綠色建筑的評(píng)估認(rèn)證

李星穎 韋明 李嘉敏

摘 要：全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環(huán)境問(wèn)題日益受到資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)界的關(guān)注，許多國(guó)家都已開始構(gòu)建適合本國(guó)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則或準(zhǔn)則框架，進(jìn)而指導(dǎo)本國(guó)的評(píng)估實(shí)踐。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共政策的雙重壓力使資源問(wèn)題越來(lái)越引起人們的關(guān)注，越來(lái)越多的人支持可續(xù)持發(fā)展觀點(diǎn)。本文主要介紹了可持續(xù)性發(fā)展評(píng)估準(zhǔn)則，國(guó)內(nèi)外綠色建筑評(píng)估體系，中國(guó)綠色認(rèn)證綠三星和美國(guó)綠色認(rèn)證LEED的區(qū)別。

關(guān)鍵詞：可持續(xù)性發(fā)展；綠色資產(chǎn)評(píng)估；綠色建筑物

一、可持續(xù)性與評(píng)估模塊

可持續(xù)性與評(píng)估模塊主要分為四個(gè)部分：前言、可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶、發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估、評(píng)估和可持續(xù)發(fā)展。

（1）前言。在前言中，TEGoVA重點(diǎn)闡述了實(shí)施綠色評(píng)估準(zhǔn)則所面臨的一些挑戰(zhàn)。鑒于綠色評(píng)估準(zhǔn)則的形成不僅僅需要國(guó)家配套制定公眾政策和法規(guī)，而且需要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，即滿足投資者投資的需求、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的生產(chǎn)消費(fèi)需求等。

（2）可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶。隨著人們環(huán)境保護(hù)意識(shí)的提高，企業(yè)所處的環(huán)境發(fā)生了重大的變化。選擇環(huán)保產(chǎn)品從一種個(gè)人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業(yè)的一種優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，可持續(xù)發(fā)展在歐洲已基本上建立了一種良性機(jī)制：客戶希望企業(yè)得到更多有關(guān)環(huán)保的證明，而企業(yè)也努力去滿足顧客這方面的需求。

（3）發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則。歐洲評(píng)估長(zhǎng)期以來(lái)主要涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，形成了以“固定資產(chǎn)評(píng)估”為主的特色。第七版EVS也是以不動(dòng)產(chǎn)為主體，這部分準(zhǔn)則主要向我們介紹了兩個(gè)基本概念：

一是綠色建筑物。綠色建筑物是指通過(guò)創(chuàng)造性的結(jié)構(gòu)和使用設(shè)計(jì)使整個(gè)建筑物在其壽命周期對(duì)環(huán)境影響最小并節(jié)省資源。二是綠色評(píng)級(jí)工具。鑒于綠色評(píng)估中“可持續(xù)發(fā)展”概念內(nèi)涵的復(fù)雜性，為了合理評(píng)估評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，各國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)都根據(jù)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)制定了適合于本國(guó)、本地區(qū)的建筑評(píng)級(jí)方法。他們的評(píng)估對(duì)象主要是一些新建的或巨資改造的建筑物。

二、國(guó)內(nèi)外綠色建筑評(píng)估體系

（1）中國(guó)綠色建筑標(biāo)識(shí)。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)起，以《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》為設(shè)計(jì)和評(píng)判依據(jù)，“綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)"分為1、2、3星級(jí)，3星級(jí)為最高級(jí)別。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部設(shè)“低能耗與綠色建筑雙百示范工程”、“綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)”等政策以支持國(guó)內(nèi)綠色建筑的發(fā)展。

（2）美國(guó)綠色資產(chǎn)評(píng)估體系LEED。LEED評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由五大系統(tǒng)組成：選址與建筑環(huán)境、節(jié)水、能源和大氣污染、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。分為“通過(guò)、銀獎(jiǎng)、金獎(jiǎng)、白金獎(jiǎng)”四個(gè)等級(jí)。LEED是目前國(guó)際上商業(yè)化運(yùn)作模式最成熟的綠色建筑分級(jí)評(píng)估體系。

