房屋租賃市場交易現狀和發展建議

摘 要：隨著我國房地產業和城市化進程的不斷發展，房屋租賃市場交易市場已經成為我國房地產市場的重要組成部分。本文通過分析房屋租賃市場市場的發展現狀，分析房屋租賃市場市場交易過程中存在的信息不對稱、標準化程度低和制度性障礙等問題，并給出相應建議，以促進房屋租賃市場市場的健康有序發展。

關鍵詞：房屋租賃市場市場；信息不對稱；制度障礙

一、引言

黨的“十九大”報告提出“加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。建立“租購并舉的住房制度”，需要大力培育房屋租賃市場，通過“租構同權”等改革措施，促進房屋租賃市場健康發展。

由于現階段我國房屋租賃市場市場發展還不成熟，租賃雙方存在交易信息不對稱、房產中介機構不規范、法律制度不健全等問題。因此，通過我國房屋租賃市場市場的交易過程中研究，分析交易成本過高的原因，對房屋租賃市場市場的健康有序發展有重要意義。

二、現狀與問題

屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。據中國社科院公布的2016年《社會發展藍皮書》顯示，我國城鎮家庭住房自有率高達91.2%，這意味著只有不到10%的家庭通過租房解決住房問題。數據顯示，至2016年底中國的住房交易成交額達到15萬億元，而房屋租賃成交額卻只有1.1萬億，僅占總額的7%。相較而言，2016年的美國租房率已達到36.6%，從側面反映出我國住房租賃市場發展的進程十分緩慢。

通過研究發現，大部分房屋租賃市場的交易一般遵循以下流程：首先，房屋所有者把所出售房屋委托給房產中介機構，并提出自己的“心理價格”；然后，房產中介機構通過其連鎖門店或網絡平臺等方式發布售房信息，有租房意向的房屋所有者看到符合自己預期的房屋后與房產中介機構聯系，房產中介機構帶領租方實地考察房屋；最后，租賃雙方通過房產中介機構進行討價還價，以確定雙方都可以接受的房產交易價格。此外，租方需要在此交易價格的基礎上支付額外的相關稅費和房產中介機構的傭金。

這樣的交易流程導致房屋租賃市場市場存在嚴重問題：

第一，存在制度性障礙。長期以來，我國房屋租賃市場發展緩慢的重要原因就是租購不同權，房屋產權直接與享受各項社會公共服務權益掛鉤，形成“租不如購”的住房消費傾向，導致居民租房傾向低下。我國存在嚴苛的戶籍管理制度，歷來國家關于推進戶籍制度改革的方案中，都強調有合法穩定的住所才能在城市落戶，購買房屋已成為取得當地戶籍的常態。而與居民息息相關的教育資源、醫療資源和社會福利體系都與戶籍掛鉤，沒有戶籍就無法平等的享受市民福利，這就讓購房成為取得當地戶籍的一道高門檻，租房便不能與當地居民均等地享受公共服務資源。這種租購不同權的制度安排極大地降低了居民的租房傾向。

第二，交易過程中信息不對稱。正所謂“買的不如賣的精”，由于房屋所有者對所出租房屋的基本信息的了解程度更高，因此房屋所有者比租方具有更大的信息優勢。

第三，交易的標準化程度低。房屋租賃市場交易相對較為分散，并且房屋租賃市場由于質量差異和配套設施的差異，缺乏科學有效的價值評估體系。此外，普通消費者對房產中介機構的服務、效率和信譽等難以有效鑒別，從而導致房屋租賃市場的交易成本過高。

三、建議

第一，建立完善的市場準入機制。鑒于目前房產中介機構的準入門檻較低，從業人員的整體素質和專業素養不高，法律意識淡薄，而且房產中介機構可能會為了謀求更大的利益而損害消費者的利益，租賃雙方則可能會付出更高的交易成本。所以，政府相關部門應完善相關法律規范，建立完善的房產中介機構市場準入機制。此外，對相關從業人員也應有一定的考核標準，制定并實施相關從業人員資格考核認定的規定。

第二，對房屋租賃市場進行全面的制度設計，盡快出臺關于租購同權改革的文件。實現完全意義上的租購同權，對租購同權改革中的同權程度與同權范圍做出細致規范，讓租房與購房真正實現同權，促使房屋回歸其居住屬性。

第三，加快房屋租賃市場交易信息平臺建設。推動房屋租賃市場交易公益性互聯網的建立和推廣，真正做到保障房屋租賃市場市場上租賃雙方和房產中介機構的公平地位。例如，可以采用特許經營模式。社會資本部門自主投資建設房屋租賃市場交易信息平臺達到一定資質后，由政府頒發特許經營許可證，繼續由其自主運營，采取注冊會員制，主要面向租方和房產中介機構收費。這樣既可以監督房產中介機構誠信經營，又可在房屋租賃市場市場中提供相關服務，幫助租賃雙方和房產中介機構相互鑒定信用等級。

參考文獻

[1]中國經濟周刊.租房的美好時代——實現“租購同權”，尚需多方發力[EB/OL]. http：//cnews.chinadaily.com.cn/ 2017-08/15/content_30613001.htm，2017-08-15

[2]美國人口調查局.美國年度租房率：1988-2016/EB/OL]. http：//www.census.gov/housing/hvs/data/charts，2017-02-21

作者簡介：馮龍濤（1990—），男，漢族，籍貫：河南，研究生學歷，單位：北京物資學院，研究方向：產業經濟