房地產企業“營改增”后財務管理出現的問題應對

摘 要：基于營改增實施背景，分析改革后房地產企業財務管理方面出現的問題，提出了應對策略，共享給相關人員參考。從營改增實施現狀來說，房地產企業主要面臨的問題包括稅收不適應、成本增加等，影響著企業的經濟效益。因此，深度分析此課題，提出行之有效的方法，具有現實意義。

關鍵詞：房地產企業；營改增；財務管理；稅收風險

2016年5月1日起，營改增稅收體制改革全面推廣實施，經過幾年的發展，對房地產行業產生了重大影響。從營改增實施目的來說，是為了加快社會財稅體制改革以及深化供給側結構性改革等，緩解我國增值稅與營業稅并存產生的重復征稅問題。不過就房地產企業方面來說，營改增的實施，使其財務管理出現了各類問題，需要積極探索克服和優化的方法。

一、營改增背景下房地產企業成本管理流程分析

從成本管理角度來說，房地產企業既具有一般企業成本管理的特點，同時也因為建設項目的復雜性以及長期性具有特殊性。此類企業的主要業務活動是圍繞房地產項目開發以及經營展開的，項目各個運營階段的成本差異，并且在項目總成本中的占比不同。基于此，項目開發全過程的成本管理是企業成本管理的核心內容，以營改增為背景，分析成本管理流程，主要是將一般企業的成本管理流程，結合房地產項目特點，同其開發的業務流程相互結合，重點分析營改增實施對項目運營各個階段活動成本造成的影響，進而整體把控開發成本變化特點，優化改進成本管理。房地產企業成本管理流程如圖1所示。

二、房地產企業“營改增”后財務管理問題分析

（1）案例概述

以某房地產企業為例，主營業務為商品房和住宅的開發。公司成立27年，于2006年7月份在上海證券交易所上市。現結合該企業業務特點，分析營改增對其財務績效的影響，同時結合房地產企業普遍存在的財務管理問題進行總結歸納。

（2）營改增對財務績效的影響

從營改增實施情況來說，其對企業財務績效的影響，具體體現在以下方面：1. 企業收入。改革前后主營業務收入科目的定義，從含稅收入轉變為不含增值稅，也就是不含稅的收入，從賬面上來看企業收入會減少。以該公司2015年的營業收入數據進行分析，假設部分業務可以剔除全部增值稅，適用稅率為10%，那么計算營業收入變化如表1所示。2. 企業成本。從該企業披露的年報數據來說，其主營業務成本的構成，具體包括土地成本、開發建設成本、其他成本。營改增改革使得該企業開發建設成本和其他成本的含稅成本變為了不含稅成本，此部分成本將會降低，同時使得總成本的絕對數下降。營改增的實施，對房地產企業稅負成本，造成很大的影響。增值稅成為主要稅種，其他稅種會隨著營改增的實施呈現或多或少的變化。由于增值稅為價外稅，故企業能不能如數如期獲得增值稅專用發票來進行稅款抵扣，直接決定了企業的稅負。以建設成本為例，該企業的某項收目銷售收入為2億元，建安成本為1.8億元，營改增之前，銷售該項目應繳營業稅3億元*5%=0.15億元，營改增之后，銷售該項目應繳增值稅為3億元/1.1*10%-1.8億元*1.1*10%=0.11億元。如建安成本的1.8億元不能獲得增值稅專用發票來抵扣，那企業的應繳的增值稅額為3億元/1.1*10%=0.27億元。

（3）財務管理問題

營改增實施后，房地產企業面臨的主要問題如下：1. 稅收不適應。稅制改革的目的為減少企業的稅負，助力企業經濟效益的增加，推動其健康有序的發展。不過新政策的實施，增加了稅費計算難度以及成本核算的難度，對相關工作人員來說，帶來了極大的挑戰。2. 建筑行業可能將其稅負轉嫁房地產企業。改革前，建筑企業按照總產值的3%稅率計繳營業稅。改革后，其作為一般納稅人適用10%增值稅稅率，原材料采購等業務可以按照獲得的發票稅額進行抵扣，房地產企業可以從一般納稅人的建筑企業取得10%的進項抵扣。不過定性為小規模納稅人的建筑企業，其適用3%稅率，原材料采購等業務獲得的發票稅額無法進行抵扣，進而房地產企業只可以獲得3%的進項抵扣。產生的差額部分稅負將會轉嫁給房地產企業，使其成本增加。3. 發票管理問題。稅收政策的變化，使得房地產企業發票管理工作過也需要隨之變化。在部分經濟活動中，可能無法獲得增值稅專用發票，必須要對全部的購進以及售出發票自行分類并且等級備案，為后續增值稅費用核算提供高質量的依據。營改增實施以來，采取的是“以票控稅”措施，這對企業的發票管理提出更高的要求。

三、房地產企業“營改增”后財務管理策略的總結

（1）做好項目全過程的成本管理

基于營改增實施背景，房地產企業若想不斷提高財務管理水平，必須要注重項目全過程的成本管理。在工作中要注重加強內部管理、做好稅務籌劃、推行增值稅發票專人管理制度等。項目實施的過程中，采取全過程動態成本管理措施，實現對成本的強有力控制。具體如下：1. 項目論證階段。此階段的成本控制要注重項目可行性分析，同時要以最低成本獲得土地。2. 項目設計階段。此階段費用雖然不多，大約占據總成本的1.5-3%，不過直接影響著后期總成本。因此，積極采取限額設計以及合同管理等方式，加強成本控制力度。3. 招投標。此階段多采取編制招標控制價以及確定合同條款等方式，控制成本。為實現價稅分離，很多地區采取相應的方式，比如綜合系數法進行調價。在工作中造價人員要做好平衡點測算，做好投標報價里“裸價”和實際采購的協調。4. 施工階段和營銷階段。結合階段成本控制特點，采取相應的成本控制措施。

（2）做好稅收籌劃

營改增的實施，使得房地產企業的價格體系發生了變化，產業鏈條實行的是層層抵扣，對于企業來說，若想實現成本的有效控制，提高財務管理水平，必須要結合稅收政策實際，重新梳理經營流程，優化內部架構，精細化管理合同和工程以及銷售等。這需要財務工作人員對稅收政策有著全面的了解，并且能夠科學合理籌劃。除此之外，結合企業經營環境，把增值稅稅收全面貫穿于經營活動各細節，做好預算管理和項目運營管理等工作。

（3）優化發票管理

從營改增實施實際來說，大多數房地產企業都面臨著增值稅專用發票獲取難的問題。在實際工作中為有效應對，可采取以下措施：1. 對于企業自身增值稅專用發票要加大管理力度，有效提高發票的利用率。2. 構建完善的發票管理制度，做好增值稅發票管理工作。

四、結束語

綜上所述，對于房地產企業“營改增”后財務管理問題，要結合問題特點和影響，采取有效的應對策略，加以防范和控制。在具體實踐中，從項目運營管理和發票管理等方面入手，全面提高財務管理水平。

參考文獻

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作者簡介：楊丹（1979.11-）女，會計師，本科，主要從事財務管理工作。