（3）英國(guó)綠色資產(chǎn)評(píng)估體系BREEAM。BREEAM體系的目標(biāo)是減少建筑物的環(huán)境影響，體系涵蓋了包括從建筑主體能源到場(chǎng)地生態(tài)價(jià)值的范圍。BREEAM體系關(guān)注于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，包括了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的多個(gè)方面。

（4）德國(guó)綠色資產(chǎn)評(píng)估體系DGNB。DGNB由德國(guó)可持續(xù)建筑委員會(huì)組織德國(guó)建筑行業(yè)的各專業(yè)人士共同開發(fā)形成。DGNB覆蓋了建筑行業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，并致力于為建筑行業(yè)的未來(lái)發(fā)展指明方向。

三、中國(guó)綠色認(rèn)證綠三星和美國(guó)綠色認(rèn)證LEED的區(qū)別

（1）節(jié)能系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別：能系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理中，LEED是打分法，而中國(guó)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》則側(cè)重于項(xiàng)目達(dá)到。

中國(guó)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》從分項(xiàng)比例和權(quán)重不同進(jìn)行排列：1、節(jié)能與能源利用23%；2、節(jié)材材料資源利用19%；3、運(yùn)營(yíng)管理l6%；4、節(jié)水與水資源利用與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、節(jié)地與室外環(huán)境。

LEED權(quán)重排列為：1、能源與大氣25%；2、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)22%；3、可持續(xù)發(fā)展場(chǎng)地選址20%：4、材料與資源l9%；5、水源利用率7%和創(chuàng)新與設(shè)計(jì)7%。

（2）評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)申請(qǐng)程序的區(qū)別：從中國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)申請(qǐng)條件來(lái)看，申請(qǐng)?jiān)u價(jià)標(biāo)識(shí)的住宅建筑和公共建筑應(yīng)當(dāng)通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收并投入使用1年以上，未發(fā)生重大安全事故，無(wú)拖欠工資和工程款，符合國(guó)家基本建設(shè)程序和管理規(guī)定，以及相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

美國(guó)LEED 申請(qǐng)程序的側(cè)重點(diǎn)很明確要求在建筑全壽命初期就要提出申請(qǐng)，并在全過(guò)程中進(jìn)行跟蹤和溝通了解。

（3）執(zhí)行和實(shí)踐評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：在執(zhí)行和實(shí)踐《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》過(guò)程中，對(duì)商業(yè)、住宅、公建等不同建筑類型提出不低于25%、30%、40%的要求。由于中水一再生水的利用對(duì)一個(gè)單體建筑來(lái)講是很難完成的，尤其目前中國(guó)的技術(shù)設(shè)備水平相對(duì)滯后，加之資金投入的合理性，使這兩個(gè)條款在設(shè)計(jì)執(zhí)行中成為難點(diǎn)。相反，LEED標(biāo)準(zhǔn)在這方面的要求則相對(duì)寬松。

（4）建筑綠色認(rèn)證的選擇。中國(guó)綠色建筑認(rèn)證“綠三星”和美國(guó)綠色建筑認(rèn)證LEED這兩種認(rèn)證，到底要選哪一種最好？主要看項(xiàng)目用途是屬于哪一類，如果產(chǎn)品主要銷往歐美等西方國(guó)家，那么最好選擇LEED認(rèn)證，因?yàn)楹芏鄧?guó)家會(huì)對(duì)他們的合作伙伴的品牌、產(chǎn)品有要求，要求制造商或者合作者是經(jīng)過(guò)LEED認(rèn)證。如果產(chǎn)品銷售在國(guó)內(nèi)，比如住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，那么選擇中國(guó)的綠三星認(rèn)證更恰當(dāng)。

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作者簡(jiǎn)介：李星穎（1994—），女，漢族，四川雅安市人，單位：青島理工大學(xué)，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。