房地產項目開發中的運營管理流程分析

富起

【摘要】隨著我國經濟的不斷發展，以及我國對金融領域的不斷投資，很多人來房地產領域投資開發并在該項目領域中脫穎而出，已成為整個經濟發展中產值增長最為迅速的產業。房地產項目開發中，最為重要的部分就是房地產投資，而投資作為一種風險性較高的經濟發展領域，由于其高風險也高收益的特點，在未來經濟社會中也會越來越受風險愛好者企業家的青睞。

【關鍵詞】房地產投資;項目開發;運營管理流程

房地產項目作為目前經濟發展形式最迅速的產業，在我國科學發展理念以及現今管理理念的帶動下，已經開始向科學化、正規化、整體化方向發展。其中成果最為突出的是其在開發過程中，對運營管理流程的分析和建立。有了科學化正規化嚴格化的管理方式與流程依據，房地產項目將會在整個開發與投資的過程中提高效率，縮短時間，從而減少不必要的成本付出。

1、房地產開發運營管理流程建立的背景

從目前的經濟發展狀況來看，由于經濟發展水平的提高，我國家庭的人均收入也開始不斷提升，人均消費水平也由此提升，在這樣的背景與發展形式下，我國的消費者需求也就開始日益提升。

1.1現代消費者對于房屋的新需求

從住房需求來看，消費者對房屋的采光度是否充足、地理位置是否優越、交通是否便利、環境是否優美、房屋內的固定布局是否科學合理、小區內的基礎設施是否完善、物業是否負責等等，這些都日益成為現代消費者房屋需求的首要考慮因素[1]。

1.2消費者需求提升給房地產開發帶來的挑戰

由于現代市場是以顧客為中心的買方市場，我國所有的經濟發展與營銷手段都是以顧客為上帝。因此，為了滿足顧客們的新需求，獲得更多的滿意度，這就使得房地產開發商在進行房地產開發與投資時需要估計到方方面面。隨著越來越多的開發商的實踐與探索，他們在此后的房地產開發中逐漸摸索出了一套科學的房地產項目開發運營管理流程，并開設了開發項目小組，進行更加細化的分析與研究。

2、房地產開發運營管理的主要流程

2.1房地產開發運營管理的七大階段

由于近年來生產運作管理理念的不斷推進，房地產項目開發的運營管理流程也不斷的進行深化與改革，目前主要定位為七個階段：前期—土地獲取—策劃定位—規劃設計—工程施工—開盤銷售—入伙交房。這七個過程中的每一個過程都起到至關重要的作用[2]。

2.2房地產開發運營管理七大階段的具體實施

2.2.1前期階段

前期階段主要進行的是一些瑣碎性、前瞻性、細節性的工作，對于房地產開發商來說，他們常常在這個階段就建立起整個房地產開發的戰略宏圖，并開始著手準備一些前期工作。比如進行市場情況的調研、進行國家政策的分析、進行土地資源的信息收集等等，這些前期的準備工作都為后期的土地獲取與開發和策劃的制定打好了堅實的基礎。

2.2.2土地獲取階段

這個階段中最為重要的就是地理位置及環境的分析與調研。在選擇了合適的開發土地之后，簽訂土地出讓合同，獲得土地使用權并開始進行土地規劃。

2.2.3策劃定位階段

這個階段所做的主要工作就是進行整個項目開發運作管理流程的詳細介紹，包括建設過程中如何安排分工、怎樣規劃時間、怎樣進行設計、市場定位如何、預期銷售量多少及如何銷售等問題。

2.2.4規劃設計階段

規劃設計階段顧名思義就是進行施工圖紙的設計、房屋內部構造的詳細圖紙以及整個項目方案的規劃和設計。

2.2.5工程施工階段

工程施工階段作為整個項目流程的基礎階段，所需要做的工作也是階段中最為繁重和耗時的工作。其中主要包括施工材料的選購與制造、根基的構建和監制以及后期外觀的完善和基礎設施的規劃與建設。在這個流程中，往往會采用大量的生產運營理念來進行最佳施工時間與鏈條的計算和協調。

2.2.6開盤銷售階段

銷售是整個項目開發流程的精華。所謂萬事俱備，只欠東風。開盤銷售階段就是這股東風。這個階段主要經營預期的宣傳與吸引，房屋的銷售與形象的建設。

2.2.7入伙交房階段

這一階段作為整個流程的終極階段，也是最為輕松的階段。主要經營房屋的驗收與檢查，物業的移交等工作。

2.3房地產開發運營管理各個流程的聯系與銜接

在進行項目開發之前，有一個對整個房地產從最初的開發到最后的售盤有重要影響的過程，那就是土地選擇與獲取。能否選擇一個各方面條件都很優越并且適合進行房地產開發的地塊，對整個后續的過程的完成度具有重要的作用和影響。在需要進行開發的項目確定之后，開發公司就會相繼成立項目團隊，進行一系列后期的策劃和設計。在整個房地產開發運營管理流程中，除了土地選擇與獲取是最為重要的階段之外，還有一個不可忽視的主要階段——工程施工。工程施工階段是整個房地產開發中的基本框架和成果體現，因此，工程施工階段常常被設計師或者團隊專業人士認為是整個流程中最最需要科學管理與規劃的階段。

3、房地產開發運營管理流程建立的作用

通過調查顯示，這種運營管理流程的分析和建立，在很大程度上提高了我國房地產項目開發與建設的整體效率。由于在施工過程中一些科學的生產運營理念的引進與使用，我國的房地產項目開發的成本大大縮減，也是的我國整個的房地產領域有了技術上的進步與流程上的完善[3]。在這樣的運營管理流程之下所開發與建設的現代化房屋，也在一定程度上滿足了甚至超越了顧客的滿意度，刺激了我國的經濟增長，帶動了我國房地產領域的再次發展。

結語：

隨著先進理念的應用與引進，我國的房地產項目開發中的運營管理流程會更加細化，更加先進。在未來更多的項目開發中，開發商會不斷的以顧客為中心，組建更加專業的項目團隊，設計顧客化的管理流程，從而使得我國的房地產開發更加貼近顧客的需求、滿足顧客的需要。

參考文獻：

[1]朱志娟.房地產項目開發中的運營管理流程分析[J].居舍，2017（23）：136.

[2]林斌.房地產開發項目項目管理過程中存在的問題[J].居舍，2019（01）：181.

[3]梁竣淇.論房地產開發項目中經營管理的作用[J].住宅與房地產，2018（36）：94.