論證和長時間準備，而在競拍活動中存在著很多不確定因素影響開發商出價，但都體現著公平、公正，同時從各方面反映出來的問題看，在這兩種方式中都不能排除私下運作，但這就對其他開發商造成侵害。

2、城市房屋拆遷中法律適用存在的問題

2.1關于房屋拆遷補償引發的法律糾紛頻發

城市房屋拆遷中最核心主體就是被拆遷房屋所有人，對其進行拆遷補償的相關經濟利益也是最容易引起糾紛關鍵所在，在現實拆遷中對補償款不滿意的就會拒絕搬遷，從而引發各種矛盾和糾紛。這主要是因為對房屋價值的評估缺乏科學合理性，例如：有的評估機構受到政府或者開發商意見左右，做出對房屋所有人不利的評估，但是房屋所有人卻沒有相應申訴機制。同時法律對于補償標準也使用了不確定的表述方式，比如“合理的”“公平的”等。

2.2拆遷強制執行涉及的法律問題

關于強制拆遷的新聞永遠是熱點新聞，雖然相關立法已經明確禁止了行政強拆，指明需要強制拆遷的，必須經過法定程序由司法機關強制執行。但是現實中仍然存在開發商強拆，甚至司法機關強拆也飽受爭議，這主要是因為對于被拆遷人來說，要承受巨大的經濟利益損失和生命財產安全威脅[2]。此外，強拆也容易引發社會矛盾，形成群體性事件，反而會給拆遷進度帶來不利影響。

2.3拆遷引發糾紛時法律救助存在問題

雖然法律法規賦予了相關利益主體面對拆遷糾紛時可以選擇行政復議、行政訴訟的權利，但是在實踐中，由拆遷引發的糾紛訴諸司法訴訟的越來越多，因為行政復議仍然是在政府行政管理范圍內進行解決，而許多拆遷問題就是在政府參與甚至主導下進行的，作為被拆遷人來說根本不相信可以通過行政復議解決問題。雖然大多數選擇訴訟，但是，行政訴訟中往往只進行合法性審查，而不進行合理性審查，因此關于拆遷補償標準不合理等訴求也不能得到解決。

3、完善城市房屋拆遷經濟糾紛的法律制度

3.1完善城市房屋拆遷征地補償機制

根據上文分析，拆遷補償中最關鍵的問題就在于補償標準，而補償標準是由評估機構做出的，因此完善城市房屋拆遷征地補償機制核心問題就在于保障評估機構站在中立立場上進行科學評估，做出合理的評估結論。補償機制中還應當明確補償標準，將“公平”“合理”具體細化，另外，還要設置聽證程序來保障其公平合理性[3]。

3.2完善強制拆遷的法律規定

法律賦予司法機關強制執行權利的目的是加強對行政行為的審查和監督，因此作為司法機關應當加強司法獨立，避免受到政府的影響。在面對被拆遷人申訴時，要站在法律公平、公正的立場，維護各方合法權益，尤其是在強制執行問題上，應當強化合法、合理性論證，必要時可以組織各方代表進行聽證[4]。司法機關要謹慎采取強制執行，確有必要進行強制執行的也要嚴格按照法定程序進行公示、公告，還要注意規范在強制執行拆遷中行為。

3.3暢通因拆遷引發糾紛的法律救濟機制

無論是行政復議還是行政訴訟，對于被拆遷人來說都難以維護自身合法的權益，因此應當為被拆遷人提供更加暢通完善的解決拆遷糾紛的救濟渠道。筆者認為可以在現有解決方式的基礎上，增加仲裁和民事訴訟來解決。當前我國以仲裁方式來解決糾紛的越來越普遍，因而也可以在拆遷糾紛中應用此種方式，而拆遷糾紛中大多與經濟利益直接相關，因此也有必要允許當事人以提起民事訴訟的方式來維護自身權益。

結語：

總而言之，在當前城市房屋拆遷過程中，仍存在著各種經濟問題和法律問題，由于拆遷涉及的經濟利益重大而倍受人們關注，由拆遷引發的各種經濟糾紛、強拆事件等也成為社會的焦點話題，這使我們深入思考應該如何對相關法律制度進行完善。篇幅所限，本文對該問題的研究還不夠深入，希望學者們繼續深入探討。

參考文獻：

[1]高凱歌.權力、權利和利益的博弈——我國當前城市房屋拆遷問題的法律與經濟分析[J].法制博覽，2016（20）：224.

[2]邵慰.城市房屋拆遷制度研究[D].東北財經大學，2010.

[3]蔡紅芹.城市房屋拆遷中若干問題法理研究[D].南京師范大學，2008.

[4]馮玉軍.權力，權利和利益的博弈——中國當前城市房屋拆遷問題的法律與經濟分析[J].制度經濟學研究，2007（04）：40-81.