新城控股：雙輪驅動成效顯著 商業地產持續發力

袁祎蔓

近期，新城控股（601155.SH）發布了2018年財報，從中可以看出公司雙輪驅動成效顯著，商業地產持續發力，使得新城控股的業績表現甚是搶眼。公司收入和利潤持續高增長，營業總收入為541.3億元，同比增長33.58%;歸母凈利潤104.9億元，同比增長74%;實現銷售金額突破兩千億大關，達2211億元，同比增速74.8%;實現銷售面積1812.1萬平，同比增速95.2%。

2019年銷售目標2700億

根據已公布的數據顯示，2019年新城控股的銷售目標是2700億元。對于此目標的制定，新城方面表示：“考慮到去年以來的調控政策，我們今年是有下調的，控制增速在20%左右，2700億的銷售是建立在有5000億貨值的基礎上，去化率55%來推算的目標。”

據了解，2018年新城控股存貨有1400多億元，比往年有所增加，但是按照2019年銷售目標2700億元，一半多一點，還要依靠大量的新增供應。

考慮到房地產行業的市場行情有下行風險，新城控股采取了穩健的土地獲取策略，以相對較低的成本拓展全國化布局，2018年新城控股新增土地總建筑面積4773.24萬平方米、平均樓面地價2330元/平米，不到同期銷售價格的20%。尤其是2018年下半年以來，新城控股抓住地價回落的市場窗口期，重點發力一二線重要城市土地拓展。例如2018年底在北京連續拿下兩個地塊，進一步夯實企業在土地儲備方面的戰略優勢。

同時，對于未來的土儲計劃，新城方面表示，公司會將土儲總量控制在滿足未來三年左右的銷售，不會大量囤地。而且，我們發現，為了實現風險可控，新城控股的投資/銷售比也從2016年開始在持續下降。

土地儲備長三角占比50%

新城控股銷售額從一千億邁入兩千億大關，增速位列十強房企第一。有分析人士認為，近年來新城控股行業排名快速提升，受益于三四線城市的提前布局。而在去年下半年棚改貨幣化補貼政策調整、三四線市場承壓情況下，新城控股延續了良好的業績表現，展現了其在業態和布局上的獨特性。

新城控股2018年末總土地儲備10952萬平方，長三角地區占到50%，環渤海和珠三角占比22%，中西部為28%。從城市能級來看，一、二線城市占比40%，長三角三四線城市占比38%，環渤海、珠三角和中西部都市圈內三四線城市占比22%。新城立足長三角大本營，進行均衡的全國化布局，并精選強三四線城市落子，有效地平滑了風險。

同時，新城控股在三四線項目很大一部分是吾悅廣場綜合體，依托大型商業的配套效應，綜合體中住宅的銷售情況亦較一般的純住宅項目更有保障。

今年1-2月，在房地產市場整體較為困難的時期，新城控股累計合同銷售金額約236.59億元，比上年同期增長24.30%，實現了逆勢上揚，驗證了新城業績的安全可靠性。

2019年商業租金預計40億

2018年新城控股新開的吾悅廣場達19座，均實現了滿鋪開業，全年的平均出租率更是高達98.83%，全年實現的租金和管理費收入就有21.16億元，同比增長107.44%。

截至2019年2月底，新城控股已經在85個城市實現了102個商業綜合體項目的布局，到去年底已開業42個，已開業面積共計390萬平方，同比增長72.25%。

吾悅廣場商業綜合體里不只是自持大商業，還有大比例的配套住宅，如昆明呈貢吾悅廣場，住宅建筑面積約40萬平方，商業建筑面積約12萬平方，可售物業能夠很大比例覆蓋商業開發成本，且因為自持商業，綜合體可售物業銷售利潤率高。

新城控股有一支專業的商業運營管理團隊和具有自身特色、已成系統的商業運營管理體系，隨著近年新開業吾悅廣場的逐漸運營成熟和新開業廣場的持續增加，未來商業租金及管理費收入將快速、大幅提升。新城控股方表示，2019年將會有22個商業地產項目新開業，總開業數量達到64座，2019年總收入預計達到40億元，同比2018年增長約90%。