房地產企業債務融資現狀分析

摘 要：隨著社會主義市場經濟體制的不斷深化，房地產成為推動我國國民經濟持續健康發展的重要支柱產業。債務融資作為房地產企業主要融資來源之一，為房地產行業的蓬勃發展提供了必需的資金保障。本文通過分析房地產企業債務融資的現狀，從三個方面說明其債務融資目前存在的問題，并做了相應的原因分析。

關鍵詞：房地產企業；債務融資；資產負債率

房地產行業屬于資金密集型行業，其對資金的需求量遠超過傳統制造業，根據開發項目的規模，有時一個大的項目的融資需求可以達到上億元。鑒于房地產行業的特殊性，融資所得資金成為前期開發項目的關鍵影響因素。房地產企業的主要產品為商品房，商品房的顯著特點有：開發周期長，資金回籠周期長，且回籠資金數額巨大。債務融資作為房地產企業主要融資來源之一，主要包括國內貸款，債券融資以及與商業合作伙伴之間基于信用而產生的負債，比如應付的各種原材料款和工程結算款，本文通過分析房地產行業債務融資的現狀，對其中存在的問題進行剖析，并給出原因分析。

一、房地產企業債務融資方式

（1）國內貸款

國內貸款是指房地產企業在銀行等金融機構和非金融機構借入資金而形成的負債。本文選取2005-2017年《中國統計年鑒》中房地產開發企業實際到位資金數據進行分析。如表一所示，國內貸款在房地產企業實際到位資金中占比很大，數值一直保持在15%左右，隨著房地產開發資金投入的增加，國內貸款額也相應地越來越多。

（2）債券融資

債券融資是指房地產開發企業發行債券借入資金而形成的負債。債券融資在房地產企業債務融資中占比不重，相關學者研究發現①，房地產企業債券融資所得資金占本年資金來源不會超過1%。

（3）商業信用融資

商業信用融資是指房地產企業在開發商品房過程中產生的應付土地出讓金、應付工程款、預收賬款。應付土地出讓金是指企業通過政府拿地，有一個分期支付的緩沖期，因此在開發商交齊全款之前，相當于取得了一部分來自政府的商業信用融資。應付工程款是指企業可以通過施工方墊資的方式實現一部分來自合作伙伴的商業信用融資。預收賬款是指商品房開發完成拿齊五證，進入預售階段，這個階段從購房者手中預收的購房款，這相當于取得了來自顧客的商業信用融資。

二、房地產企業債務融資現狀

本文選取了2005-2017年《中國統計年鑒》中我國房地產開發行業的資產負債率進行分析。如表二所示，房地產企業資產負債率穩定在70%-80%之間，屬于較高水平。從年度數據發展走勢來看，預計未來資產負債率還會繼續上升。

三、房地產企業債務融資現狀分析

我國房地產企業負債水平高的原因可以從房地產企業的經營特點、我國資本市場的發展水平、房地產市場的運行特征三個方面進行分析。

（1）經營特點

首先，房地產企業從政府手中購買土地，再利用手中的土地向銀行等金融機構進行抵押以獲得貸款，再利用獲得的貸款進行又一輪的拿地和開發工作。在反復拿地抵押再拿地的操作下，房地產企業只需使用相對較少的原始啟動資金，就可以完成一系列后續的項目建設，而大量的抵押貸款正是房地產企業資產負債率高的重要原因之一。其次，房地產企業與一般的制造業、工業企業相比，沒有大量的廠房和設備，固定資產占比相對較小，同時房地產企業開發建設的商品房在預售階段會有大量的預收賬款入賬，這些特點使得房地產企業的負債相對變高，資產相比變低，也會影響資產負債率的形成。

（2）我國資本市場的發展水平

我國處于并將長期處于發展中狀態，我國股票市場相對發達國家來說尚未成熟，并且受國家政策影響很大，國家對房地產行業融資的政策限制也較為嚴格。房地產企業在融資方式的選擇和控制上自主權很小，除了房地產上市公司可以進行部分股市融資之外，要滿足房地產企業大量的穩定的資金需求，債務融資還是大多數房地產企業的首要資金來源。

（3）房地產市場的運行特征

房地產市場易受經濟周期和宏觀政策影響，國家2014年出臺《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，大力推動新型城鎮化建設，但由于房價增長過快已經引起國家和各級政府的重視，因此逐步出臺了各種政策加以調控。2018年兩會過后，多城陸續出現更加嚴密的房地產調控政策。以成都市為例，2018年3月成都市城鄉房產管理局出臺《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號 排序選房有關事宜的補充通知》的解讀，優先保障剛需人群的住房需求，限制了大批已有住房者與炒房者的購買資格。在重重政策限制之下，樓市逐漸冷卻下來，大批偏遠地區住房滯銷。房地產市場與宏觀經濟環境變化息息相關，跟隨經濟周期與政府政策變動，因此很考驗房地產企業經營管理能力，而企業經營能力又會直接影響公司的資產負債率。

四、小結

我國房地產企業普遍都存在資產負債率偏高的表象，高的資產負債率意味著企業需承擔更多的風險，一旦投資時機和方向出現偏差，就可能會被套牢在一個或幾個項目上，導致資金回收流轉不及時，更加重債務負擔。

另一方面，目前國家堅持的“房住不炒”政策以及2019年兩會多次提及的房產稅政策也會影響房地產企業的投資決策，屆時，當高房價不再成為房地產行業傍身的利器時，能合理地調整融資結構，控制資產負債率的企業才能真正扛得住風險，走得長遠。

注釋

①尤達明，于丹楓.中國房地產上市公司債務融資現狀分析[J].現代經濟，2007（10）.

參考文獻

[1]馬如雄.房地產企業融資現狀分析[J].財經界（學術版），2014（01）.

[2]王智健，曾啟賢，楊柳.2017中國房地產業展望[J].中國經濟報告，2017（01）.

[3]新形勢下房地產企業融資方式探析[J].寧曉鵬.中國國際財經（中英文），2018（03）.

作者簡介：陳曦（1995.10.02）女，漢，四川遂寧，研究生/初級會計職稱，碩士，單位：西華大學管理學院，研究方向：會計學。