中國土地政策在宏觀政策中的作用效果分析

申婷婷 金燦 付妙

摘 要：為了滿足房地產市場對土地的需求，充分利用土地資源，需要深入分析土地政策的宏觀調控效用，基于此通過具體闡述，進一步討論提高實現土地資源的有效性管理，提高對于政府在房地產市場中處于關鍵角色的認識，從而進一步促進土地資料合理利用，助力經濟穩健發展。

關鍵詞：土地政策；宏觀調控；有效性管理；經濟發展

一、土地政策與土地資源管理概述

（1）土地政策

土地政策，是指國家根據一定時期內的政治和經濟任務，在土地資源開發利用、治理、保護和管理方面規定的行動準則，它是處理土地關系中各種矛盾的重要調節手段。在一定程度上，不同的國家根據本國的土地占有、階級關系，實行不同的土地政策。我國是社會主義發展中國家，在土地政策上采用國有土地和農村集體所有土地，所以土地歸國家所有，人民有土地使用權，而現實中的土地買賣的對象也只是土地使用權。

改革開放以來，由于工業的發展和城市人口的增加，環境污染和建設事業占用農田成為尖銳的社會問題，于是又制定了有關防治污染、保護農田的政策。使得土地政策除了有關土地所有、占有、使用制度方面的內容以外，還有土地經營、墾殖、開發、管理、課稅等方面的政策，使得土地政策更系統、更完備。

（2）土地資源管理

土地資源管理，是國家相關部門使用法律手段和行政辦法對現有土地資源以及土地財產進行有效管理。土地資源管理的實質是國家運用經濟、技術、法律和行政手段， 提高土地利用的經濟效益，提高生態質量，并且維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關系，監督土地利用，從而進行的計劃、組織、協調和控制等綜合性活動。

土地資源管理政策影響著整體經濟的發展， 同時影響著土地利用的轉型。從城市土地規劃就可以體現，我國城市土地規劃是以政府為主導， 具體由地方各級政府編制與管理，但在此過程中仍有體現領導意志、追求政績思想的現象發生，這樣的局限性使得規劃意識和方法未能進一步向適應市場經濟方面轉變。

二、土地政策在宏觀調控中的地位

就土地賦稅政策來說，土地稅收是國家運用法律手段，以土地或者土地改良物的財產價值或財產收益或自然增值作為征稅對象，包括土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅等。地稅是以抑制土地需求、增加土地供給為目標，在防止地價上漲過快和抑制土地投機中發揮著重要作用。但對不同的用地需求應當區別對待，同時土地稅收還能引導土地利用方向，促進土地資源合理利用。

就土地金融政策而言，土地金融是以土地進行抵押為融資提供擔保，并受政府政策干預或是政府補貼。一方面，城市規劃、農業土地利用、土地資源合理配置、產業發展政策等對土地金融有諸多限制；另一方面，政府通過各種獎勵、補貼或是稅收優惠等手段，來支持購房貸款的發展，從而解決城市居民住房難買等民生問題，來穩定社會的安定團結。只有當土地政策與財政、貨幣政策的配合下時，可以發揮最大的調控效果。

三、土地政策與房地產市場的關系

（1）土地政策影響土地一級市場交易

我國城市土地市場為三級市場結構模式。從我國土地制度可以看出影響土地一級市場交易的因素之一是土地供應量，增加土地供應面積是抑制房價上漲過快這一局勢的最直接的措施。另外，土地征收制度也是影響土地一級市場交易的因素之一，地方政府為了城市規劃更合理、土地資源利用最大化，對農村土地或舊樓進行拆遷，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置。隨著我國工業化、城鎮化進程的不斷加快，征地規模、征地速度、征地幅度都在急劇增長，因征地問題引發的社會矛盾不斷加劇，補償代價加大，而這些代價最終由開發商承擔，用地成本增大、地價貴使一級市場交易率下降，從而開發商住宅供應減少，就會導致房價上漲。

（2）土地政策調節市場需求

近年來城鎮化的推進，城市人口越來越集中，人們對住房的需求上升，房地產市場供不應求的一個重要原因是受每年土地供應量的限制。為了保持房地產業的良性穩步發展，政府采取宏觀政策調控，對房地產市場的秩序加以規范。在房地產市場經濟自然協調下，適當干預市場運作，比如增加住宅商品房面積的供應，通過調整房貸款利率，貨幣供給量以及增加居民收入等來平衡住房空置率，使土地資源最大化利用。同時，政府要嚴格執行相關的法律法規，對開發商開發過程進行合理監控，并建立好系統的土地稅收和補貼制度，有力地抵制違法行為。

（3）房地產市場反作用于土地政策

由于我國中低收入者占社會的絕大部分，無法承受所謂“天價”的房地產價格。消費人群的經濟實力、消費特點和年齡比重是影響城市土地用途規劃的重要因素，根據目前實際情況，政府鼓勵加大對經濟適用房、改善性住房、人才公寓和廉價出租房的建設力度，滿足中低收入者的需求，從而減少住房空置率。

三、結論

生態效益、社會效益，經濟效益是土地政策對三大效益的選擇順序，也就是說保證土地資源的可持續利用，保護人類的生態環境尤其是堅持公共利益優先原則是最主要的。在總體建設規劃中，目前需要重點解決問題是土地征用制度，國家提出了規范土地征收程序，建立社會穩定風險評估制度，要求合理完善農村宅基地制度。國家不斷加強深化土地改革，建立好城鄉用地中的市場體系，同時重視在土地征地制度的改革中進行試點的工作，探索出適合本地區域的政策方針，全面的實現我國的土地深化改革工作。

參考文獻

[1]董娉.論土地利用轉型與土地資源管理[J].住宅與房地產，2016（24）：19.

[2]張磊.論土地利用轉型與土地資源管理[J].農村經濟與科技，2016，27（8）：15+17.