銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系研究綜述

張舒

【摘要】為確定銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，從理論和實(shí)證兩個(gè)方面回顧總結(jié)相關(guān)領(lǐng)域的最新研究成果。結(jié)果表明，銀行信貸可推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲又促進(jìn)銀行信貸增加。研究可為保證房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)我國金融系統(tǒng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長提供參考。

【關(guān)鍵詞】銀行信貸 房地產(chǎn)價(jià)格 作用關(guān)系 綜述

一、引言

自1998年市場化改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速崛起，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有價(jià)值高、周期長等特點(diǎn)，屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，多為銀行信貸。銀行信貸儼然成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ彩峭苿?dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，銀行信貸規(guī)模逐漸壯大，信貸風(fēng)險(xiǎn)也不斷增強(qiáng)。

為了保證房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)我國金融系統(tǒng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，國內(nèi)外學(xué)者一直致力于銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系研究，并取得較多的研究成果。因此，本文從理論和實(shí)證兩個(gè)方面著重回顧總結(jié)2015年及以后的最新研究成果，確定銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，為后續(xù)相關(guān)領(lǐng)域研究和政策制定提供參考。

二、銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）理論分析

對于銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，目前國內(nèi)外學(xué)者多從房地產(chǎn)企業(yè)和居民兩方面獲得的銀行信貸進(jìn)行研究。

韓賢君分別分析了房地產(chǎn)企業(yè)和居民獲得的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響規(guī)律，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸增漲對房地產(chǎn)價(jià)格既可能有正向推進(jìn)作用，也有可能有負(fù)向推進(jìn)作用，應(yīng)視不同時(shí)間不同區(qū)域的具體情況確定;居民獲得的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格只有正向推動(dòng)作用。這主要由于房地產(chǎn)企業(yè)可以利用銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，奠定賣方優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但是一旦房地產(chǎn)企業(yè)供房過多，形成買方市場，房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)降低的現(xiàn)象。而居民獲得的銀行信貸值會(huì)增加購買能力和市場需求，進(jìn)一步形成賣方優(yōu)勢，推動(dòng)房價(jià)的上漲。

曹雪也從房地產(chǎn)企業(yè)和居民兩方面確定了銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響規(guī)律，得到了類似的結(jié)論，并進(jìn)一步提出，雖然房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格增漲可能會(huì)有反向作用，但是房地產(chǎn)的供給受到其他因素的制約，買方市場很難形成，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸很難出現(xiàn)反向作用的現(xiàn)象。

增詳月也得到了類似的結(jié)論，并進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，銀行信貸還會(huì)增加居民剛性需求和投資性需求，進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價(jià)格。

（二）實(shí)證分析

目前，國內(nèi)外學(xué)者多利用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等方法，進(jìn)行銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析。

曹雪以1995-2015年山西房地產(chǎn)價(jià)格、銀行信貸用、經(jīng)濟(jì)增長為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等方法進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)銀行信貸可以顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格隨著銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大而上漲。

增詳月選取我國30個(gè)省市自治區(qū)2000-2015年數(shù)據(jù)，將房產(chǎn)稅、居民收入、滯后一期的房地產(chǎn)價(jià)格、五年期貸款利率作為控制變量，并根據(jù)地理位置進(jìn)行全國、東部、中部、西部的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究。研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸整體上推進(jìn)我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，在東部、中部、西部也呈類似的規(guī)律。

韓賢君選取2002-2016年全國30個(gè)省市自治區(qū)的房價(jià)、銀行信貸、主地價(jià)格、國內(nèi)（地區(qū)）生產(chǎn)總值，進(jìn)行銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析。結(jié)果表明，全國、東部、中部、西部的銀行信貸均可以推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，其中東部推動(dòng)最強(qiáng)，西部次之，中部最弱。

通過對比理論和實(shí)證分析結(jié)果，實(shí)證分析結(jié)果未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的反向作用，這主要是由于銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制造成的。銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制主要有兩種：其一是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的銀行信貸，其壟斷能力和議價(jià)能力也得到增強(qiáng)，進(jìn)而可促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格增長;其二是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多銀行信貸，其投資規(guī)模也將增大，進(jìn)而會(huì)增加房地產(chǎn)數(shù)量的供給，甚至出現(xiàn)買方市場，促使房地產(chǎn)價(jià)格的降低。但是目前房地產(chǎn)行業(yè)處于賣方市場，很難形成買方市場，其一的影響機(jī)制明顯強(qiáng)于其二。因此，實(shí)證分析結(jié)果只展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸只推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

三、房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸的影響

（一）理論分析

丁何穎進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸影響的理論分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)強(qiáng)烈地增加銀行信貸規(guī)模，促使銀行繼續(xù)向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信貸。

韓賢君從房地產(chǎn)企業(yè)和居民兩方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸的影響規(guī)律，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸總量，但房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民銀行信貸需求的影響是正向推動(dòng)還是負(fù)向推動(dòng)，難以通過簡單理論分析進(jìn)行確定，需要通過實(shí)證進(jìn)行驗(yàn)證。

薛蓓蓓分析房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸供給與需求的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格直接影響居民和企業(yè)對銀行信貸的需求，其中房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民銀行信貸需求是多方面的，需要通過實(shí)證進(jìn)行驗(yàn)證，對企業(yè)信貸是促進(jìn)作用的;房地產(chǎn)價(jià)格直接影響銀行信貸的供給，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)變相提升資產(chǎn)質(zhì)量，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債表，提高銀行信貸供給水平，擴(kuò)大銀行信貸規(guī)模。

（二）實(shí)證分析

丁何穎選取蘇州市1995年1月-2013年12月商品房平均價(jià)格和銀行房地產(chǎn)信貸資金，通過協(xié)整檢驗(yàn)相關(guān)性和向量白回歸模型的方法，對房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)促使銀行信貸規(guī)模的增多。

韓賢君選取全國30個(gè)省市自治區(qū)，并分為東中西部三個(gè)區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸影響的實(shí)證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)東中西部的房地產(chǎn)價(jià)格上漲都會(huì)推動(dòng)銀行信貸規(guī)模，西部推動(dòng)能力最強(qiáng)，中部次之，東部最弱。

薛蓓蓓選取35個(gè)省會(huì)和計(jì)劃單列市的房地產(chǎn)價(jià)格、銀行信貸規(guī)模、代表需求市場的人均可支配收入、代表供給市場的土地成本，利用平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、向量誤差修正模型、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)分析等分析方法進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲對銀行信貸的具有快速持續(xù)正向推動(dòng)作用。

四、結(jié)論

本文從理論和實(shí)證兩個(gè)方面，回顧總結(jié)了2015年及以后的銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系研究成果，確定了銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，可總結(jié)為：

（1）理論和實(shí)證分析均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和居民獲得的銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格凸顯正向推進(jìn)作用。由于賣方市場的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行信貸很難形成負(fù)向推進(jìn)作用。

（2）理論和實(shí)證分析均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲對銀行信貸具有快速持續(xù)正向推動(dòng)作用，但是房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民銀行信貸的需求是多方面的，需要后續(xù)進(jìn)行實(shí)證驗(yàn)證。