房地產估價市場比較法的改進與應用研究

【摘要】國家經濟水平的提升直接影響人們的生活水平，近年來，人們對房地產行業的關注度提升，地產行業發展迅速，房地產行業估價采用較多的一般是市場比較法，這種方法是一種能直觀準確反映其情況的方法。本文主要通過對房地產估價過程中市場比較法的運用進行研究，以期能夠為有效促進房地產行業發展提供有效借鑒。

【關鍵詞】房地產；估價；市場比較法；改進與應用

由于受國家國情的影響，我國房地產的發展起步相對于西方發達國家較晚。因此，我國關于該行業的一些理論或者方法都是借鑒其他發達國家，由于看到地產行業的發展勢頭，對其理論研究也增多，但是在其具體的實踐過程中卻顯得有些不足。

1、房地產估價市場比較法簡述

在房地產市場的發展過程中要想對市場估計合理的把握，需要掌握全面科學的市場信息，因此作為其估價專員應該建立自己完善的市場信息庫[1]。建立市場信息庫是在估價過程中采用市場比較法的前提和基礎，比較法的采用首先是有市場對象可比，因此建立數據庫是改進估價市場比較法的重要舉措。為進一步促進房地產市場的發展，需要將其與網絡技術相結合，將信息技術應用到房地產行業是我國該行業發展的一大進步[2]。做好房地產市場的信息化平臺需要提前做好平臺構建，在前期的工作中，需要收集大量房地產的實例。要實現房地產估價的高效性與科學性，需要專業的人才輔助，應該積極鼓勵對房地產估價技術性人才的培養，為房地產行業的發展提供人才儲備。

2、房地產估價市場比較法的改進過程分析

市場比較法也叫現行市價法，它是將估價對象與估價時近期有過交易的類似得房地產進行比較，并且對這些類似房地產的已知的價格做出適當的修正，并以來估算估價對象的客觀合理價格或者價值的方法，這是目前房地產市場相對比較重要的一種估價方法。采用比較法需要按照一定的步驟去進行，第一，收集交易實例，第二；選取可比實例；第三，建立價格可比基礎；第四，對交易中出現的問題進行修改；第五，對交易的日期進行修改；第六，對于影響區域因素進行修改；第七對于個別因素中出現的問題進行修改；第八，算出最后的比準價格。在采用市場比較法的時候要采用比較法評估土地的價格，其基本公式：V=VB*A*B*D*E（其中V：待估宗地價格；VB：比較實例價格；A：待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數=正常情況指數/比較實例宗地情況指數；B：待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；D：待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；E：待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數），采用以上公式計算土地價格時，需要收集宗地的交易實例，其資料需要包含地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。資料收集結束后需要確定比較實例，要求建立三個以上的比較實例，其實例的選擇應該做到與估價的期日相隔較短，并且與估價的宗地用途相同，土地條件基本一致，并且各比較實例應該具有一定的可比基礎，需要保證各比較實例在付款方式、比重、貨幣單位、面積單位等的統一。采用比較法需要一個充分活躍的房地產市場，并且其交易信息要頻繁，這樣與估價對象相類似的房地產價格就越容易獲得。房地產估價的市場比較法在具體的使用過程中需要依據具體的實例情況進行不斷的改進，應適合快速發展的房地產市場。

3、房地產市場中估價市場比較法的應用策略分析

3.1政府應加強對房地產市場估價機制的管理

市場的健康發展需要有一定的法律法規約束才能規范整個行業，當地的相關政府部門、土地管理部門等應該不斷完善其法律法規，同時政府應該加強對該市場的引導，促進其健康發展，防止炒房等一類現象的發生。相關部門應多宣傳房地產的市場信息以及正確的理念，調動更多人的積極性，提高社會對該行業的關注度。政府的管理是為了幫助地產市場的科學規范，防止一些人為了個人利益擾亂地產市場的發展，對市場的信息應該加強科學分析與篩選，杜絕虛假房地產信息的蔓延，從而進一步提升評估結果的準確性[3]。隨著社會的不斷發展，房地產的規模也越來越大，針對眾多房地產信息進行比較，選擇市場比較法是較為合理的方法，相關部門應該不斷完善其制度建設，加強對房地產市場的管理以及引導，對于該行業的估價體制要做好備案管理，政府應該不斷完善市場監管的形式。

3.2提升房地產估價市場相關工作人員的素質

良好的房地產市場需要優秀的工作人員，對房地產行業也是如此。作為該行業的估價人員要不斷提升自身素質以及專業的技術能力，同時要遵守行業的職業道德，作為專業的估價機構，應該做好對估價專員的培訓工作，提升其專業能力，在對房地產進行估價的過程中需要對整個行業的相關資料有一定的了解和把握，因此平時要做好知識儲備工作，對于要尋找合適的案例的時候，要快速高效的完成工作[4]。促進估價人員素質的提升是適應社會發展的要求，在對所有信息進行篩選分析后，提取有價值的信息，保證估價的科學性。作為估價機構應該定期組織知識學習活動，不斷提升估價人員的專業能力和水平。

3.3保證房地產行業估價的科學性，完善估價體系建設

科學的房地產的估價才有價值，因此對于其估價要保證其準確性，需要建立完善的市場資料庫，具備龐大的信息搜集網絡。在估價過程中，具體操作就是選擇相關建筑的基礎信息，從中選擇相似的成交房，并且與需要估價的建筑進行比較，提供參考。房地產行業需要充分利用計算機技術，不斷完善房地產市場信息，實現地產資料的信息化管理。由此可見，完善的信息是科學市場比較法使用的前提。

結語：

市場比較法能夠直接反映房地產的市場狀態，如今房地產在我國的發展呈現上升趨勢，科學的估價能促進其市場繁榮。在房地產行業的發展過程中，應該不斷促進估價市場比較法的應用與創新，推動我國房地產行業的有序發展。

參考文獻：

[1]楊中強.房地產估價市場比較法的改進與應用研究[D].西安理工大學，2010.

[2]黃劍.房地產估價市場比較法研究與改進[D].廈門大學，2008.

[3]曹峰，魯豐先.房地產估價中市場比較法的改進與應用[J].廊坊師范學院學報（自然科學版），2017，9（2）：84-88.

[4]楊澤芳.市場比較法在房地產估價中的改進及應用研究[D].西安科技大學，2016.

[5]計斯.房地產評估中市場比較法的改進與應用研究[D].北京交通大學，2015.

[6]舒欣.淺談房地產估價市場比較法的改進與應用[J].科技經濟導刊，2018，v.26；No.637（11）：248.

作者簡介：

姜佳迪，江蘇金宏業土地房地產評估咨詢有限公司，江蘇南京。