房價對地方債規模的影響分析

謝穎琦

摘 要：商品房價格對地方債務規模有相當大的影響。研究結果表明：住房價格水平對地方債務規模有顯著的正反饋作用。政府應減少對土地財政的依賴，發展地方性產業培育新稅源，本文對此進行了探討。

關鍵詞：地方債規模;房價水平;VAR模型

一、相關研究成果

最近幾年來，持續增長的房價一直受到廣泛的關注，同樣受到關注的還有我國地方政府債務規模。萬阿俊（2015）經過測算提出面對房價的過快上漲，雖然我國政府已經采取一系列的房價調控措施，但調控效果不明顯，房價依舊保持持續增長。張玉新（2013）提出由于房價與地方政府的土地財政收入相關度高，所以地方債發行和房價之間也就存在互動關系。陳瑞（2016）利用省級面板數據的研究表明，房價對地方政府債務規模存在顯著的正向影響，商品房價格房價會對地方債的發行產生影響。秦鳳鳴（2016）利用城投債的研究表明，房價與城投債的風險水平呈顯著負相關，即房價越高，城投債發行的風險越小。趙大利（2014）利用對城投債的實證研究也證實了城市房價越高，這個城市的地方債規模也會隨之增大。

二、房價影響地方債規模的理論分析

根據以足投票理論，人們將積極地流向可以為自己和家人提供優質設施和服務的行政區域。人口增加的必然直接增加住房，地區住房需求的增加必然導致房價的上漲，并且吸引當地的房地產投資。同時由于住房需求的增加，新增住房周邊需要政府配置相應的公共基礎設施及服務，需要政府大量的資金投入，地方政府普遍存在金融權力與權力不匹配的問題。目前，省級以下地方政府無權發行政府債券。地方政府的主要資金來源是土地轉讓費。地方政府通過將土地抵押給當地金融機構或者公司獲取貸款和用土地出讓金作為擔保的城投債，土地價值的上升將直接提高地方政府的收入，由于地方政府的面臨資金缺口時多數選擇用地方土地進行抵押獲取貸款，所以高企的房價意味著地價高，政府可以從金融機構中多貸取款項，從而間接推動了地方債務規模的上升。基于上述分析，本文提出假設：商品房價格越高，地方政府的債務就越大。

三、 VAR模型分析

1.選取變量

住房價格因素包含在對地方債務規模的實證研究中，其中地方債務被用作解釋變量。研究房價解釋變量與地方債務規模之間的關系，我們不能單獨考慮這兩個變量。應該將其他地方債務規模有影響的變量考慮到模型中來，只有這樣才能保證模型的建立和分析過程中沒有其他因素的影響，保證模型得出結果的準確性。因此，設定的基本回歸模型如下：

DETt= 0+ 1Pt+K ?（1）

在式（1）中，DET表示地方債務的規模，即政府債務和還款義務;t表示不同的年份;Pt代表房價水平，用商品房的平均售價來衡量;K表示不同的控制變量。

根據對相關文獻的梳理，影響地方債規模的主要因素有經濟增長（GDP）、財政缺口（SR）、地方政府的投資沖動（IR）這三個主要因素，所以采取這三者作為此模型的控制變量。經濟增長用我國每年的GDP增長率來衡量;財政缺口以當地政府當年的預算支出差距來衡量;地方政府的投資沖動，用地方固定資產投資數額與民間投資數額之差與GDP比值來測量。

2.獲取數據

2007年至2011年的地方債務數據來自審計署發布的“國家地方政府債務審計結果”。根據2011年國家地方政府債務審計結果的2012年數據指出，國家地方政府債務將按年增長率計算為19.91%;2014―2018年的地方債務數據可在財政部網站上查閱。商品房的平均售價來自國家統計局的網站。經濟增長是根據國家統計局公布的國內生產總值計算的。地方政府財政缺口由每年財政部發布的《財政預算執行情況》報告中地方政府一般性預算支出及地方政府一般性預算收入計算得出。地方政府投資沖動由國家統計局官方網站計算，固定資產投資和私人固定資產投資相減得出。

3.模型構建

（1）單位根檢驗。在進行計量分析時，采用地方債和商品房價的數據取對數形式進行考察。采用兩組數據的對數形式可以消除數據中可能存在的異方差性并保持數據穩定。對地方債和房價水平兩個指標指進行自然對數處理，分別記為LNDET和LNP。二階差分后的LNDET和LNP通過單位根檢驗。

