房地產精裝房標準化策略研究

【摘要】隨著社會的發展，我國房地產企業的發展也有了很大提高。在市場經濟的推動和客戶不同喜好的影響下，房地產市場銷售的房屋大部分為毛胚房，客戶買到房子不具備住房條件，家家戶戶都要進行為期幾個月的裝修，方可入住。精裝房得不到客戶的青睞，扯皮糾紛問題太多，大部分房地產開發商只開發毛胚房也是實屬無奈，有的開發商就是故意把假冒偽劣產品用在業主要拆卸的范圍內，糊弄了大部分業主，社會上就出現了黑心開發商的說法，造成了一種畸形的社會現象。為了滿足客戶的真實需求，節約社會資源，減少不必要的浪費，發揮集中裝修，集中采購，降低工程造價，發揮專業優勢，精裝房標準化的實行是非常有必要的。

【關鍵詞】房地產;精裝房;標準化策略;研究

精裝房標準化的策劃研究，大致需要經過五大階段：第一階段為圖紙設計階段，定位墻是不需要砸也是不能砸掉的;第二階段為精裝房標準化的標準制定階段，定位精裝房的標準是客戶喜歡的，而且是自己可以調配的;第三階段為精裝修房實施階段策略研究，定位精裝修過程是有專業人員替客戶把關和操心的;第四階段為精裝房驗收，交付使用階段，定位客戶得到的產品是合格的，滿意的，精裝房是有專業水平含量的;第五階段精裝修房質量回訪，客戶滿意度調查階段，定位房地產開發商是可信任的，服務質量是有保障的。分析了目前精裝房存在的問題，通過對精裝房標準化五大階段的分析研究，總結各階段的具體細節要點，為今后精裝房標準化提供可行建議。

1、重要性

客戶接收到精裝房要進行入住使用，每個裝修部分和家電設施都有兩年的免費質保期，為了更好的推廣精裝房和精裝房更新換代提供真實可靠的信息，檢驗各環節、各產品的施工質量，在質保期內，每年要進行一次精裝房客戶滿意度回訪，回訪要標準化?；卦L標準化內容包括：實體是否與交工時提供的質量驗收記錄，檢測報告一致;門窗、五金運行狀況是否良好;衛浴、潔具運行狀況是否良好;開關、插座及燈具運行狀況是否良好;電氣設備運行狀況是否良好。

2、房地產精裝房標準化策略

2.1圖紙設計

圖紙設計階段是決定房屋功能用途是否合理最重要的階段，也是決定房屋是否暢銷的關鍵階段。建筑產品是具有獨特性的，不管是建筑的外觀還是建筑的戶型結構都是別具一格的，它需要設計從業人員根據用地規劃設計條件及設計規范精心設計，認真推敲，仔細研究。戶型設計，布局要求功能齊全合理，室內通風采光效果最佳，房內規矩整齊，走廊最小化、共用化，房間尺寸合理，家具家電擺放合理。

每個樓盤根據定位標準，一般會設計出多種戶型，但基本戶型大致可分為：經濟型剛需房，舒適型改善房，寬敞型奢享房。經濟型剛需房參數簡介，面積約80m2～100m2，多為兩室一廳一衛一廚。客廳開間3.6m～3.9m，建筑面積約20m2～30m2，臥室3m～3.3m，建筑面積約18m2～25m2，衛生間、廚房開間最小1.8m，建筑面積約6m2～10m2;舒適型改善房參數簡介，面積約120m2～140m2，多為三室兩廳兩衛一廚型房屋?？蛷d開間3.9m～4.5m，建筑面積約25m2～35m2，臥室3.3m～3.6m，建筑面積約18m2～25m2，衛生間、廚房開間最小2.4m，建筑面積約8m2～12m2;寬敞型奢享房參數簡介，面積約160m2～190m2，多為四室兩廳兩衛一廚型房屋，客廳開間4.2m～5.4m，建筑面積約30m2～40m2，臥室3.3m～4.2m，建筑面積約18m2～25m2，衛生間、廚房開間最小2.4m，建筑面積約10m2～15m2。在設計階段要做到讓客戶在戶型方面，無可挑剔，無搗墻改戶型的想法。

2.2標準化制定階段

精裝房標準化制定階段是決定客戶是否喜歡，是否暢銷的關鍵階段，也是決定精裝修房能否順利推廣的關鍵階段，因此要做到效果標準化，裝修材料標準化，價格組成標準化。

首先，要根據房屋購買人群，制定相應的設計標準，包括精裝修房的設計效果及風格。每個戶型根據不同的裝修風格設計出1套～3套不同的效果圖，客廳、臥室、廚房、衛生間分別出各自的效果圖，就像汽車產品一樣，同一款汽車有幾種配置，低配、標配、高配甚至更多的配置，來滿足不同客戶的需求，然后每種戶型再做出一套客戶滿意度最高的樣板間進行展示，作為此戶型裝修的標準配置，以供客戶親臨現場體驗實體效果。

其次，要根據設計效果制定相應的用材標準，根據設計效果，同一主材選用不同檔次的材料，至少三個廠家，地磚、墻磚、門、乳膠漆、壁紙、櫥柜、電器、潔具、燈具及插座開關等按不同的廠家確定不同的質量檔次，在樣板間內擺放不同廠家的材質樣品，讓客戶明明白白做出明確的選擇，再向客戶展示一套標準精裝修配置的材料價格表和選配材料的價格表。

最后，要根據個別客戶的喜好要求，制定出完美的替換材料或者選配風格的計價管理辦法，使不懂工程的銷售人員和顧客也可以完成銷售和選購環節。

2.3裝修階段

通過效果要標準化，裝修材料要標準化，價格組成標準化的策略研究，在銷售階段達到客戶滿意，精裝修房屋暢銷。在銷售過程中，所有銷售人員必須統一培訓，銷售人員講解要一致，嚴禁亂承諾，亂講解，做到的要說到，說到就要做到，避免爭議和欺詐行為的發生，銷售體系也需要標準化。

每套精裝房設定一套標配的價格，然后把可以選配的材料、設施、設備做出相應的價格增減體系，售樓部就像超市一樣，客戶盡情的點選自己喜歡的精裝房和相應的裝修配置，一切均以書面材料記錄為準?？蛻暨x擇完畢，不管是客戶還是銷售人員都可以很輕松的進行價格核算，所有的細節均可約定在合同之內，供需雙方共同遵守。這樣就能充分發揮資源優勢，各方共贏，精裝房順利推廣。針對已到裝修階段仍未銷售確認的房屋，一律按樣板間標準裝修完畢，等待銷售。精裝修房標準制定階段是精裝房標準化成敗的最重要的階段。

結語：

房地產精裝房標準化階段策劃要是做到了，就基本做到了客戶所想所要的房子，精裝房就會非常暢銷，節約社會資源，利國利民利己。因此，房地產開發商要響應國家的號召，將精裝房標準化，積極推廣精裝房，未來精裝房勢在必行。

參考文獻：

[1]向敏.精裝房項目過程管理關鍵研究[D].濟南：山東大學，2011.

[2]王清海.論房地產開發項目管理的質量控制[J].剪裁與裝飾，2008（1）：263-265.

作者簡介：

蘇哲，遼寧保利房地產開發有限公司，遼寧沈陽。