房地產開發項目工程管理質量控制措施探討

【摘要】文章通過對房地產開發項目工程管理質量控制理論的概述、分析了現有經濟環境下房地產開發項目工程管理質量控制顯露的弊端、接著提出了房地產開發項目工程管理質量問題解決的途徑，為我國房地產開發企業項目工程管理在經濟蓬勃發展的當下，尋找一條更廣闊的出路、促進我國經濟更好發展。

【關鍵詞】房地產;開發項目;工程管理;質量控制

1、房地產項目管理質量控制要點

1.1房地產項目管理質量控制的重要性

建筑項目的質量是房地產開發工作中關注的核心環節，然而在項目質量中起著重要作用的是開發商對項目質量的管理意識。從一定方式上來看，開發商如果在施工的每個階段都有很好的控制管理能力，這樣在建筑竣工以后能保證高質量的完工標準。只有保障房地產開發項目工程管理質量在科學、合理的方式下開展，才能確保在設計階段，設計部門規劃出確實可行的運營方案、在建筑施工階段保證購入建筑材料質量優良，沒有偷工減料的不良現象發生。在竣工階段，有高標準的收尾，只有確保房地產開發項目工程管理質量有效監控，才能確保各階段施工有效進行。

1.2影響房地產項目質量的因素

房地產開發項目的建筑工程有著施工結構復雜、施工周期長、施工過程容易受到環境氣候因素影響、原材料類別多等一系列的特點。這些因素都會給項目施工帶來不小的困難，如果不加強房地產開發項目工程施工的質量管理就會造成工程質量的不合格，有的造成嚴重、不可補救的安全事故。大體上影響項目質量因素主要是：選擇施工人員的整體專業素質水平低，以勞動力為主忽視了技術因素;為了縮減成本選用的原材料不符合安全質量標準;機械設備沒有定時更新維護;項目工藝落后等

1.3房地產項目質量管理的辦法

房地產項目質量管理通常會選用：現場質量管理和進行質量管理的統計分析。現場質量管理多以質量檢查的方式實現對房地產質量的監管，現場檢查主要有肉眼可觀的目測法、用測量工具進行實地檢查的實測法、通過拉力試驗等方式的試驗法。對于常見的工程質量監管的分析方法主要繪制折線圖、秒回散點圖、填寫檢查表等，很具項目管理的實際情況進行分析運用。

1.4房地產項目質量管理現狀

在房地產開發項目工程管理中，監理機構是其主要的監管控制單位，工程項目單位要根據自身面臨的實際問題施以質量方面的監督。工程建設的部門從某種意義上只能在宏觀的角度下把控整體工程的質量標準，無法做到精細化的管理水平。然而，施工工程的質量好壞取決于房地產開發企業的質量管理的水平、不同層次的管理水平對質量的影響是不同的，監理單位的監控力度也會影響工程質量管控的效果[1]。

2、房地產開發工程項目存在的問題

2.1房地產開發各階段不合理

大多數的建筑單位為了降低成本，實現利潤最大化，通常主要架構和地基是開發商把控，其他的工程，通過外包的形式交于其他分包公司，這些分包的公司一般是和建筑企業沒有實質性的合同簽署。因此，開發商無法保障工程的質量。另一方面，質量監管人員是臨時從建筑施工的技術人員中調撥，其管理水平參差不齊，沒有項目管理的實際經驗

2.2開發商產業標準化程度低

目前工程建筑過程主要以手工作業為主，商品房等住房、辦公樓等建設大多采用粗獷的建設模式。蘊含的自動化生產程度低，加上人工費形成高的建筑成本。在行業的技術角度，并沒有新型的建筑體系、也沒有形成標準化的產業模式，沒有經濟相關經濟制度的支持，推廣的新技術產品得不到推行。

2.3開發商質量意識淡薄

縱觀整個房地產開發的建筑行業，多數開發商并沒有考慮總體工程的質量意識，在施工的各個階段，只關注了施工時的質量，忽視了設計、配套設施的質量，注重的是在規定的工期內是否完成建筑任務，使用了低廉無安全保證的原材料，或者資金的不到位形成的爛尾，這些都對工程的質量造成不良影響[2]。

2.4房地產開發監管存在缺陷

改革開放以后，我國對房地產開發企業實行了監理制度，監理人員的整體水平偏低，監理人員現場經驗不足、人員調動分配的不合理，更多的注冊監理工程師大多是掛牌上崗，一人能監管多個施工項目。而且監管市場良莠不分，對不按規則競價視而不見、過度的壓低價格造成的非法競爭屢見不鮮。還有監理人員的工資水平普遍較低，較低的薪資水平、混亂的管理結構留不住高端的管理人才。

3、房地產開發項目工程管理質量控制的途徑

3.1創建新型的管理制度

房開企業工程項目的管理制度對建筑項目的施工質量起著重要的作用，換言之，如果想確保建筑工程在完工時有高標準的質量，這就需要房地產開發商在制定相關管理制度的時候，要對以前落后的管理制度進行創新。對于施工安全、施工過程的進度、購置的原材料進行科學的細化，將各項指標都融合考核機制。房地產開發項目工程管理質量中要健全風險抵押制度，實現房地產開發企業的自主經營、施工環節自負盈虧模式，這樣避免了大風險的抵押資金。尤其是在項目管理過程中，要責任到人，將施工過程的風險、管理、資金、責任等有機融合到新管理制度當中。

3.2健全公共信息平臺

計算機的快速發展，在工程設計中起到良好的作用。高效便捷的計算機輔助設計和CAD制圖以自身便捷靈活、準確及時的獲取信息，在建筑制圖中得到廣泛的運用。它有效解決了工程管理人員工作中面臨繁雜、重復的難題，通過運用新興的公共信息平臺，實現項目管理工作的簡潔現代化[3]。

3.3建立質量保證體系

質量管理一直都是施工管理工作的重頭戲，在建筑工程中強化施工管理工作的質量，不僅給房地產企業帶來良好的社會信譽，而且能實現企業;利潤的最大化。建立合乎規范的質量保證體系，能在施工前進行風險防范，項目進行中確保質量，在工程結束后分配責任到個人，實現房地產開發項目全過程質量的優化。

3.4加強對監理的管理

在房地產項目管理質量的主要階段，就是加強對施工質量的監管。人們認可度高、信任度高的項目質量，才能獲得更多人的青睞、吸引更多投資方的關注，成為一種最有效的促銷手段。保證了施工的整體質量、也為房地產開闊了新的市場、在同行業的知名度也得到提升，也具備了更高的市場競爭力。能更好的對工程質量進行研發，施工階段的工程質量成為房地產開發階段管控的重點。

結語：

要想房地產開發項目工程管理質量得到有效的控制，就要結合相關項目管理的理論知識和顯示工作管控的經驗。運用科學的方式豐富項目管理的手段，面對激烈競爭的行業時代，房地產開發商只有嚴格把關項目工程管理的質量，才能在經濟快速發展的時代占據一席之地。

參考文獻：

[1]王建華.基于房地產開發項目工程管理質量控制措施研究[J].城市建筑，2017，（3）：119.

[2]史文杰.房地產開發項目工程管理質量控制措施[J].住宅與房地產，2017，（15）：14.

[3]孫行行.淺析房地產項目開發工程管理優化措施[J].建筑工程技術與設計，2018，（26）：2925.

作者簡介：

姚海威，時代大地控股集團有限公司，浙江杭州。