（2）VAR模型的確定。根據Eviews軟件測算結果，最終確定所將建立的VAR模型的滯后階數為2階。

其一，VAR模型平穩性檢驗。平穩性的結果表明VAR模型中特征值的倒數均小于1，并且表示AR單位根的倒數的模的點落在單位圓內，并且VAR模型是穩定的。平滑VAR模型可用于執行脈沖響應分析和方差分解，以分析房價水平對地方債務的影響。

其二，脈沖響應分析。圖1脈沖響應函數的結果顯示地方債規模DET房價水平P的沖擊后一開始逐漸上升，并于第三期達到最大值，然后沖擊作用逐漸下降，至第四期達到最小值。房價對地方債規模有正向的沖擊，一般在一年后開始達到最大值，此后逐漸下降。

其三，方差分解。建立方差分解模型來預測地方債務和房價，分析房價沖擊對地方債務變化的貢獻，并評估不同結構性沖擊的重要性。我們基于上面獲得的VAR模型執行方差分解，并且分解結果顯示在圖2中。

由圖2可以看出：隨著期數的增加，地方債務規模變化的變化由其自身變化所解釋的部分逐漸減少，對商品房價格變化的部分解釋逐漸增加。商品房價格對地方政府債務規模的影響從第一期即開始顯現并不斷增長，在第三期后更是迅猛增長，其中在第四期達到了峰值，即大約有30%的地方債規模變動方差有商品房價格變動可以解釋;第四期后有短暫下滑，但對地方債的影響仍保持在20%以上，表明商品房價格在地方政府債務規模增加的過程中有著重要的作用。

四、結論及政策建議

基于上述VAR模型，對房地產價格對地方債務規模的實證分析，我們得出結論，商品房平均售價對地方債務規模起到了顯著的積極作用。住房需求導致大量新增房屋的出現，新增住房周圍要求政府相應完善周邊的配套公共設施和服務，結果造成政府支出增加，政府產生的大部分收入都是從政府借來的，因此地方債務規模繼續擴大。同時，房地產市場繁榮吸引資本不斷進入房屋開發量增加，房價越高引致土地價值越高，而土地價值的提高又會導致房價的升高，不加以控制容易出現房地產市場的泡沫。地方債務規模在很大程度上對房地產市場產生了影響。當房價下跌時，地方政府債務償還壓力的增加可能引發債務償還危機。當房地產市場出現泡沫，地方債務的償還風險會直接危及產生借貸關系的金融機構，從而引發地方政府債務違約，引致金融風險，產生的后果甚至會傳遞到已經在建設工程項目上，從而產生鏈條效應間接引發實體產業風險。

地方政府一定要改變對土地財政的強烈依賴，以確保房地產市場的良性發展和控制地方債務規模。由于地方政府對土地融資的依賴程度很高，地方債務的發行已經導致地方政府有推動房價上漲的動力。由于地方政府對土地價值的依賴，高房價推高土地價格，高土地價格導致高房價，導致政府對房價的調控缺乏動力，這樣一來，房價和土地價值就陷入了死循環，由于房地產市場的泡沫，很容易引發大規模的債務危機。因此，政府在規范房地產市場健康發展的，也要鼓勵地方政府根據地方特色扶持產業發展，拓寬政府的收入來源，以此來降低政府對土地財政的高度依賴;并且在制定預算時充分考慮到當年可能會發生的政府支出，在增收的情況下合理分配預算金額，力求地方債的規模在合適的范圍內并且逐年減少，減輕政府債務違約的壓力;控制可能存在的炒房行為，保證商品房供應滿足居民的必要需求而非投資需求，確保房價的穩定，保證房地產市場的健康運行。

參考文獻

1.萬阿俊.房地產價格變化對利率波動的溢出效應.金融論壇，2015（10）.

2.張玉新.地方政府土地融資風險及其管理.中國行政管理，2013（1）.

3.陳瑞，卞洋，齊天翔.房價波動對地方債規模的影響――基于省級數據的實證研究.財政研究，2016（6）.

4.秦鳳鳴，李明明，劉海明.房價與地方政府債務風險――基于城投債的證據.財貿研究，2016（5）.

5.趙大利.城投債務對商品房價格的影響分析.當代經濟，2014（13）.（責任編輯：王文龍）